前田敦子がAKB引退するようですよ！（心底どうでもいい）

さて。

先週末の東証REIT指数は956.37pt。3月19日の月曜に1000pt付けてからはさすがに重かったです。外部環境の影響も大きいですが、ここまで相場を引っ張ってきたオフィスREITにも買い疲れが出ていたので、色々と巡り合わせが悪い。

北朝鮮のミサイルはともかく、中国の軟化、米国のマクロ指標停滞は新しいトピックではなく、むしろ理由づけでのでっちあげられたに近いかと。

そんな中、J-REITの週間騰落率で見ると、1位～4位はなんとかプラスですが、第5位の積水ハウスSIは前週比マイナスで、インデックスは5％しか下がってないのに、34銘柄中30銘柄が引っ張られてしまった形。

パフォーマンス上位は見事に中小の低ベータ銘柄。不動産市況と関係のないところでCF稼いでるのと、流動性が少ないの多で短期筋もポジションも小さな買ったということでしょう。

1位 ： 8968 福岡リート投資法人 1.09%
2位 ： 8979 スターツプロシード投資法人 0.80%
3位 ： 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 0.58%
4位 ： 8985 日本ホテルファンド投資法人 0.39%
5位 ： 8973 積水ハウス・ＳＩ 投資法人 -0.43%

一方、ワースト10。住宅REITを除いて時価総額トップ10を並べるとこんな感じかもしれません。不動産株も弱かったですし、要は長短の両資金がポジションを小さくしただけど思います。

25位 ： 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 -3.58%
26位 ： 8953 日本リテールファンド投資法人 -3.94%
27位 ： 8957 東急リアル・エステート投資法人 -4.36%
28位 ： 8955 日本プライムリアルティ投資法人 -4.53%
29位 ： 8987 ジャパンエクセレント投資法人 -4.76%
30位 ： 8958 グローバル・ワン不動産投資法人 -4.82%
31位 ： 8976 大和証券オフィス投資法人 -5.14%
32位 ： 8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 -5.30%
33位 ： 8982 トップリート投資法人 -5.90%
34位 ： 8951 日本ビルファンド投資法人 -7.42%

今週のオヌヌメTOP10。先々週から「こんな高い水準で10銘柄も並べられん！！」ということでTOP5とかTOP4でお茶を濁してきましたが、再びTOP10ランキングとなりました。

主に大型のオフィスが入ってきてます。押し目を拾うような感じ。大和ハウスレジやADRはもうちょっと調整が欲しいのですが、どうなることやら。あんまり上昇してない分、大きな調整は期待できないですが、利回りは6％前半欲しいです。

（株価/週間騰落率/利回り/時価総額）
1位 ： 8984 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 540,000 527,000 -2.41% 6.07% 84,602
大和ハウス系の住宅REIT。負ののれんもあるし、スポンサーのやる気も十分。賃貸マンションの繁忙期で稼働率は注目。心配していない。まだポートフォリオ改善を続け
ており、大手のこういう筋の通ったところは安心感あります。

2位 ： 3269 アドバンス・レジデンス投資法人 152,800 150,200 -1.70% 5.99% 165,220
伊藤忠系の住宅REIT。押し目待ちに押し目なし。そんな2月3月。多額の負ののれんで、もはや株というよりも債券と言っても過言じゃない分配金の安定。金曜日の決算発表はぼちぼち。配当4500円からどこまで積み上げるか。期待している。

3位 ： 8951 日本ビルファンド投資法人 809,000 749,000 -7.42% 4.03% 459,137
安定感のある三井不動産系オフィスREIT。あっさり調整入って配当利回り4％を回復。跳ね返された印象が強いが、70万円台は維持できる銘柄。

4位 ： 8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 774,000 733,000 -5.30% 4.32% 398,459
建物は立派なんだが…の三菱地所系オフィスREIT。NBFとのギャップ
で3月銘柄。ここまで来たら配当落ちで動き止まったところ、利回り4.5％を狙いたい。

5位 ： 3234 森ヒルズリート投資法人 311,500 301,500 -3.21% 5.77% 69,803
森ビル系の総合型REIT。IPO時からの懸念物件だった六本木ファーストを外して愛宕グリーンヒルズを入れてきた。上値を確認したところで軽い調整モード。20万円台なら。

6位 ： 8959 野村不動産オフィスファンド投資法人 481,000 465,000 -3.33% 5.33% 141,882
野村不動産系のオフィスREIT。財閥系デベを追いかける業界2番手だが、1番との差は大きい。市況が上向けば怖いものはなんてない。年初からの動きではNBFには随分と差を付けられた感じ。POするにはもう少し株価欲しいと思う。

7位 ： 8973 積水ハウス・ＳＩ 投資法人 347,000 345,500 -0.43% 5.88% 39,757
積水ハウス系の住宅REITだが、商業のシェア高いが（これ以上は増やさないらしい）、まさかの浜松プラザを一部売却。大規模なＰＯすれば一時的には株価下落だが、中期的には間違いなくプラス。個人的（こんなブログで何言ってんだという話ですが）に超注目銘柄。急いで買うこともないですが。

8位 ： 8964 フロンティア不動産投資法人 673,000 662,000 -1.63% 5.80% 128,428
三井不動産系の商業REIT。博多の商業（VIORO）を東京建物から100億円で取得。横浜のサミット（底地）もそうだがちょっと高い。社長代わって良くも悪くも「らしさ」が消えつつある。ＬＴＶ上げてきたし、ＰＯは6月かな。上昇鈍いので織り込みつつあるんだろう。

9位 ： 8956 プレミア投資法人 317,000 309,500 -2.37% 6.55% 60,878
NTTがメインスポンサーとなったオフィス・住宅の複合REIT。しょっぱいオフィスが重荷でNTTがどうやって挽回するか。住宅は業界No.1のKEN（スポンサーでもある）が担当。4月を意識して息の長い上昇トレンド。もうちょっと売り出てくると思ったが調整不十分。

10位 ： 3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 403,500 390,500 -3.22% 6.19% 58,941
野村不動産系の住宅REIT。公募増資で調整した株価を戻し中。日銀銘柄に選ばれたのはちょっとサプライズ。最近は住宅全般が重かったが、ここからどう仕切りなおすか注目。

8953 日本リテールファンド投資法人 124,400 119,500 -3.94% 6.16% 224,684
三菱商事系の商業REIT。GMS（イオンなどの郊外型商業施設）も都心型商業も不安。減損懸念の強かった博多リバレインを売却し一段落、というか悪材料①の吐き出し。Gビルシリーズとかすっ高値で買ってるしなあ。

8954 オリックス不動産投資法人 386,000 376,000 -2.59% 5.85% 106,947
オリックス系のオフィス中心（大規模ではないが中小型でもない）で、商業、物流、住宅も保有する総合型REIT。ＬＴＶ上げて来てるだけに、今年に仕掛けるなら8月か。

8955 日本プライムリアルティ投資法人 231,900 221,400 -4.53% 5.78% 158,301
東京建物系のオフィスREITと一般的に言われるが、商業も結構多い。東京建物の「虎の子」の土地を取得。6月POですかねー。足元のボラは激しいが24万円は超えられず（メモメモ）。

8957 東急リアル・エステート投資法人 435,500 416,500 -4.36% 5.28% 70,547
東急電鉄系のオフィス、商業の複合REIT。良い物件だけに目を奪われるとろくなことにならない。決算はイマイチ。11000円/期がボトムと思いきや不安が残る業績予想に。

8958 グローバル・ワン不動産投資法人 602,000 573,000 -4.82% 4.54% 55,524
近・新・大を掲げる（ほぼ）独立系オフィスREIT。大手町ファーストスクエア埋まるのか注目。大手町FSは3万円台だろうなあ。天王洲はちょっと注意。空いたら長引くかも。

8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 94,900 91,500 -3.58% 6.01% 192,460
日コマを吸収した丸紅系の総合型REIT。負ののれんがあるので今後3年は分配金5500円極めて固いが、アップサイドないのが弱点。上昇相場に付いていけなかったが、その後の値持ちは意外に良い。95000円と言ってたらほんとに其処で止まってしまわれた。10万円はかなり重そう。

8961 森トラスト総合リート投資法人 758,000 742,000 -2.11% 5.15% 179,564
（良い意味で）孤高のデベ、森トラストのオフィス中心のREIT。汐留ビルはJ-REITで一番のビル。契約が固すぎて配当金は上昇しない。株価の動き見ていると完全にＮＢＦ、ＪＲＥの次ぐＲＥＩT扱い。こちらも3月終わってからで良いじゃないか。

8963 インヴィンシブル投資法人 7,060 6,810 -3.54% 5.87% 9,182
住居中心の総合型REIT、オフィス、シニア、商業も。…ちゃんと運用してくれ頼むから。あと変なファイナンスは勘弁で。投資主総会の仕切り直し、資産運用会社の減資。投資家なめんなと言いたい。

8966 平和不動産リート投資法人 46,300 45,400 -1.94% 6.83% 31,594
平和不動産系のオフィス・住宅の複合REIT。うまく合併を乗り切った印象。最近、株価は息切れ。いちごもそうだが、利回り6.5％が遠く上がりきれない。今回の上昇局面で出だしは良かったのになあ。地所との提携で何をやるか、それが全て。

8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 709,000 701,000 -1.13% 4.91% 103,748
三井物産系の物流専業REIT。低LTVと高い配当利回り。安心感あり。八千代のテナントは契約延長をゲット。次の一手はLTV上昇かPOか。GLPのIPOも噂されており意識したい。日ロジの紹介記事アップしました。右の一覧からどうぞ。

8968 福岡リート投資法人 552,000 558,000 1.09% 5.73% 68,662
福岡の大企業（+日本政策投資銀行）のほとんどがスポンサーの総合型REIT。福岡地盤で格付AAの企業って5本もないらしい。今年は地方も面白いかもと思ってるが既に利回り6％切ってきた。この動きがずっと続くわけもないのだけど。

8972 ケネディクス不動産投資法人 295,600 286,800 -2.98% 6.49% 82,183
スポンサーであるケネディクスよりも信頼されていた時期もあったが、スポンサー共々苦しい時期。新社長は未知数。中堅オフィスREITのリバウンド局面で、30万円でお疲れ様感もある。4月に入ったら売りも出てきそう。

8975 いちご不動産投資法人 36,150 35,700 -1.24% 6.44% 30,089
良く分からない、いちごグループのオフィス中心の複合REIT。負ののれん+金利コスト低減で期待を持てるREIT。順調に株価回復。物件売却も進めておりやることはやってる。

8976 大和証券オフィス投資法人 220,000 208,700 -5.14% 4.89% 82,603
大和証券に何ができるのか良く分からないオフィス専業REIT。利回りだけでは売買できない銘柄で潜在能力は高い。なんだかよく分からないが、多かれ少なかれ間違いなくアップサイドはある。こ
ういうＲＥＩＴは無暗に買われるので、底値の感触がつかみにくくて厄介。

8977 阪急リート投資法人 394,000 383,000 -2.79% 6.27% 32,708 競争激しいが、大阪の商業施設は良い物持ってる。決算は悪くなかったし、開示内容は玄人好みでピカイチ。梅田のポテンシャルは新宿に次いで日本2位、らしいです。40万円くらいまでは怖さもない。

8979 スターツプロシード投資法人 112,400 113,300 0.80% 6.65% 12,234
スターツって良い企業だと思うが如何せん華がない。個人投資家のシェアが高い異色の住宅専業REIT。住宅REITの序列では一番下と思いきや、ケネディクス・レジデンシャルがもっと小さくIPO！時価総額は負けてますが、要はケネディクス・レジが（略。

8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 207,000 208,200 0.58% 3.71% 22,011
日本ホテルファンドと合併を発表。ホテルも競争激しいが割安だと思う。順調に株価切り上がっているものの一休みか。ここまで上がってきてしまった。。。4月に色々と決まるのでそれ見てからでも。

8982 トップリート投資法人 457,500 430,500 -5.90% 5.71% 66,728
スポンサーは立派だが、何をやってくれるのか良く分からないオフィス中心のREIT。晴海トリトンは厳しいが、やっぱりオフィス人気でると買われる。物件を買い増してＰＯの準備万端といったところか。新年度一発目？

8985 日本ホテルファンド投資法人 230,300 231,200 0.39% 6.40% 13,417
ジャパン・ホテル・アンド・リゾートと合併予定。トラブル続きだったので、これで一段落か。とりあえず4月の合併の際にリリース出ることを期待。

8986 日本賃貸住宅投資法人 38,350 37,500 -2.22% 6.45% 49,905 極端な話、
そこそこの物件であれば何とかなるのが住宅の良いところ。金利コストの改善も期待。最近の株価は足踏みだが、じりじりと再び上ブレ。ポートフォリオの入替が順調なのはいいこと。

8987 ジャパンエクセレント投資法人 410,000 390,500 -4.76% 6.25% 73,668
興和不動産系のオフィスREIT。決算が思いのほか良かった。昨年は悪いニュースが続いたが、1年間は落ち着きそう。40万円は目先行き過ぎと思うが、意外にしっかりした動き。

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 527,000 516,000 -2.09% 5.47% 100,471
三井不動産系の住宅REIT。月初4営業日ほどで前月末の稼働率をリリースする拘りはかなりすごい。三井不動産の新年度入りでPO候補その一。株価は今回は上昇局面に付いていけず、POはある程度意識しつつある。

3227 ＭＩＤリート投資法人 216,900 212,200 -2.17% 6.93% 38,965
関西電力系のオフィス中心のREIT。大阪の京橋のオフィスが大きな不安。動き遅いし、スポンサーは原発対応で一杯一杯か。安定感もあるし利回り7％は魅力だが19万円台からかなあ。東電の対応見てたら、パナソニックが関電に喧嘩売るとは思えない。

3249 産業ファンド投資法人 448,000 441,000 -1.56% 5.99% 61,032
三菱商事系の物流・インフラ系リート。ここまではあっさり上昇したが、アップサイドがないREITだけに6％の壁に激突。とはいえ下落相場に強いＲＥＩTでまだ怖さもない。

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