なんとなーく来週の三井不動産のPOを前にJ-REITは静かな感じです。それまでPOで足を引っ張っちゃいけないと言わんばかりの無音航行。6月銘柄ってどれがPO来ても不思議じゃないと思うのですが、そこはあくまで主従の関係といったところでしょうか。inzaiです。こんばんわ。

昨夜のUS-REITはえらい下げっぷりでどうなることかと思いましたがさほど日本時間には影響ありませんでした、ってかREITだけ下げ過ぎだろ、あれ。もっとも本日のマザーズと東証REIT指数は非常に嫌な感じではあり、素直に下げないで後で来るって一番やばいパターンですが、今夕のイブニングで日経先物はあっさり15000円を割り込んだとか為替ががが、杞憂なのかどうなのかさっぱり分かりません。ポジションとしては全力に程遠いしマザーズは一巡したところなんでどうなろうがお構いなしですが、ECBのマイナス金利、日本のビッグSQとか下に行っても不思議じゃない状態ではあります。この戻り局面、もうちょっとで今年の目標収益達成だったんですが、届きませんでした。ほんと勝負弱い。

それとは別に東急リートがイトーヨーカドー能見台をイトーヨーカドーに売却してます。買い戻しを進めているイオンならともかくイトーヨーカドーもこれってちょっとびっくりです。マンション用地とかできそうですし、理屈はまあ分からなくはないが、昨今の商業系テナントの攻めの姿勢は凄いですね。神楽坂も出店が多く、ビストロの貝殻荘なんて飯田橋グランブルームに新規出店（ひょっとしたら現店舗は閉じちゃうかもですが）に加えてにんにく料理のはじめの一っぽの対面にエビ殻荘オープンしてましたし。茗荷谷でもマクドとサイゼリヤがリニューアル中で何が何やらという話ですよ。景気が良くなってこれならいけるってことで店舗を長期的に運営するためにテコ入れしてるんでしょうか。長い目線で運用できるようになったのはいいことではありますが、J-REITだとそういう修繕、CAPEXはある程度粛々とやるんでアグレッシブさにびっくりします。

話が逸れましたが、東急リートはイトーヨーカドー店舗が築16年を超えてお金がかかるのでテナントに売るようです。もっと古い物件を持ってるREITなんてごろごろしている中、そんなあっさりという感じですが、おやと思ったのが売却益が出ても分配金が増えないこと。さくっと他の物件の修繕費に回しちゃうそうです。

建物なんて築年が経てば経つほどお金を要するもんで市場創設から13年が過ぎたJ-REITはいよいよ本格的にそういうフェーズに入るわけですが、グローバルワンのようにうまく物件入替して10億円の売却益で配当が2倍になることがあるかと思えば、東急リートのように5億円じゃなにもできないよ、というところもあり、どっちが良いのかと言われると難しいのですが、それを見越して保有物件の築年を分散させているREITもありますし、半年間の決算の中で帳尻を合わせないといけないREITにとって、方法としては資産規模を拡大させて資本的支出は分散させるか、物件入替を図るかのどっちかで、でも後者は限界ありますし自然と前者になるのかな。グローバルワンが例外かもしれない。JREのクロスタワーなんかは地味に足を引っ張り続けてましたが、うまく乗り越えられないとPLが山あり谷ありになるREITも出てきそうです。

もうほとんど合併しちゃいましたが、築浅ばっかりだった新興不動産系の住宅REITはみんなそういう指摘を受けてました。まあ住宅はその気になればCAPEXなんてかけなくても何とかなるし、私募ファンドや個人オーナーの物件なんて極限までケチりますし、最悪細かく物件入替することも可能ですが、プロロジスなんかは今は立派な築浅物件ばかりですがいずれまとめてお金が必要になるかもしれないけど大物ばかりなのでそういうマネジメントが大変かもしれません。アメリカはお金かけただけ資産価値が上昇するけど日本はそうもなりませんからねえ。国交省がなんとか中古住宅の価格が著しく経年劣化しないよう政策を打ち出そうかとしてますがそれも正直、センチメントだけに働きかけるようなんで難しいかも。

こっちからすると非常に面白い話なんですが、投資家にとってはマイナスはあってもプラスはないのが経年劣化の話なんでネガティブサプライズでしかないですが気になったのでちらうらということで。

それはそうとジャパンホテルリートの社長が電撃脱退してどうなるかと思いきやあっさり次の社長が決まりました。デベロッパー系REITの社長交代は何ら実体も変わらないという意味でなんの感想もありませんが（強いて言えば外国人対してIRが上手いかどうか）、独立系の社長交代はある意味予測不可能。まだまだ会社として歴史が短いので内部昇格なんてほとんどありませんし、外から連れてくると言っても何だかんだいってもそんなに狭い業界でもないので、経歴から判断するしかありません。そして、案の定それだけでは判断不可能です。

これは本当に怖いんです。過去には社長としての素質に欠ける方が居座って株価がダダ下がりしたこともありましたし、ファンド運営のノウハウ持ってる人がそんないいるわけでもありません。本当に大丈夫か？というのはドッキドキ。サプライズ気味にFTSE Global REIT Indexに入ったので株価は堅調ですが、どんなREITになるのか、マーケットに惑わされず我慢できるのか。鈴井社長はその辺の評価は高かったのですが、ケネディクスの子会社であるスペースデザインがホテル売却するってリリース出てましたが、まさか鈴井社長はSMBCからはめ込まれるのが嫌で辞めたとか。おや、それなら同時にJHRから取得のリリースも出ますか。

あとオリックスリートが仙台ハーヴェストビルを買いました。これCR5.5％なの？ってのが第一印象ですが、ここまで景気が回復基調っぽくなると地方中核都市は何の心配もいらないって言いきれますもんね。個人的にはあんまり好きじゃないというか、賃料はそこそこなのでまあ可もなく不可もなくって感じですが、REITに求めているのはこれじゃない感が半端ありません。なんか最近はしょうがなく買ってる感がどこもREITにも出ててつまらないです。

4.94最大公約数で検索するとウィキペディアに次いで3番目に来てしまう謎のサイトへようこそ。inzaiです、こんばんわ。昔のように検索キーワードトップ20とか公表したい（ネタにしたい）のですがちょっと際どいネタも多いのでそんな時代はもう来ないと思います。

さて、タイトルのこんにちわ（ｒｙはわが国が誇る経済新聞であるN紙のネタですが、そういえば昔の証券外務員試験かなんかの歴史で読んだ気がします。これからが証券の時代や！的なやつ。我々の世代的には圧倒的に証券ビッグバンですね。貯蓄から投資へ、ってやつ。私も大層盛り上がりましたよ。転職までしましたもん。その後にリーマンショック後が来て世界がガタガタになりました。もうちょっと前の時代だと野村の1兆円ファンドですか。あのパフォーマンスがその後の日本株不遇の時代を作ったといっても過言じゃないのかもしれないがそういう批判は良くないですね、あのファンドのファンドマネージャーは悪くない。分不相応にお金を集めた営業部隊が悪いんや！

ただ、その後のグロソブとかその後のUS-REIT投信の残高を見ると少しは貯蓄から投資にお金が回ってるんでしょう。次に残高で化け物扱いされるのは10兆円規模になるんでしょうか。そこまで来れば米国のファンドにだって引けをとりません。5兆円だって運用会社には年間500億円落ちるわけで国際投信はあの時代、何もしなくても定年まで食っていけるとか調子乗ってましたね。日経の記事でも書かれましたが、やっぱ証券業界の人間はすぐに調子乗るんですよ。こればかりはしょうがない。

その時にほとんど存在意義のなかったJ-REITだって時価総額8兆円を超えてきました。今なら丸ビル10棟ちょっとくらいやん？とか言わないで。NBFの配当込パフォーマンスを見れば10年ちょっとで2倍くらいか。そう考えると10年後に決して暗い未来があるなんて思えない。配当だけで十分ってやつですよ。株よりよっぽどリターンがいいっすわ。

これからはGPIFが引っ張っていくとか書かれてますが、あの方々の真意としてはGPIFが買うからその後は国民の皆さんが株買ってマーケットを押し上げてねって感じなんでしょうね。もちろん我々としては既に買ってるからGPIFが18000円まで押し上げてね、そこで一旦利益確定するからってやつなんですが、これほど指を咥えて見ているだけのマーケットってのも楽でいいです。ちょっと前までビクビクだったのも事実なんでみんななんでそんな強気なんだという気持ちも一方であるのですが、まあ降りるのはもうちょっと先ですかね。ラッキーパンチも含めてこれまで書いた通りうまくポジションは回ってる感じ。投資の1/3はバリュエーションで、1/3はテクニカルで、1/3はセンチメントでって感じだと自分の感情に振り回されずなんとかうまくやっていける感じなのかなあ。

瞬間風速的にはみんな強気なんで特にビビる理由はありませんが、どちらかというと買うより利益を伸ばすフェーズなのかなと。出遅れているセクターや国の株式は打診的に買ってみますが、ラッキーパンチ含めてまだ降りないつもり。年初はもっと回転効かせるつもりでしたがこれだけボラが低いと目標リターンに届かない。もちろん短期目的で作ったポジションは外してしまいますが長い付き合いのあるのはまだいいかな。次の売り場を探すのがちょっと難しいのがいまの悩みです。

そうそうインベスコオフィスのIPOはまあ上手くいった感じですね。日本リートのIPOとその後（インデックスイベントまで）に比べるともうちょっと強くてもいい気がしますが、仮にも総合商社である双日とインベスコの差なのか、結局は下落してきてしまった日本リートを見てがっくり来てしまったのか。個人的にはそれよりもジャパンホテルリートがFTSEに入ったことの方がポジティブサプライズ。鈴井さんがいなくなっても降りるつもりはなかったのでやったぜって感じです。あんまり行き過ぎると売っちゃいますけどね。まだまだ大丈夫。