エイプリルフールですが通常営業。inzaiです、こんにちわ。

前回のブログは2月6日、日経平均が1600円下がった日でした。東証REIT指数は1661.29ptで、その後に1650ptを大きく割り込むような下落こそなかったものの、3月30日は1688.66ptと、この期間はほとんどヨコヨコ。年初からの3000億円を超えるIPOとPOが重石になってるのであれば、3月下旬から少しずつ上値を切り上げることもあるのかなと思ってましたが、ちょっと上がったら売りが出てきて戻ってくる展開の繰り返し。日本株がクラッシュしては戻るという慌しい動きを見せる中、J-REITは特に見せ場もなく狭いレンジでうろうろしてます。

方向感は前回のブログより少し悲観的。年初にクラッシュした後、後半にかけて高値ラッシュなんてことにはならないと書いたところは変わってませんし、ここからファンダメンタルズが改善する可能性は低い。サイクル的に今がピークだという見方はそのままです。ただ、谷はもっと深いかもしれません。2020年まではある程度エクスポージャーを張り続けても良いかなと思いましたが、J-REIT市場の深追いは止めておきたいと。足元のピーク感が思っていたよりも構造的要因から来ています。結局、需要だけが強い、なんてことはなくて、供給面でも色々な憶測が飛び交って実態以上のボラティリティ要因が生まれ、その結果が需給なんですよね。

うちの近所のマンションは売れ残りを値引きして消化しようとしており、その結果、中古のリノベマンションの方が高い状況になっており、それでも分譲マンションはまだまだ建設予定でこれどうするのか。こういう話がどの地域、どのセクターでも聞こえてくるようになりました。一言で表すと仮需が市場の中心になってる。こういうの感じるとやる気がなくなってしまいます。

こうなると、気になるのは外部環境ですが、こちらも決め手に欠けます。米国、欧州が利上げフェーズに入っているのは間違いないが、過去のスピードからすると実体経済はやや出遅れ気味。それを承知で中銀は押し切ることになるけども、投資家は「いざとなればブレーキ踏むんでしょ？」という戸惑いモードから、「こいつら最優先事項は政策金利なんじゃないか」と懐疑モード。2020年までには利上げ終わってるとしてもその間の時間軸がバラバラでコンセンサスなし。

方向感すら定まっていないのが日本で、日銀だけで緩和継続だろうけどそんなの安部政権次第。何かあれば構造改革に踏み切らなかったツケを5倍返しで食らうのは分かっているけど逆張りするのは怖い。

じゃあ新興国に目を向けるとこれまた何とも言い難い。米国利上げ懸念は2週くらい回ってリスクマネーが打診的に戻り始めていて、テクニカルにはちょっと過熱感あります。グロースを考慮するとまだまだ行けるとは思いますし、2013年5月のバーナンキショック直前の水準を超えつつあるので、上放れ期待しても良いかもしれませんが、アクセル踏んでるアメリカがこけて、グローバルな政治情勢がここからさらに悪化するともういちど下値模索するんじゃないかなあと。もちろん、世界が完全に平和だったときはなく探せばいつもリスクはありますし、北朝鮮の問題を消化しつつあると考えると前よりは悪くない。ロシアの話は弱いものいじめなだけでこちらもまだ大丈夫。ただ、安直に投資した時のリターンはせいぜいトントン。下がったときに買わないと儲からない展開は今年一杯続くかと。

最近のJ-REITの動きは次の通り。色々なトレンド出てますが、上も下もリバーサルが強いかな。人気なかった大型株が好調なので波動の兆候だと良いのですが、とりあえずはJREの公募増資から。

★2月6日‐3月30日の騰落率
東証REIT指数 1,688.66 1.6%
8957 東急リアル・エステート投資法人 146,700 9.5%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 218,500 9.3%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 249,000 7.6%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 111,400 7.1%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 15,140 6.7%
8966 平和不動産リート投資法人 102,400 6.1%
3308 日本ヘルスケア投資法人 174,900 5.9%
3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 106,900 5.8%
3463 いちごホテルリート投資法人 124,100 5.8%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 158,600 5.8%
3227 MCUBS MidCity投資法人 77,200 5.3%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 93,600 5.2%
3476 投資法人みらい 187,200 4.8%
8975 いちごオフィスリート投資法人 80,300 4.7%
3451 トーセイ・リート投資法人 111,600 4.7%
8951 日本ビルファンド投資法人 588,000 4.4%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 379,000 4.4%
8977 阪急リート投資法人 133,900 4.4%
8979 スターツプロシード投資法人 165,000 4.1%
3296 日本リート投資法人 323,500 4.0%
3249 産業ファンド投資法人 119,500 3.6%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 102,500 3.1%
8963 インヴィンシブル投資法人 49,050 3.0%
3472 大江戸温泉リート投資法人 86,500 2.9%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 139,700 2.7%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 472,500 2.7%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 551,000 2.6%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 275,100 2.3%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 146,800 2.1%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 166,800 2.0%
3287 星野リゾート・リート投資法人 556,000 1.3%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 348,500 1.2%
8954 オリックス不動産投資法人 163,200 1.1%
8984 大和ハウスリート投資法人 254,600 1.1%
3234 森ヒルズリート投資法人 135,600 0.8%
3468 スターアジア不動産投資法人 102,600 0.8%
8956 プレミア投資法人 111,600 0.7%
3466 ラサールロジポート投資法人 113,400 0.6%
3309 積水ハウス・リート投資法人 144,500 0.2%
8973 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 118,100 0.0%
8976 大和証券オフィス投資法人 616,000 -0.2%
8953 日本リテールファンド投資法人 204,200 -0.2%
3290 Oneリート投資法人 242,700 -0.5%
8961 森トラスト総合リート投資法人 156,300 -0.6%
8964 フロンティア不動産投資法人 433,500 -0.6%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 75,700 -0.7%
3295 ヒューリックリート投資法人 163,000 -0.7%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 230,800 -1.0%
3292 イオンリート投資法人 112,300 -1.1%
8986 日本賃貸住宅投資法人 81,100 -1.1%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 653,000 -1.4%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 465,500 -1.5%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 141,800 -1.7%
3481 三菱地所物流リート投資法人 262,500 -2.6%
3281 ＧＬＰ投資法人 115,700 -3.1%
3283 日本プロロジスリート投資法人 229,000 -3.4%
3473 さくら総合リート投資法人 93,700 -3.6%
8968 福岡リート投資法人 165,600 -3.6%