inzaiです、こんばんわ。昨年10月以来のJ-REIT分析です。12月頭から準備はしていたのですが色々と忙しくてこの時期になりました。頭の体操にはちょうどいいです。でも8000文字オーバーはきつい。インフラファンドは次回以降にします。

J-REIT市場はガーっと年末に加速してそのままの価格水準なので年初の動きは良く分かんないです。現在、ドル円は118円目前、日経先物は17400円と好調な滑り出し。こちらは良い時期に調整できたのでロングから入った人が多かったということ。中国株とシンガポールもなかなかの動きです。今年は大きく動いてほしいなあ。

8951　NBF
三井不動産系オフィスREITでJ-REIT最大手。三井不動産の保有物件がどんどん竣工するので利益は要らない上、銀行を絞り上げるだけで何億円というコストが削減できるため最近は目立った行動なし。

8952　JRE
三菱地所系オフィスREIT。何とも微妙な地方都市の主要物件を買い増し中。こんなことならNBFのように静かにしていて欲しかった。投資法人みらいを立ち上げた三井物産も何気にマイナースポンサーだが、こちらおよび地所系私募REITが大半を保有する新宿イーストサイドをみらいに売ってしまう。何とも非効率だけど地所が三井物産保有分を高値で買い取ること拒否したんですかね。

8953　日本リテール
三菱商事系の商業REIT。こちらも高値で買い取ることに関しては負けてない。そうすることでどんな時期でも物件取得できるネットワークを作りたいのかもしれない。札束で頬を叩くビジネスモデルは資源関連だけではなく不動産にも応用できるということか。でもこういう頭要らないビジネスモデルはブレないし、商業のオペレーション力には重要な要素。時価総額は4番目だけど配当利回りはほぼ市場平均か若干高め。相場の上昇時には強い。

8954　オリックスR
スポンサーからホテルを買い始めた時期は何とも微妙だけども、リーマンショックでやらかした物件にしこしこ手を入れてREITに売却していることが評価されており、上場以降ではもっとも評価（バリュエーションではなく）が高い時期にあるんじゃないかと思っています。ただ、スポンサーのホームページを見てもらえば分かるように商業不動産の開発はほとんど止まっている感じ。リース会社と不動産は切っても切り離せない関係なので完全撤退はないかもしれませんが、他のところと比べると何を考えているのか分かりません。いずれほぼ独立系REITに近くなるのではないか。もしくは自社開発は止めて景気悪化局面でローンを押さえれば良いかと思ってるんでしょうか。

8955　JPR
東京建物と言えばデベロッパーの中で一番給料が高いと言われてた時期もありました。NBF、JREに次いで利回りが低い時期とその他大勢と同じ利回りの時期があり今は前者の時期。なんだかんだ言っても準プライム的な感じのオフィスが寄与してきっちり配当伸ばしてます。

8956　プレミア
NTT都市開発系のオフィス/住宅REIT。ケネディクスとの協業するかと思えば何の続報もなし。清々しいくらいスポンサー頼みのREITになっていて最近ではそれを隠そうともしないですし、マーケットも「そうそうそれで良いの」という感じ。こんな状況でケネディクスと何か出来るとは思えません。

8957　東急R
東京建物が思いっきり追い風を受けたのに対し、商業のプライム物件を揃えているはずのこちらは向かい風に苦しんでます。物件入替を積極的にやって頑張ってはいるのですが、築年数が古いと言っても限度があるだろうという物件や用賀のタワーオフィスどうすんの？というのが足を引っ張ってます。あと渋谷の再開発が立派すぎて、ヒカリエ同様にREITには関係ないなあというのが何ともね。REITのおまけ感が辛い。

8958　グローバルワン
社長が変わってアクセル踏むのか？と思いきや明治安田生命はマイナス金利でそれどころじゃないのでしょう。マーケットの回復なりに追い風受けており、さいたまの物件も意外に好調で特に問題も見当たりませんけど、稼働率は結構パンパンで南青山も東急不動産の退去リスク（渋谷に戻る）を考えるとここからの伸びも期待しにくいなあ。

8960　ユナイテッドアーバン
丸紅系の総合型REIT。昔の商社らしいというか他のREITが不動産ビジネスとして取れないリスクを積極的に取っているのは評価できます。保有ビジネスではなく運営ビジネスにも顔を突っ込んでいくスタンスは好きです。オリックスREITに近いです。安易に地方物件に手を出さないところもOK.

8961　森トラR
何でみんなこのREITのことが嫌いなのか。長期目線っぽいけどどうやらそんなこと考えてなさそうなスポンサーに嫌気がさしているのか。なんかかんだ言っても森トラだぜと思ってはおります。しょっちゅうリーシングリスクの問題出てくるのには私も疲れましたけど。ホテルリート上場は伊達社長もインタビューで触れてるしそもそも組成されているし周知の事実。どういう評価されるんでしょうかね。リニューアルしたコートヤードは安っぽい印象しかないけど。浮動株化の影響は分かりません。どうなのかなあ。

8963　インヴィンシブル
フォートレス傘下のホテルREIT。住宅も少し持ってます。いつ出口を迎えるのか冷や冷やしてますが、そんな中で下方修正。J-REIT業界で下方修正したのは久々。民泊＆東京/大阪の競争激化で当面は厳しい、というか前回のPOのくっそ高い物件取得価格に対し、目線を維持しても「はあ？ファンダメンタルズ見てんのか」と言われるし、目線下げても「はあ？前回何だったの？」と言われるしどうなんですかね。世の中の仕組み的にはそろそろ鑑定会社にメス入れる必要あると思います。DCF法の賃料水準を開示させれば良いのにと思う。ちゃんと作ってんだったら問題なかろうに。

8964　フロンティア
岡山の件で株価が下がったときは三井不動産の神通力もここまで落ちたのかあとビビりました。金利が低いとスポンサーは物件維持し続けた方が美味しいですし、POしないなら株価もどうだった良いし、しょうがないけど外部成長がないと日本型の商業REITは成長できません。なんとも辛い。

8966　平和不動産R
スポンサーがケネディクスと物件交換、REITもいくつか物件入替やってます。このREITはそれで良いのです。どっかで茅場町のリスクは顕在化するのでしょうけど、それ以外はすでに低空飛行。低ボラ、低グロース銘柄の代表格です。

8967　日ロジ
みらいのパイプラインに三井物産の物流施設入っている時点で「おーのー」と思った人がは多かったはず。足元の株価上昇はみらいがこけたからですかね？社長代わって安定成長が維持できるかどうか。たぶん大丈夫。なお前社長の川島氏はイクメンのNPO法人立ち上げてます。サイトはこちら！お元気そうです！

8968　福岡R
物件入替すっごい良かったと思ったのに株価はだだ下がり。意味が分からん。分配金下げてLTV下げてポートフォリオの質がかなり上がったのに。株価は年末に上がってきましたけどJ-REIT市場は相変わらず短期目線過ぎやしないですかね。リニューアルしたキャナルシティの噴水＆3Dプロジェクション観に行きたいなあ。

8972　ケネディクスオフィス
確か一昨年もケネディクスオフィスの10月決算が想定以上に強くてオフィスREITに火が付いたんですよね。2016年も同様の展開になりかけてますがそこま影響はないかなあ。でも何だかんだいって綺麗な運営してます。よくこんな隅々まで気を使って運営しているなあと思う。

8973　積水ハウスレジ
年末にかけて住宅REIT全般が絶好調。何があったのか良く分かりませんが当REITも絶好調。CFは極めて安定しているしスポンサーも協力的。もっと早く上がってしかるべきですが都心物件が多すぎるのがある意味リスクと思われているのでしょうか。ここ数年に買った物件は安いとは言えないのは事実。

8975　いちごオフィス
なんかこうチグハグ感出てきました。増配記録がそんなに大事かな？そんな状況だとPOしても評価されにくいだろうし。

8976　大和証券オフィス
外部成長回転モデルの限界が見えてきました。ここから内部成長でどこまで伸ばせるか。テコ入れ系は得意な会社ですが綺麗なオフィスを更に綺麗に運営するというのは別のスキルが求められます。ミナミルミのイベントはどんな効果があったのか、ちょっと楽しみです。新宿には縁がないので参加できませんでしたけど。

8977　阪急R
天王洲が埋まってぐっと株価が上昇したのに何故か失速。余計なこと言ったのかどうせ天王洲からは退去するテナント出るんでしょということなのか。プレミアと同じで全体的に安定した運営を続けてます。しかしこのままでは安定した関西のスーパーばかり増えてしまうような。まさに地主REITっぽくて個人的にはその方が好きです。

8979　スターツ
なんでこんなタイミングでファイナンスしてしまったのか訳が分かりません。証券会社は誰も止めなかったのか、むしろ誰もやらない時期だったからフィーが安かったのか。そして、そんな立地で大丈夫か？と心配したくなるような物件が揃ってます。価格はそんなに高くもないかなあと思って立地や築年を見てなんだかなあと。なんにせよ資産規模は大きくなったのでここからどう挽回していくか。スポンサー次第では挽回できるとは思うのですけど。

8984　大和ハウスリート
合併して分かりにくいところもあるのですが、住宅＆物流というのは非常に分かりやすいコンセプト。収益の低ボラティリティという面ではJ-REITナンバーワン。ここから総合型へ切り替えることでどんだけボラ抑えつつグロース取れるかと言う話。

8985　ジャパンホテルリート
さてさて正念場。ビジネスホテルが崩れてシティホテルが好調を維持できるとは思えないものの下落幅としてはある程度織り込んできました。今年の配当金はどう着地させるのか。

8986　日本賃貸住宅
大和証券系住宅REIT。全然大和証券っぽさないですけどね。それはともかくとして中期目標を定めました。最近こういうREIT多いのですが、金利が上昇しても続けるんでしょうかね。減配シナリオ明示するくらいなら止めてしまいそうな気がしますし、昔は未達に終わったREITが大きく売られたこともありました。

8987　ジャパンエクセレント
芝公園のロシュ退去の報道で株価下げた時がありました。浜松町のCBRE退去でも下がりました。新日鉄興和が来年竣工させるSクラスのAirのリーシングがいまいちで連想売りもありました。でも株価は戻ってきます。立地はそこそこOKで個人的には財閥系っぽいなあと思ってます。買収するならここが良い。

3227　MCUBS
三菱商事系オフィスREIT。買収したんですけど結局テコ入れは微妙に失敗ということですかね。

3234　森ヒルズ
固定賃料は外しちゃいけなかった、と思いきや年末に上昇してきてオフィス賃料がこのまま伸び続けるならやっぱ森ヒルズじゃね？という感じでしょうか。そんなストレスかかっているように見えませんし、ケネディクスの入れ替え見る限り柔軟な戦略取れるのででやっぱ良い物持ってるREITが最強だなあと。

3249　産業ファンド
元々逆張り系で伸びてきたREITだけに若干停滞気味の感があります。ここから物流を大きく買っていくのか、これまで通りCREで行くのか。スポンサーである三菱商事はこっそり仕込んでいるだけに心配してませんが、今度こそダメかもというような株価アクションになることが多いのでボラ激しいです。信じるか信じないかそれだけです。

3269　アドバンスレジ
伊藤忠系で最大手の住宅REIT。もう色々と万全です。30万円台回復。さすがにちょっと驚きました。飲みたい社長ナンバーワン（当ブログ調べ）。

3278　ケネディクスレジ
確かに安かったけどいきなり吹き上げました。びっくりです。最初は色々と手探りでしたがケネディクスらしい住宅運営方法にたどり着いた感があります。1棟あたりのサイズがディスカウントなのかしょうがない。そういう文化になってます。

3279　アクティビア
東急不動産系のオフィスと商業中心のREIT。ここ数年は外部成長と内部成長のバランスが上手く行ってたのに加えて新社長の神通力が効いてた感じですが、最近はそれも賞味期限が切れてきた感じもあります。懇親の銀座が上手くいってないとかホテルはさすがに頭打ちとかそういうのがあるのでしょうけどオフィスでまだもう少し伸ばせるはず。

3281　GLP
創業者が亡くなって伸び伸びできるかと思えば色んな噂が出てきました。中国のソブリンウェルスファンドが買収検討というニュースもありました。GICが手放すかどうかは分かりませんが、ある意味では取れる果実は取り尽くした感もあるのでグロース面では厳しいという判断も分からなくはありません。日本のGLPだけ誰か国内のプレーヤーが欲しがりそうだけど、せっかく大量の日本の不動産を買収できるチャンスなので、中国勢はお金突っ込んでくるのでしょうね。はあ。

3282　コンフォリア
東急不動産系の住宅REIT。アクティビアと合併はしないとのことですが、他のREITが系列で合併し始めているので株価を上げる最後の手段としてはここにも有効かと。ちょっとリスクのある住宅タワーを買いました。レストラン付いてるしあそこ住んでみたいです。

3283　日本プロロジス
世界最大の物流REITの日本法人。ピカピカでかつブレない。何を心配することがあるのか。大量供給は心配ですがここ見てても兆候は出てこないでしょう。

3287　星野リゾートR
IPOの時からするとこんなREITになる予定だったっけ？という気持ちもなくはないですがとりあえずAUM1000億円おめ！外から見てるとわかりにくいけどこのスピードで企業規模が拡大しても星野メソッドは応用できるんですね。いや、まだ追い風参考かもしれませんけど。

3290　SIA
ヒューリックに美味しいところだけ取られて、こちらのREITはみずほ信託にスポンサーチェンジ。それにしてもJタワーはそろそろ埋まり始めたという話を聞くと、東西線に限らず湾岸沿いはほんとオフィス街としてはしんどいのな。高層化が進むとこういうところから影響が出るんだなあと勉強になりました。オリンピックで盛り上がっているあの一角だけが以上な盛り上がりですよね（ほぼSIAに関係ない話）

3292　イオンリート
色々あった1年でした。地震で液状化とか地方デフレとか人件費高騰とか全部が向かい風。東芝の件で心配になってきましたがいつも薄利でM&A沢山やってて会計とかちゃんとしてる？大丈夫？とか心配になってきます。でもイオンがない地方は想像できません。こちらも浮動株化の話はネガティブ。

3295　ヒューリックR
走り続ける大切さを痛感しました。このREITはすごいなあと。パイプライン見ているとオフィスから商業にシフトするようですが、タイミングが良いのか悪いのか、と言うか都心商業を買ってもいいタイミングが良く分かりません。うーん、商業を取得する分、利回りは上がるということでいいのだろうか。

3296　日本リート
双日系オフィス。このREITは将来どうするんだろうかという疑問もあったのですが、Bクラスビルは供給が少ないし、次の景気サイクルではみんなに敬遠されたバルクが再び流通するんだろうし、そこで成長する機会もあるかもですね。鑑定評価が崩れない限りNAV倍率1倍を若干割れで推移しそう。

3298　インベスコ
トリトンと錦糸町の入れ替えは良い判断だし、インベスコという名前はグローバルでは悪くないと思うですがイマイチ評価が上がりません。欲を言えばトリトンの売却益をもうちょっとなんとか上手く使えないものかなあと。なんで海外勢から買いが入らないのか。アセマネ系の実業は敬遠されるのが一般論なのか。日本でも金融機関系のREITは敬遠されてますがひょっとして世界共通？

3308　日本ヘルスケア
ぶっちゃけほとんど見てないので良く分かりません。NAV割れ、利回り5％弱ってのはバランスいいところかと。

3451　トーセイR
急に強含んだと思ったらダレてきました。B、Cクラス不動産のプロとしてJ-REIT業界ではある意味異質。それだけに一見眩暈がするようなナイスディールを続けてほしいです。

3309　積水ハウスリート
案の定、海外物件の取得は中止。日本と違っていつでも売却できるアセットなんだから買っちゃえば良いのにと思うのは乱暴でしょうか。ストレスかかってなくはないですが、アセットはピカピカだし何とかなる。まだ目をつぶっていても良いかと。

3453　ケネディクス商業
商業全般が弱い中でしょうがない部分はありますけど、安定的なオペレーションを続けてます。オフィスよりも工夫しがいがあるし、競合も激しくないので社員さんは楽しいのではないでしょうか。こういう商業系はどこまで成長できるもんなのでしょうかね。

3455　ヘルスケア＆メディカル
動きないし良く分かんないし合併に賭けたいとも思いません。3308参照。

3459　サムティレジ
うーん、物件のクオリティは悪くないのですが如何せん価格が高いのがなあ。買ってしまった以上、それはネックにはならないのでしょうけど取れるはずだったグロースを取れないのが投資家には辛い。九州のホテルはチャレンジなのかどうか不明ですが有名にはなれました。

3460　ジャパンシニアリビング
ヘルスケアREITの中でも売られている感が一番大きいです。TK出資の利回り見て吹いたのは私だけじゃないはず。やはり金融機関が関与するREITはダメなのか。。

3462　野村不動産マスター
とりあえず1回ファイナンスしてから。J-REITの中で3番目に大きい規模なのにそういう段階ってのも何か間違っている気もします。

3463　いちごホテル
業績予想で開示している数値と月次の数字を比べるとアレな感もあります。

3466　ラサールロジ
足元でやっと評価されてきた感じです。なんだかんだ言っても他のアセットクラスほど競合が激しくないのとLTV低いのが効いているのでしょうか。競合相手がガチですが、まだまだ下位の相手もいますし、グローバルで見れば不動産サービスの最大手。大丈夫というところですかね。

3268　スターアジア
物件入替を実施してこれから。進む道はめっちゃ険しいですが諦めないで欲しい。REITがダメならそれはそれでしゃあないというレベルではないので頑張れるんじゃないかなとも思ってます。いっそのこと全部売却しちゃうのも在りかもしれないけども。

3470　マリモ
特にコメントはありませんし応援する気もなあ。マンションよりREITに注力するなら非常に面白いのですが事業分散でREITやるなら、やっぱノウハウがあるデベロッパー、マンションが主力になりそう。

3471　三井不動産ロジ
浮動株化はマイナスの影響。それくらい。

3472　大江戸温泉R
大江戸温泉は行ったことないですがコンセプトは面白いREITですしそこそこ人気は出るのではないか。スポンサーがベインですしインヴィンシブルと同じ香りがします。山高く谷険しい、みたいな。月次良い割には動き鈍いですよね。かつての星野と同じでREITと言うより事業体です。

3473　さくら
豪州系日本特化型ファンドが日本上陸。日本管財とのJV。うーん、とりあえず上手くいくことを祈るのみ。

3476　みらい
上海系イデラと三井物産の総合型REIT。かつて他のREITが保有してた物件がちがらほらしておりしかも売却価格より高い。保有中に受領したCF分くらいは安くしてくれるもんだと思ってました。可愛い子には旅をさせよという感じなのか。でも日本リートでさえ何とかなったんだから物産も大丈夫しょ。