2017年度のJ-REIT見通し　2017年4月1日

4月1日の記事であれば嘘ついても良いってことは見通しが外れてもあれは嘘でしたで貫き通せるんじゃないか？inzaiです、こんばんわ。ネガティブな話ばかりですが、ここ1年半、1800pt超えたあたりからずっとニュートラルからネガティブ気味だったので見方変えたわけじゃありません。実際、昨年度の東証REIT指数のトータルリターンもマイナスでしたしね。

商業REITのリバーサルが始まる：
小売業の環境が好転するとは思えないけども、それはバブル崩壊以降、ずっと同じ。ここ数年は住宅と車の需要を先食いしたことから、当面はこちらに回ってくるんじゃないかと。ほぼテナントのMLなので数字が良くなるわけじゃないですが、投資家の不安は落ち着いて4％の利回りは魅力的に評価される。

ホテルのファンダメンタルズ持ち直しが確認される：
民泊との競合、大量供給という不安は当面残るので投資口価格に明るい未来はありません。でも下方修正は今年一回限りなのかなと。分配金は10％くらい削られる（ADRと稼働率5％ずつくらい）けどもそれくらい。ホテルREIT間の利回り格差が大きいのでこれくらいとは言いにくいですが、今あたりなら悪くても分配金とキャピタルロスで相殺できるかなあと。稼働率が高いのがひっかかってます。ここが低ければ何も怖くないんだけども。

NBF、JREの分配金利回りは3％超え：
はっきり言って業界を代表するこの2銘柄からやる気感じられません。内部成長も外部成長も期待できない。逆に言うと、三井不動産も三菱地所も今の不動産価格は異常だと考えていることの証左。こういうマーケット環境じゃないと買えないものは買いに行くかもしれませんが静かにしてるんじゃないか。そもそも不動産はインフラとして静かにしているものであってテナント様に迷惑かけちゃいけない。なので他の大型利回り株と比べられる程度には利回りが上昇すると。

不動産株とのギャップは縮まらず：
早めに調整を始めた不動産株に比べるとJ-REITは全然調整足りてません。でも、日銀もまだギブアップしないだろうし、気持ち悪い粘り腰を見せてくれるでしょう。大手デベは住宅で稼げなくなった分を新しいアセットもしくは面積で取りに行く、すなわちJ-REITに売却するのでしょうけど、大和ハウスの売却目線を見て色々萎えました。ある意味ではここ数年優しくしてあげてのはこういう時のためで収穫期なのかもしれませんね。合併してからまだファイナンスしてない野村不動産マスターの次の一手に注目。3社合併前だった時代、オフィス、レジはそれはそれはひどい嵌め込みばかりでした。築古オフィスはもうないと思ってますが、これから修繕費用かかる野村新宿ビルとか降ってきたら悶絶する自信あります。話が逸れましたが、物件売却で稼ぐしかないデベ株は上がらないでしょうし、それを言うがまま嵌め込まれるJ-REITも冴えない。誰も幸せにならない世界が待ってます。

物件売却で精算する小型REITが出てくる：
合併期待ありますけど、弱者合併なんぞ意味ないですし、そのまま上場維持しててもクソみたいな物件しか回ってこないので復活の見込みはありません。さらに金利が上場するとニッチもサッチも行かなくなる。それならば今のうちに全物件売却した方が投資口にはプラスです。海外ではいくつか事例起きてるので日本でも出来なくはないはず。現実的には安い投資価格に目が眩んだ中堅REITが合併しにいくと思いますし、あってもスポンサー交代＆第三者割当増資で存続することになるんでしょうけどね。

住宅REITの大合併が起きる：
何だかんだ言って、良くも悪くも個別物件の色が薄くて、マーケットが広大で、ネームよりも規模が活きるアセットタイプって住宅REITしかありません。逆に言えば、住宅は規模がなければ何も出来ない。一つのREIT内でリスクリバーサルの観点から手間がかかる住宅を保有するなんてナンセンスだと思ってますし、Blackstoneの1Bヘルスケア取得のように、まとまったポジション外し、ひいては系列を超えた合併も出てきそう。マリモが買われたように住宅に対する投資家のリスク許容度はかなり高いと思っております。

インフラREITの大逆襲：
タカラレーベンが物件売却を見送るなど規模拡大が遅々として進みません。でも、数年後にはそこそこ銘柄も増えてインデックスが生まれるか、もしくは、東証REIT＆インフラ指数とか誕生するのではないか。そうなると投信も出てきますし、資金流入が始まります。小型REIT＆インフラだけだとタコ配なしでも利回り5.5％超えが実現します。逆襲といってもせいぜい5％までですけどね。

2017年は総じて何も変わらない。無理してたところは歪が顕在化するし、安全だけど安心じゃないものはやっぱり安全じゃないかと少しは見直されます。あまり投資妙味はないという点ではそんなに面白くないのかなと。いや、上がって欲しいですけどね。なんかお得感が見えません。