ついに星野リゾート・リロ、、、リゾーロ、、、リゾート・リート！来ました！
とリアルで噛みまくったinzaiです。こんばんわ。そういえば数少ないブックマーク先である日替わりタイトルさんも、コンバンワ日替わりです、ってのが挨拶なんですね。意識してませんでしたが、完全にパクッてました。改めて意識すると恥ずかしくなってきたので、今後は自然体で何か考えます。そもそも挨拶が必要なのかという話もありますが、何かリズムでないんですよね。
さて、星野リゾート。資産総額は150億円と極めて小さいですが、ブランドは天下一。ゴールドマン・サックスと提携して旅館再生も手広く手がけており、旅館をテーマとしたセミナーにはいつも呼ばれてます。セミナー内容は極めてスマート。ソツない感じですが、ホスピタリティって最大公約数を探り当てることなんでこういうスタンスが大事なんだろうなと。
ただ星野リゾートに対する好みは大きく分かれます。私はリゾナーレ八ヶ岳、界 出雲に泊まったことありますが、評価は概ね満足。この価格で非日常を十分に味わえました。嫁さんは大絶賛。もっと良いところも泊まってるはずなのですが、細部にレジャーっぽいところが好きなようです。
一方、コストパフォーマンスが悪いと言う人も少なからずいます。確かに絶対的な金額で言えばエリアではトップクラスなのにコスト度外視の何かがあるわけじゃないのは事実。特にご飯は、普通の旅館に比べると格段上ですが、料理屋と比べると色々と大規模な分できめ細かい部分があるのは確か。こういう人が高級ホテルが大好きだったり、とにかく王道、本物志向だったりするイメージです。
何にせよ、ジャパン・ホテル・リートと比べるとホテルのブランドに投資している感がある分、安心感が大きい。あと再生ビジネスやってる分、上場REITに比べて収益性が高いのは魅力。足元でジャパン・ホテル・リートが大きく売り込まれていたのは、ひょっとしたらこのREITの情報が漏れていた可能性も。そういえば今週頭に某アナリストが「唯一のホテルリートとして魅力高い」とか言ってジャパン・ホテル・リートを最上級の格付けでカバーしてたような。いや、気のせいでしょう。いくらなんでもそのタイミングでそんなことしないか。
で、ポートフォリオは次のとおり。
左から取得価格、鑑定価格、取得／鑑定
星のや 軽井沢 7,600 8,930 85.1
リゾナーレ八ヶ岳 4,500 5,060 88.9
界 松本 600 686 87.5
界 出雲 680 726 93.7
界 伊東 670 714 93.8
界 箱根 950 1,080 88.0
合計 15,000 17,196 87.2
主力の星のや、大箱のリゾナーレ、そして再生旅館シリーズをバランス良く。
この中から評判の良いシリーズを中心にREITにはめ込んでいく感じでしょうか。全ての再生が順調ではないと聞こており、ひょっとしたら今いちな案件を次々という可能性もなきにしもあらずですが、悪かろう安かろうというのは正直嫌いじゃない。
鑑定NOI利回りは8.3％、取得利回りに直すと9.5％。この鑑定価格そのものがちょっと吹いてる感じもありますが、変動賃料の嵩上げが適度な範囲なら、問題ない収益性。ジャパン・ホテル・リートの鑑定NOI利回りは6.2％ですからねー。参った参った。
流動性だけでどれだけの機関投資家が手を引くか、ってかどっかの御贔屓さんがガツンと買っていきそうな感じもありますね。こういうのがもっと増えると個人投資家も呼びやすいのになー。