また雨ですか。まじで今年は山に登らないまま秋シーズンが終わってしまいそうな感じです。そんな感じでこんばんわ、inzaiです。テンション低め。
イオンリートのIPOが発表されたましたが想像以上につまらないリートになってしまってようで。。。これならプロロジスの方がまだ面白いリートでした。配当利回り4.8％とか言ってますがどうせIPO価格を切り上げて4.5％くらいに落ち着くんじゃないでしょうか。いや、さすがに4％台後半くらいにはしてくれますかね。
なーんか、まじめに分析する気がしない、というか10年後のこのREITのポートフォリオがまったく見えません。海外どうすんのーとか、小型店どうすんのーとか、ちょっとお金ぼったくりじゃんよーちゃんと投資家に還元したってやーとか。
既存REITが保有しているイオン物件と比較しようとしたら、何やら住宅もたくさん検索されてくるので何じゃこらと思ってたら、ライオンズマンションシリーズも検索されてくるようで。。ある意味データ社会の不合理ですな。
いまの問題はむしろプレミア投資法人、ってかアメブロはタグ複数つけられないのでしょうがなく別の記事でアップします。
3連休は恵みの雨。inzaiです、こんばんわ。胃腸炎で上司、同僚の体臭で吐き気を催す有り様。寝不足とストレスと飲み過ぎ、どれが原因でどれが結果やらという感じの社会人コンボ食らってます。大荒れの海外マーケットと日本酒のシーズン解禁と不毛な飲み会が悪い。たまには付き合いも必要だよな、となぜ思ってしまったのか。
胃腸炎はまじきついです。汚い空気吸うだけで一杯一杯、今まで気にしたことのないゼリーのビニール臭もだめ。同僚や上司の体臭で強烈な吐き気もよおしました。北京に一泊出張いってだけで身体を壊した同僚がいるんですが、彼はいつもこんな感じで人生送ってるのかもしれない。そら、口癖は「虚弱体質に東京はきつい。40歳で引退して田舎に引っ込みたい」ですわ。なお、その横に座ってるのは「雨でも高速道路の高架下を走れるから問題ない。排ガス？気にしたことない」という猛者。
さてさて。NISAは初日で385万口座開設されたようです。証券会社をはじめ金融機関は本人もとより家族、親戚一同、稼働見込がないものを含めて開設させてて（一つしか開設できないのに余所にNISA作らせるわけにはいかない）こんなもん。思ったより少ない印象。私自身、まだ開設してないので偉そうなことは言えませんが、NISA争奪戦は長引くかもしれませんね。
NISAの本質的なポイントとしては、2014年からの5年間、毎年100万円分の投資の売却益、配当益が投資から10年にわたり非課税となる、要は投資500万円タックスプランニングをどうするが、それだけです。ぶっちゃけたかだか500万円でそんなに真剣に悩むのは馬鹿馬鹿しいという人がいるのもひとつの現実です。
でも100万円の投資で2倍のリターンを獲られれば売却益、配当益は100万円。NISAを使わなければ20万円が税金で持っていかれますが、NISAを使えばゼロ円で済む、これは使わない手はありませんね。2倍になる自信があれば、NISAの対象外となろうが突っ込みますけどね！
マネー系雑誌やメディアはガンガン特集組んでますが、共通しているのは手数料が少ないプロダクトをを選ぶこと、そして投資枠は一度使うと消えてしまうので期中に投資家にリターンが還元されないプロダクトを選ぶことというのが共通した項目でしょうか。そらそうです。
免税メリットを受けるためにリスクの高い商品を進めている人もいますがこれは問題外。NISAは他の口座と損益相殺できないので意味がない（絶対儲かるなら話は別ですが）。またリバランスする資産分散ファンドは一見なるほどと思えても基本的に手数料が高い。そもそも年率1％取られたら10年で1％目減りします。10年そのままと思うと恐ろしい。あとは毎月分配型は論外。ほとんどのタイプは元本戻しの高配当なので無駄にNISA枠が減っていきます。
そういう意味ではまじで株の現物しか投資するもんねえなというのが今の考えです。
候補① J-REITでガリガリ安定配当もらっちゃうぜ
・アドバンス・レジデンス（3269） 1口 20万円（利回り4.5％）
消費税増税だろうが鉄板。10年間は安泰してるはず。
・ジャパン・ホテル・リート（8985） 7口 28万円（利回り4.5％）
景気が上向けばリターンとれるし、ダメならダメで何とかできるREIT。ホテルって言っても歩合も少ないし馬鹿みたいにホテルを開発する時代は当面来ない。
・大和ハウス・レジデンシャル（8984） 1口 38万円（利回り4.5％）
先日のPOで積極的な配当方針を表明したREIT。吉と出るか凶と出るか分りませんが、スポンサーの大和ハウスはかなりイケイケモードなので勝ち組という点では懸念なし。
・ユナイテッド・アーバン 1口 12.8万円（利回り4.3％）
株価が10万円を大きく下回り過小評価されてる時期が長かったですが、今度はなぜかずい分と過大評価された感も。オフィスの運用をデベ系とガチンコ勝負できるのかな。意欲的な物件取得が評価された模様。多少のグロースは期待したいので入れる。
1口の価格が現在の価格とずれているのは、要はそこがざっくりとしたターゲットということです。あくまでいまいまの感触として。オフィス系が全般的に買われているので、ユナイテッドアーバンとかもうちょっと高い利回りが欲しいのですが、そこは現実と理想の挟間ということで。別に1月に全部買わなくてもいいし、むしろ1月にNISAからJ-REITにお金流れたらそこで利益確定するつもりで今買うのもナンセンスじゃないと思うし、むしろNISAに入れるために11月12月に株をキャッシュ化する人もいるかもしれません。株高が1年続くことになるので少なくとも12月になってからわざわざ株買う人ってほとんどいないような。
この①案、負ののれんカルテットでまとめてみましたポートフォリオ。安定配当が軸で、目論見通りなら500万円投資で配当は年間22万円、10年で220万円、税金は44万円浮く計算になります。とにかく裏付け資産込みで計算しやすいJ-REITで組むならこんな感じかなと。アベノミクスってそんなにうまく行くの？オフィスREITの保有物件で競争力いまいちだよねという方向け。行き掛けの駄賃代わりにNISA使いたい人向けともいいます。キャピタルゲインをどこで固めるかが悩ましいところ。そんなに伸びないでしょうからねえ。
そんなに自信あるならアドバンスレジデンスとジャパンホテルリートだけで良いじゃないかという話で、最小単位しか取得できないとエントリーで失敗したら取り返せないという意味では単一銘柄を数回に分けて買った方が、後悔もしないと思うんですけど、単一銘柄しか保有しないのもつまらないですからね。
候補② 配当欲しいけど、アベノミクスのキャピタルゲインもちょっと捨てがたい
・アドバンス・レジデンス（3269） 1口 20万円（利回り4.5％）
（略
・ジャパン・ホテル・リート（8985） 7口 28万円（利回り4.5％）
（略
・GLP（3281） 3口 28.5万円（利回り4.5％）
利益超過分配で元本減るのは嫌なんですが（NISAはちゃんと確認してませんがたぶん元本減る）100万円の枠で物流で投資できるのがこれしかない現実。まだ物流市場は成熟余地があるので外部成長余力も残っているかなと。不動産価値は上がらなくてもシンガポール政府投資公社がしっかりバックアップしてくれるでしょう。10年間に何があろうと乗り切ってくれる強さを期待したい。
・オリックス不動産リート（8954） 2口 22万円（利回り4.3％）
オフィス枠。オフォス中心の総合型REITなんでその時々で最適なアセット取得を目指すREIT。なお、そんな理想的な行動は（ｒｙ。でもオリックスなんて景気連動性は高い。でも今の株価もちょっと高い。
候補③ 安倍さん最高や！日本はまだまだ熱くなるで！！
・グローバルワン（8958） 1口 55万円（4.0％）
不安いっぱいやけど景気復活すんのやろ？大手町はもちろん天王洲も淀屋橋も大丈夫！ちょっと古いだけや！そう思えるならGO！
・トップリート（8982） 1口 45万円（4.4％）
勝どきってオリンピックの中心になるんやろ。ならトリトンは化けるで！景気回復しても住友商事があのビルに居てくれればそんなに活気は落ちない、そんなシナリオを期待できる人はぜひ！
物件が分かりやすい＆金融機関がスポンサーで何やってんのかよくわからない両REIT。それぞれ合併の噂が絶えないREITでもありますが、どこまで足元見られるのやら
候補④ 10年間つぶれへんかったらそれでええ。それで十分やねん・・・
フロンティア（8964）、産業ファンド（3249）、日本ロジスティクス（8967）のどれかで一本勝負。1口90万円以上やから選択肢はありません。いずれも財閥系がスポンサーなんでつぶれる心配は極めて小さいかと。1銘柄だけ潰れる心配された時期もありましたが。
低い株価に限られる＆10年読めるってなると思ったよりも選択肢ないなあ。とりあえず思いつくのはこんなもんです。もうちょっと候補あるので後日。
本音を言えば、REITとカバードコールの投信でインカムだけで10％が理想なんですが、平気で特別分配金を出すし（最近は出さないものも増えつつありますが）、手数料が高いし（初年度で5％とかアホかと）、なんで日本の運用会社はぼったくり商品ばかり出すんでしょうかねえ。それは、手数料だけで食っていけないファンドをアホみたいに作り続ける結果、売れる商品の収益で売れない商品をカバーしなきゃならんからです。売れないファンドを閉鎖すればって？そんなことしたら路頭に迷う人がフロントもバックもたくさん出てきちゃいます。若手にそういうファンドを任せるならともかく惰性でやってるようなベテランに小さいのをやらせるからタチが悪い。キャッシュの管理事務だけが増えていくというまさに穴掘って穴埋める作業。
アメリカのETFは手数料面で段違いに安いうえバラエティにも飛んでるからおすすめです。でも、日本の売れ筋投信と競合するものは日本には上場させてない（US-REITとかハイイールドとか）。なんでなんでしょうかね。isharesなんだからむしろ日本の投信からシェア奪うために上場させればいいんでしょうけど販売会社から無言のプレッシャーでもあるんでしょうか。直接投資は可能ですが手数料高いから嫌なんですが。
雨で暇を持て余しているinzaiです、おはようございます。昨日は胃腸炎一歩手前で自宅のエレベーターで吐きそうになってました。ストレスは概ね解消されてきたものの、身体は本調子ではないようです。今週はお祭り騒ぎ的な飲み会が2回あったからしょうがいないにしても、絶好調だった夏に比べると最近は運動もさぼってますしそういうところもあるんでしょうね。
さてさて。
アブラハム・プライベートバンクと言えば、「いつかはゆかし」という自分年金積立サービスで知ってる人も多いと思います。Yahooでもしょっちゅうバナー出てきてましたね。利回り10％の投資商品を通じて老後資金1億円を目指す例のアレです。
その会社に証券取引等監視委員会から行政処分を行うよう勧告処分が出ています
。３つの金融商品取引法違反があったとのこと。
まず、「助言業」と「金融商品の販売」での利益相反。要は投資家側に助言するプロとして手数料をもらってファンドを紹介してたはずなのに、ファンドからも間接的に手数料をもらっていたということ（SECがそう判断した）。昔からよくあるネタですし、ちゃんとその旨を明示しておけば問題ないのに助言業という気軽な形態でやろうとしたため、それはダメですよーとSECから言われてしまいました。
次に、事実に相違するおよび誤認させるような広告を行っていたこと。広告に記載していた高い利回り商品の取得実績がなかったり（投資家の選択肢としては可能だったようです。いまは新規資金受入は停止とか言って類似のファンドに誘導でもしてんだろうか）、広告における他社との商品比較の際に自社に有利になるような商品を恣意的に選んでいたり（というSECの判断。第三者によるリサーチにしおけば良かった、のかな？）、最初の指摘の裏表なんですが、実質的にファンドから手数料をもらってるのにもらってないと広告してしまったり（これも判断基準の見解相違）。
最後に、運用成果が悪かったことから2年分の助言報酬を全額削減した、要は禁止されてる損失補てんをしてしまったということでしょうか。
ふう、この手の話に触れるときは神経使います（書いてから思いましたがリンク張るだけにしとけばよかった）
何にせよ、その3つの点で証券取引等監視委員会が総理大臣、金融庁長官に処分勧告を出しました。勧告イコール絶対に処分されるわけではありませんし、アブラハム側にはまだ自分の意見を主張する機会ありますが、現状ではこんな感じ。
これに対しアブラハムはHPでコメント
を出しており、「弊社お客様の資産に関しては、AIJ事件やMRI事件とは異なり、海外金融機関にて健全に運用されております」とのことです。なのです。アブラハムが投資助言したファンドの詳細は分かりませんが、顧客から損失補てんを迫られたほどのパフォーマンスであっても健全に運用してたことにはなりますのでそこのコメントに嘘はないでしょう。
野村證券も損失を被ったバーナード・マドフ事件 アメリカ巨大金融詐欺の全容
これ以上のアブラハムに関するコメントは、紹介したファンドの信託報酬や各種手数料の数字を見ないとなんとも分かりません。ファンドの情報開示レベルなんて任意ですし、アブラハムが定めた基準に合致してれば契約としては何ら問題ありません。J-REITだって年間20％下がったりしますし、努力が必ずしも報われるわけではないのがマーケット。
で本題ですが、2010年に日銀が取得を始めて以来、地銀などの国内金融機関の投資家数が増えているJ-REITと海外ファンドの認知度向上ってのは実は深い関係があると個人的には思ってます。
そもアブラハムのように優良なリターンを獲得できるファンドだけに投資するってのは誰しもが思うことで、そのためのゲートキーパーとか、ファンドオブヘッジファンドとか、ヘッジファンドのインデックスを参照している会社とか（インデックスのためには膨大なファンドデータが必要）世の中には沢山あります。
株式投資の場合は証券会社に発注しますし、債券やデリバであってもヘッジファンドの大半は金融機関が用意しているパッケージを使ってます（レバレッジや決済のサービスを使うため）。
そんな中で埋もれているファンドってのはほとんどあり得ません。
CMBSの逆張りで儲けたウォール街を出し抜いたジョン・ポールソン
プライベートエクイティファンドだと水面下に埋もれ、とりあえず小口資金からというケースもあるかもしれませんが、出入りの激しい小口資金なんてなるべく避けたいでしょうし、信用を得るために情報開示だってしっかり行う（大袈裟になる点は注意）。
日本酒ファンドなどを運営するミュージックセキュリティーズは最初から小口に特化したファンド運用会社で私自身は酔狂で投資してるつもりですが、ぶっちゃけ手数料高すぎると思います。100％趣味もしくは社会的意義を感じない限りは投資できません。でも逆にいえば会社としては健全なわけです。心配なのはひふみ投信。日本の顧客軽視の運用業界に喝をいれるべくぜひ頑張って残高増やしてほしい。
そんなわけで、どの金融機関であれ、リーマンショックの引き金となったCMBS（およびその派生商品）とか絶対リターンを標榜するファンドとか、仕組債とかで「美味しい話はないなあ」と思ってるのに加えて、過去の経験からファンドに投資する場合はかなり詳細なデューディリジェンスチェックが必要になるなど「面倒くさい」ことになってる、そして「やっぱ一任ファンドって不透明すぎてリスクコントロールできねえなあ」という状況。
そういうのもあってどんな不動産を保有しているのか一目瞭然（それをうまく運用できているかはまた別の話）のJ-REITは決して美味しい話ではありませんし、それだけで十分てなもんでもありませんが、運用資産の一つとして保有しやすいのかなあ、なんて思っております。やる気さえあれば毎日でもモニタリングできますしね。願わくばずっと長期保有してほしいなあ。
忘年会シーズンを前にすでに肥え気味のinzaiです。これから日本酒がうまい時期なのに。。なお、本日、全量純米ファンド2012からお酒が届きました。金曜土曜に体を絞って土曜の晩に飲もう。
さて、森トラストリートが公募増資を発表しました。2014年3月期は18000円から17200円（内部留保取崩し300円）、2014年9月期は17400円（同238円）。だいたい予想通りの内容です。来年までは大丈夫！
（6/9記事）と書いたように何とか来年までは維持できますが、売却益を取り崩してこれですからねえ。POでLTV下げても50％ギリギリなんで自力で17500円維持できれば御の字で、そのまま2015年に突入ですか。もしくは新しい解約予告でも出てるのか。
野村オフィスと違って大半の人が予想してたレンジでの配当金ですが、でもレンジの中では下限といったところでしょうか。物件買わないPOなんて久しぶりですね。追加取得を期待してていいのかどうか。POの価格次第ですかね。
イオンREITの話はまたいずれ。
15000円て書いてましたが、それだったら配当利回り6.7％になっちゃいますよね。13000円です。本文訂正してるので詳細はそちらをご参考ください。
なお、今日J-REITが上昇すると思ってた人はいませんよね？（鬼畜）POあった日本ロジスティクスファンドと日本リテールファンドの受渡日が10/3なんで今日はパッシブイベント日です。この2銘柄買って後の銘柄を売る日ですね。誤発注して良かった。。。（しつこい）