あれ？タイトルってJ-REIT分析？J-REIT投資分析？久々過ぎてよく分からなくなってしまいました。久々にアマゾンアフィリエイト張ったら（ギフト券500円キャッシュバックのやつね）ものすごいアクセス数があったのに購入いただいた方はゼロ。通常運転のinzaiです、こんにちわ。来週はギリシャの国民投票次第と言われてますが、反対→ギリシャがEUの借金踏み倒す、賛成→ギリシャがEUからお金もらう。どっちもEUが迷惑こうむると言う意味では大して変わらないのではなかろうか。マーケットは理解する、というか読むのを諦めた感じなので、最初のリアクションは素直なものになると思いますがその後が大変そう。

そんな中、東証REIT指数は一時1740pt台まで下落。新聞が余計な記事を書いた影響なのか小型株が売られている中でJ-REITも当然のようにポジション落としの対象になったのかズルズル下げてます。昨年10月末に日銀が追加緩和を発表したときの水準まで下落。すなわち一回転してきました。ここ半年の上昇はなかったことにするのか、調整一巡でここから仕切り直しなのか。1900ptの謎の押し目の強さってなんだったのだろうか。

あの記事については特にコメントはありません。出てきている数字は実際にあの通りだし。ただ、慣行として市場賃料がすぐに反映されないのが日本のマーケットであり、経営の上で重たいコストだからこそああいう付き合い方が許されるってのは日本のいいところだと思うんだけど。賃料下落局面の時に、J-REITのオフィス賃料ってドラスティックに下がったっけ？そういうことを考えるとあんな記事にはなり得ないと思うのですが、読んでもらうためにはああいう中身になっちゃうのかな。それに足元のJ-REITの価格下落を説明しようとするとああいうことになっちゃうのは分からんでもない。そもそも勝手に期待を織り込んでいたマーケットに対し、彼らでは「いやいやそんなに上がらんて」なんて書けるほど分析する時間もないだろうし。

というわけでJ-REITが下がってきて俄然やる気がみなぎってきました。ギリシャで荒れたところでも一勝負したいところですが、むしろ郵貯上場までのファイナンスラッシュ（LINEてどうなったんですかね？）て放置されるところを狙いたい。まだ安くなったというほどでもないのですが、2015年に入ってから何もしてなかったのでちょっとくらい触ってみたい。

久々に全銘柄コメント。こうやって見ると悪くない利回りもチラホラ。ちょっと長い目のチャート見ると目が覚める、そんな程度でしかないんですけどねー。

8951 日本ビルファンド投資法人 520,000円 2.97％
三井不動産によるオフィス特化型ファンド。世界で3番目に大きいオフィスREITだそうです。世界のREITの中では30番目から40番目あたりをウロウロしている感じ。三井不動産に物件売却する必要性がないので全然成長できません。しかも稼働率はいつでもパンパンなのでオフィス市況が改善してきても配当金のアップサイドはほとんどなし。株価もこの2年まったく上がってないどころから2年来の安値に突っ込んでいる最中。このREITが3％なんていつ以来でしょうか。この時は36万円で配当利回り3.13％ということは、それなりに賃料水準上げてる、そこのところはさすが三井という感じなのですが、元々JREと並んでいくら財閥系でもその利回りってなんなのさというバリュエーションだったので、そういう意味ではマーケットも馬鹿でもなかったということでしょうか。日比谷の再開発にNBFが日比谷がどう絡んでいくのか、そして三菱重工は退去しないよね、それくらいしか楽しみがありません。

8952 ジャパンリアルエステイト投資法人  539,000円 2.93％
NBFがあまりにもアレなんですが、こっちはここ1年来の安値更新中。一時期NBFよりも選好されてた時期もありました、というか逆に2年前はほんとひどい状況だったのでその分、2年前の安値まで距離があるというそれだけ。三菱UFJ証券の大手町本格移転で三菱グループの玉突き起きそうなので心配な物件もあります。こちらも特に目立ったこともなく粛々と運用しているだけ。つまんないのは勝利の余裕か。

8953 日本リテールファンド投資法人 233,000円 3.59％
なんというかこの資産規模、三菱商事のネームをもってしてもこの配当利回り。どれだけ評価されてないのか。3.5％超の銘柄ってもはや少数派なのに。物件取得の価格は高いは、大型商業施設は金食い虫だわ、あまりいいところなし。規模が大きすぎると何やってもテコ入れできないし配当金が安定していればそれでいいような気もします。再婚しちゃえばいいのにと思うのは異端でしょうか。

8954 オリックス不動産投資法人　170,500円 3.21％
値持ちがいい総合型リート。オフィスっぽいイメージありますが、リスク的には商業とオフィス半々。ここ2年くらいアグレッシブに成長してきた分が株価に反映されてきてます。あとスポンサーも好調で、そこれまで足を引っ張ってきた部分がプラス寄与してきた感じ。どこにフォーカスしていいか分からないときも多いのですが、やっぱ総合型って外部成長が安定しています。

8955 日本プライムリアルティ投資法人 372,000円 3.54％
公募増資するけど何も買わないよ！でも配当金は上昇傾向にあるよ！というまさかのPOを決行したREIT。このサイズでもそういうの可能なのかと衝撃を受けました。NBF・JREとの超大手と大手には深い深い溝があるなと。築古物件が多いのでそこらへん上手く入れ替えてくれるといいのだけど、厳しいときはとことん厳しいスポンサー、それが東京建物。超長期的に京橋と八重洲、そこに少しだけでも絡ませて欲しいけど、大手町との底地と交換ね、っていうのもありそうで超怖い。

8956 プレミア投資法人  646,000円 3.38％
グランパークの後にNTT都市開発のモニュメント的なオフィス、そして岡山のオフィスも買ってましたが評価は変わらず。リータンに対して極端にリスクに甘いマーケットが続いているのでそれでもOKというのは理解してますし、NTT色の強いポートフォリオに対して文句も言いません。他のREITのポートフォリオのクオリティが下がってきているのも大きいのかもしれません。確かに、一定以上の価格水準からは下がらないという意味では強いREITになったし、そこは素直に評価しようかな。

8957 東急リアル・エステート投資法人 147,500円 3.28％
堀江社長がついに勇退。株価は東急電鉄とのネットワークの強化を期待しているようなそうじゃないような。財閥系の不動産会社よりも先行してハイスペックなビルの開発に切り替えていただけに、リートに入れるにはちょっときついものが多いです。渋谷の再開発は無理だろうしなあ。都市集中化のメリットを受けられるREITではあるが今までの動きが小さすぎて今後どうするのか良く分かりません。

8958 グローバル・ワン不動産投資法人 452,000円 3.07％
一応、ポートフォリオの整理は一巡した感じです。嫌いなじゃいけど夢も見にくいREIT。森ヒルズREITと合併するのは向こうが嫌がるだろうけど、次の景気悪化局面ではそういうのあるのでしょうね。

8959 野村不動産オフィスファンド投資法人 542,000円 3.6％
合併したらNOF冠のビル名どうなるんでしょうね。野村不動産にするのかな。

8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 171,400円 3.38％
ユナイテッド・アーバンのようなボトムがはっきりしてて、かつ、アグレッシブな外部成長を志向する銘柄はここ1年強かったですね。私もかつてはそういうのが大好きでした。一山超えたので、仕切り直し。同じような物件取得で株価がどれだけ反応するか楽しみです。運用が楽ではない物件を買い集めているのはここだけじゃないですしね。

8961 森トラスト総合リート投資法人  230,300円 3.13％
軸がブレない素敵なREIT。マーケットの評価軸がブレブレなので株価は乱高下してますが、基本的に立派なビルをドカンと買っていくスタイル。築年数が古いビルでも保有していればいずれ古くなるからと考えればブレてない、かな？森ビルと並んで非上場不動産会社の雄なのでやる気さえあればなんでも出来ます。自分の中では、森トラストの社風とREITビジネスってのがいまいちしっくり来てないのだけども。

8963 インヴィンシブル投資法人 66,000円 3.1％
ホテルに切り替えて大成功！昨今のホテルマーケットのファンダメンタルズはクソ強いです。国を挙げての外国人誘致が効いているのはもちろんですが、円安レバレッジがかかりまくっている＆歩合報酬の割合を増やしているので逆回転すると怖いです。あんな単価のビジネスホテル、日本人は泊まれませんもん。マイステイズ飯田橋に泊まった日本人でリピーターになる人はまずいない。

8964 フロンティア不動産投資法人  527,000円 3.57％
商業REITの人気のなさは異常。新年度入ってから持ち直したのにまたズルズルっと下がっていきました。逆相関的なところがあるようなないような不思議な動きです。アウトレットとかららぽーととか、2流どころとはいえきっちり三井不動産のDNAを引き継いだ物件が増えているところは評価されてもいいのかなと50万円割れたら魅力的な気もしてますが、2年半前って35万円だったんですな。ふあー。

8966 平和不動産リート投資法人 89,800円 3.80％
2013年の真ん中から一本調子に上昇してきて、2015年から何があったのか一本調子に下がってきました。見るものを不安にさせるポートフォリオ。住宅が入っているのが救い。景気サイクルのレバレッジにとことん弱そう。平和不動産に不動産開発のやる気があれば、、惜しい。

8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 243,600円 3.18％
やっぱボラティリティが低い。LTV低いとこういうときに効きますねー。J-REITのオアシスですな。

8968 福岡リート投資法人 211,800円 3.26％
訪日といえば福岡、なのかもしれませんがどこまで福岡だぜーと思ってます。配当金の安定性はピカイチですが、この前のPOで色々と諦めました。物件取得であれしか配当金伸ばせないのはもうJ-REITの性だと。

8972 ケネディクス・オフィス投資法人  601,000円 3.4％
日銀金融緩和の申し子だったなあ、と。J-REITで一番汗かく人々だけに私も大好きでしたが、高利回りの物件をきっちり回せる能力があるというだけで、相応のリスクはあるポートフォリオなのです。それを信じるか信じないは人それぞれ。株価が下がれば相応の利回りで物件買えばいいだけ。その体力はまだケネディクスにはあると信じてます。

8973 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人  123,800 3.41％
あと10万円から15万円の動き、資本市場って怖いなあと思いました。売りそびれましたよ、ええ。あれ以上は上がらないと思いましたがここまで素直に落ちていくとも思ってませんでした。積水ハウスのあの楽観ぶりはなんなんでしょうか。まだファイナンスでがんがん成長させるのかなあ。

8975 いちご不動産投資法人  88,100円 3.79％
いちごグループの社会貢献ぶりは大好きです。社会人スポーツを支えるってのは日本が先進国たる所以と思うのです。リストラしても年功序列を廃してもあれだけは残して欲しいなあ。うちの会社？そんな立派なことできるわけないです。来月の給与確保するので精一杯。

8976 大和証券オフィス投資法人  576,000円 3.32％
長期的には良い会社になると思います。大和証券だし体力あるでしょう。そう思わないと不安に押しつぶされてしまう。物件の買い方は森トラストに近いし、オフィスのリーシングはケネディクスに近い。上昇相場では非常にバランスの取れた運用です。財閥系が見ている世界とかなりギャップがあるので、次に業界が進もうとしている世界に付いて来れるかというとそこがこのREITの限界かも。財閥系も含めて他のREITも全部そうなんですけどね。

8977 阪急リート投資法人  136,400円 3.71％
出来ないものは出来ない。長期的な視野からそういうところはやっぱり名門だなあと評価してます（上から目線）。天王洲というは相変わらず大きなハンデですがよくここまで持ち直したなと。次の景気サイクルで大きく成長できるポテンシャルのあるREITです。ただ、スポンサーのあの栗とリスのポスターはどうなったのかな。

8979 スターツプロシード投資法人 195,800円 4.11％
なんであんなに住宅REITが買われたのか。このREITは本当の意味でのマーケットの温度感を測る指標だと思ってます。

8982 トップリート投資法人  504,000円 3.85％
M&A業界の中心的存在。MIDリートとの合併に注目が集まってますが、個人的には住友不動産に頑張って欲しい。前の決算から東京No.1プレーヤーを名乗っていて、「保有してない物件を運営面積に含めるのは如何なものか」と三井不動産に喧嘩売ってましたが、そこはツンデレの精神で頼む。あれは住友系だから価値があるポートフォリオなんです。

8984 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 274,100円 3.18％
まあ、ここはアレなんでしょう。特にコメントないけどLTV高いままだとびっくりします。実験的にそのままってのも面白いけどね。

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 80,000円 3.01％
フランクスと横須賀はなあ。この状況だとどこまで実力でどこからがマーケットの波なのか分かりません。不況にならないと実力が分からないというのも難儀な世界ですわ。

8986 日本賃貸住宅投資法人  84,800円 4.01％
まだまだイベントが盛りだくさんであろう住宅REIT。なんでこんな価格で放置されているのだろうか。ここ数年で住宅REITはほんと稼働率に差がなくなりましたな。リーシングって案外やってることはシンプルだったりするのでしょうか。

8987 ジャパンエクセレント投資法人  137,000円 3.62％
公募増資の価格決定直前。まさかこんなことになるとは。やっぱり手を抜きすぎだったんじゃないかと。大和ハウスレジみたいに中止すると上昇するんでしょうなあ。やっぱ歪やでこのマーケット。そろそろライツイシュー＆短縮化やったほうがいいのではないか。2年前もそんなこと言ってましたが喉元過ぎればなんちゃらってやつですから。

3226 日本アコモデーションファンド投資法人  457,500円 3.3％
POの時に散々売られてアコモの神通力もなくなったなあと思っていたらこの粘り腰。日本ロジと並んで低ボラティリティの代表格。もうちょっと利回りあれば全然怖くないのですが、そこらへん、甘くない世界だよなと。

3227 MCUBS MidCity投資法人  356,500円 3.39％
負債コストはまだ下がります。関電はもうちょっと仕事してくれも良かったんじゃないか。あの組織で物事を動かすのはエネルギーいりそうですもんね。

3234 森ヒルズリート投資法人  154,600円 3.08％
このREITでこのくらいの利回りってのが一番落ち着きますね。買って良し売って良し。ヤフーの移転動向とか色々と気になるところはありますが、ここは何とかしていくのでしょう。そろそろドカーンとファイナンスやって大きく抜け出して欲しいもんです。区分ばかりでも安心感＆低コスト運用でいいんですがね。

3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 667,000円 3.61％
合併うまくいくといいですね。

3249 産業ファンド投資法人542,000円 3.37％
長期安定ってのはアピールポイントで物件取得による成長も臨機応変にやってます。でも古い物流施設ばかり買ってる対価をもうちょい払わされていい気もします。こういうREITがもうちょっと増えてもいいと思うのですが、やっぱり商事の名前背負ってるからこそ理解得られるタイプではあるんだよなあ。

3263 大和ハウスリート投資法人  502,000円 3.38％
森ヒルズとならんで不動産マーケットが下がってきたときにもっともポテンシャルあるのがこのREITだと思ってます。王者の貫禄、とまでは言いませんがチャレンジ精神あふれる会社ならではのアドバンテージは大きい。特に不動産てのは参入障壁が低いビジネスだけにね。ただ、あの履歴書はドン引きしました。経営者としては最高なんですけどね。

3269 アドバンス・レジデンス投資法人  292,300円 3.11％
住宅REIT最大手で内部留保も十分。次の社長がしっかり内部上がりなら問題ないはず。変に欲に塗れた人が来るとなんでも出来る体力あるだけに怖い。現行体制は問題なし。金融関係のスポンサーが出て行って何か変わるんですかね？

3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 363,500円 3.39％
アドバンスレジデンスと同じ7月決算銘柄。免震ショックはあったものの値持ちいいです。ケネディクスならやってくれるという意識があるのでしょうか。プレミアの住宅部分だけ分割しちゃおうぜー。それは冗談としても、住宅は馬力あると取得もできるのでSMBCパワーが存分に発揮されるだろうという期待でしょうか。

3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人  1,002,000円 3.28％
あれ？いつのまにこんな値段に？というわけで大崎のテナントが埋まってきたはずですが上方修正もなく決算発表を迎えようとしております。期待していいのかな？表参道は結局どうなのかよく分かんないですな。爆発するとすればあそこだがジャイルと並んであまり景気の波に乗れたという話が聞こえてきません。

3281 ＧＬＰ投資法人  115,100 3.81％
まあこんなもんでしょうね。稼働率は一段と上げてきてますが、2016年を控えてまず売られるのがこのREITです。LTV、物件クオリティとどうしても劣後します。でも利益超過分配込みでここまで売られるとは思ってませんでした。警戒し過ぎな気もしてますが、まだだ。まだ判断は早い。

3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人  254,600 3.38％
7月決算銘柄の住宅REIT多すぎませんか？そしてクオリティはみんな高い。そして同じよーなチャート。ここら辺も配当落ち後に急落したりするんだろうか。嵐の前のなんちゃら？

3283 日本プロロジスリート投資法人  224,300円 3.48％
NBFに比肩するほど配当利回り下がってた時期もありました。ただ、中堅REITよりも利回りが下がる必要性は感じられない。とりあえず22万円割れを嫌がる値動きになってますがどうなることやら。

3285 野村不動産マスターファンド投資法人 151,500円 3.58％
ここまで書いてまだ10銘柄以上残ってるんだぜ…ワードで数えたら8000文字って出てて心が折れました。3銘柄合併して生まれるマスターファンド。巨大過ぎてどうにもならん。NBFやJREの気持ちがよく分かります。

3287 星野リゾート・リート投資法人 1,350,000円 2.71％
このREITはどこに行こうとしているのかよく分かりません。波に乗るのも才能で結果出してきた会社ですからね。羽ばたけ！日本の！おもてなし！的には応援したいところです。とりあえずどっかで分割しましょう。

3290 ＳＩＡ不動産投資法人  479,000円 4.59％
これは、まあ、コメントしにくいなあ。売却の話は新聞にも載ってますしね。

3292 イオンリート投資法人  157,300円 3.39％
イオン本体の方は持ち直したようですがこちらは奮闘中。配当落ち後がちょっと怖い。そもそもイオン100％の会社なので業績どうのこうのというのは関係ないのですがねー。

3295 ヒューリックリート投資法人  169,100円 3.35％
実績が少ないとこういう相場になってきたときに弱い。やってることはシンプルなビジネスだったのですが、いつのまにか全方位型ビジネスに。最低限のところは踏みとどまってくれそうですし禁断のみずほ系REIT全部合体という手も残っているしね。3.5％くらいならよさげ。

3296 日本リート投資法人  286,300円 4.75％
ある意味正念場。稼働率を下げたらこのREITは終わる。外部要因がグラグラしているだけなので粘るとは思ってます。

3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人  104,100 4.15％
あの物件取得は如何に今のマーケットがホットなのか知らしめてくれた1件でした。こういう4％を拾える人は大金持ちなるか身動き取れなくなるかどっちかです。ここまで下がるのもどうかという気もしていますが、要は消去法的なマーケットということなんでしょうかね。

3308 日本ヘルスケア投資法人  239,500円 3.30％
もうどうしようもない価格推移、と書こうとおもったらそんなにひどくもなかった。

3309 積水ハウス・リート投資法人  131,500円 3.7％
うーん、このREITほど評価が難しいものは見たことがありません。変なことにはならないだろうからこの利回りがあれば大丈夫と踏み切っていい気もしてます。巨大なリスクは、もう、最初から商品設計間違っているレベル。

3451 トーセイ・リート投資法人  130,000円 4.4％
この資産規模では如何ともしがたい。地道に運用頑張っているので高い利回りに見合うと思えば悪くない買い物。

3453 ケネディクス商業リート投資法人 279,600円 3.81％
上場したREITはしばらく買えない人っているんでしょうか、そこそこの商業施設をそこそこの価格で、と言っていいのか、これ。地方過ぎてよく分かんないですわ。素直に受け取ればたぶん大丈夫、なはず。

3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人  126,800円
初値からどこまで下げるのか。配当利回りって2.9％くらいみとけばいいのですかね？これよく分からん（真面目にみてないだけ）。

3459 サムティ・レジデンシャル投資法人  96,500円 5.10％
苦戦中。ロジックとしてはおかしくないけど自分中心過ぎるのはさすがにNG。スターツのようにしっかりした軸を見せれば誰かが買ってくれる、かもしれません。

3460 ジャパン・シニアリビング投資法人  3.90%
うむ、いい結果でるといいですね。

なお、コメントは現時点の好みを表現したものであり、本ブログの情報を用いて行う判断の一切について責任は負いません。どうしても自分の責任で投資したくない方は証券会社や有料の情報をご参考いただくしかないと思います。