inzaiです、備忘録。
手抜きですいません。
外国人「デベのがどうみても安い。日本おかしい」
「シンガポール人に言われたくないわ笑そちらのデベ軒並み0.6倍やんけ」
外国人「ガバナンス効いてない」
「シンガポール人に略テマセクやりたい放題やんけ」
外国人「MBO少ない」
「シンガポール人に略MBOし過ぎでSGXの時価総額合計ガタ落ちやんけ」
某所で話題になったJ-REITの問題点
①いつまで外部運用で資本流出させてんの？
②ペイアウトレシオ90%以上とか馬鹿なの？
③ガバナンス全く機能してない
④日銀買い入れやめたらクラッシュするの目に見えてるのに続けるの？
⑤なんでこんなにランドオーナーに不利な国なの？
分かってるんだよ。。
来週は忙しいので今から憂鬱。inzaiです、こんばんわ。
不動産がクッソ高いこのご時世、少々の価格が出ても驚きませんが、日本リートの資産入替はなかなか痺れました。2014年に取得した簿価12億円のマイアトリア名駅を鑑定価格を上回る水準で売却して売却益5.6億円。素晴らしい取引。ついでに2015年に取得したFarecast飯田橋を清水建設に売却し、こちらはわずか1億円の売却益。総じてまあまあな感じ。
でほんとに痺れたのはこれからでして、これらの物件売却代金で取得するのが、お茶の水、亀戸、大阪の九条、長田。物件が小粒になって立地もイマイチ。売却益も吹き飛ぶ感じ。
いや、まあ、分からなくもないです。Farecast飯田橋は築40年の物件だし、隣にアイマークビルがあって譲渡先が清水建設、買った物件もアイマーク亀戸なので、清水建設とのコーポレート的な取引なんでしょう（後日追加：プレスリリースにはっきり記載されてました。。）。こういうことが出来るのは大事。でも、ちょっと取得物件がいまいちすぎる。売却益が確保できたと言っても、メインの目的は固都税の先送りでの分配金押し上げなんじゃないかって思ってしまいます。こういうのは評価しにくい。短期的な利益だけを見ると間違いではないんですけどね。
1日で900kcla消費すると気分が良い。inzaiです、こんばんわ。ブログを書く気も漲ってきます。
本日はオリックス不動産投資法人が3物件を売却し、売却損4.6億円を計上しました。物件は2013年3月取得のグランマート手形、2014年1月取得のクロスモール下関、2010年3月取得の神戸桃山台の商業底地で鑑定価格52.7億円なのに譲渡価格は49億円。売れば高値のこのご時世に売却損出すってかなりの英断ですね。
オリックスなにやっとんねんという話ですが、オリックスは複数物件まとめて取得するREITなので、この時に同時に取得した物件の現在の状況を見てみましょう。桃山台と同時に取得したAune幕張と港北は2物件で29億円の含み益、グランマート手形と同時に取得したMG 白金台ビル、クロスアベニュー原宿、イオンタウン仙台泉大沢（底地）、金沢香林坊マイアトリアは合計37億円、クロスモール下関と同時に取得したクリオ藤沢駅前、J-ONE SQUAREで11億円。
今回は売却損4.6億円出ますが、売却物件を取得したタイミングで一緒に買い、まだ保有継続している物件で70億円の含み益が出ています。そもそも鑑定価格と売却額が全然違うやないかと突っ込まれるとどうしようもないのですが、取得を繰り返す中でこのくらいはやむを得ない程度の売却損と考えることもできます。
使い道のない内部留保を取り崩すので分配金への影響は出ませんし、こういうことも余裕のあるうちにやる必要があるのでそんなにネガティブにはとらえていません。あとはスポンサーはクソ物件掴ませた代償にしっかりとサポートしてくれるかどうかですね。
人間ドックの結果がいまいちでした。inzaiです、こんばんわ。
血液検査が全体に悪いです。今までまったく問題なかった項目なので油断してました。忙しい上に怪我をしたこともあり運動してなかったのが影響したのかしらん。食事は少し抑えていたもののやや偏り気味だったかな。あと、寝酒ではないけど、寝る前に甘い薬膳酒を飲んでいたのも悪かったかな。1年前と大きく変わった習慣としてはそれくらいしか思い浮かばない。
仕事のストレスはそんなに。働き方改革のおかげで早帰りは出来ているので、あとはもう少し発散するところを作った方が良さそう。時間があれば運動するスタンスで今までやってきたけどこれからは運動する時間を無理矢理にでも確保しなければ。年だなあ。
さて、J-REITは全般的にこじっかり。2019年に入ってから日本株、海外REITには出遅れてますが、去年のアウトパフォームを考えると心地良い調整。去年は2月にものすごい金額のファイナンスが来てガタガタになったのに比べると件数、金額ともに適度な感じです。ただこのくらいのファイナンスはズルズル続くかもしれませんね。特にデベロッパー株は住宅で稼げなくなってきているので、今年はコンスタントにやってきてもおかしくないです。
足元の状況としては、昨年後半以降に海外資金でかなりのグロースを織り込んだオフィスと住宅は少し休憩モード。決算見てもマーケットギャップほどには分配金が伸びてません。JPRは物足りないし、NBFもガイダンスは年間3.3％成長と微妙。一方で、準大手あたりがジリジリと下値を切り上げてきている。いつもの資金ローテーションですね。でも、この辺、うまく取れませんでした。どうみても好調なのに投資口価格が切り上がってこず、外部環境がガタガタし始めたタイミングでグロース相場に。乗り換え損ねたなあ。あと、3％と6％のREITが併存しているのはさすがにギャップありすぎだと思いますが、金利上がり始めたらあっという間に縮んでしまうでしょうから評価が難しい。
では個別銘柄のコメント。じりじりとDPUを伸ばしている銘柄多いので改めてみると思ったより配当利回りが高い。
2971 エスコンジャパンリート投資法人 6.36%
2月に上場、IPO価格を上回ってきました。日本エスコンというスポンサーネームの割りにREITとしてちゃんと作り込んでいると思います。底地比率高いしポートフォリオの中にこういうのあってもいいよねって感じ。収益ボラティリティリスクは全部先送りぃ。
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 3.36%
三井不動産の住宅REIT。都心住宅のこの1年間の賃料の伸びは凄まじいですね。REITは有能過ぎて稼働率が常にパンパンなので兆候が伺えませんでした。インヴィンシブルがガンガン伸ばしてましたがインヴィンシブルだしなあと冷ややかに見てました。ごめんなさい。
3227 MCUBS MidCity投資法人 5.03%
三菱商事がスポンサーのオフィスREIT。中部電力がREITビジネスに参画する一方、関電は離脱。懸念だった大阪のエクスポージャーも低下して普通のREITになりつつあります。大阪売る必要あったんかな？二度と買えないと思うけど。
3234 森ヒルズリート投資法人 3.94%
賃料成長があまり受領できないスキームなのでしょうがないけど競合REITに離されたなあ。六本木ヒルズが賃料上昇してないのである意味では正当な評価なんでしょうけどML外せばすごいことになる？ならない？
3249 産業ファンド投資法人 4.51%
高値で中途半端な物流ポートフォリオを買ったのが未だに低評価に繋がってます。雑に買うスポンサーの三菱商事から適当に放り込まれている感が半端ない。REITは頑張っていると思うんですけどね…
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 3.47%
住宅REITの王者。どうしようもなく空気読めてない伊藤忠ロジ、エネクスインフラ見ていると伊藤忠が聡いのではなく高坂社長が聡いんでしょうね。
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 4.16%
ヘルスケアを背負いながら頑張ってる。POで思ったよりまともなヘルスケア入ってきてびっくりしました。それにしても1月中旬からの爆上げは謎。住宅で買うものがこれしかないとかそんな感じかと。
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 4.31%
オフィスは欲しいけどファイナンスやる銘柄は嫌。そんな馬鹿なという感じ。東急不動産と良好なリレーションを築いているのかいないのか。
3281 ＧＬＰ投資法人 4.40%
2018年にこれまでとペース変えて年2回もファイナンスやった影響がここまで大きいとは。特に何も変わってないと思うんですけどね。
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 3.57%
POやったししばらくニュースなさそう。
3283 日本プロロジスリート投資法人 3.78%
安定。ド安定。ZOZO懸念から少し下げましたが戻ってきました。
3287 星野リゾート・リート投資法人 4.92%
普通のホテルREITになりつつありますからこんなもんでは？
3290 Oneリート投資法人 4.99%
AUM1000億円乗せたけど改めて見るとゾッとするポートフォリオですね。ここはコア物件としてスポンサーからみずほ信託本店（もうすぐ築40年）を買いましょう。
3292 イオンリート投資法人 4.70%
消費税増税で上も下も激しそう。足元の上昇はイールドギャップの潰しの影響が大きそう。
3295 ヒューリックリート投資法人 3.87%
買い方が雑なREITは中長期的に競合に劣後しますね。
3296 日本リート投資法人 4.40%
双日がスポンサーの築古オフィスREIT。無茶苦茶な物件選定基準と思ってましたが走り切ったった感あります。心から感嘆します。時代を読み切ったなあ。日本リートのポートフォリオのがマシだと思える時代が来るとは。このくらいまでポートフォリオが大きくなればやれることは沢山あります。
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 4.78%
これだけ上昇してもこの利回り。なぜ信用されてないのか？
3308 日本ヘルスケア投資法人 5.01%
ケネレジ+ジャパンシニアリビングのように、サムティ+日本賃貸住宅+日本ヘルスケアはあり得るのでしょうか。
3309 積水ハウス・リート投資法人 3.99%
じめんしぃ事件は強烈でした。みんなパニックになってたとしか思えない。京都のホテル買うのはその余波でしょうか。
3451 トーセイ・リート投資法人 6.55%
上にも下にもいかない。まさに裏道を歩いてます。
3453 ケネディクス商業リート投資法人 4.91%
やっと評価されてきました。世界的に見ればこの手の生活密着型商業REITは大人気ですからね。
3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 6.14%
よくわかんないです。
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 5.90%
ガンガン入替やってる！すごい！巡航の概念とかなさそう。
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 4.07%
野村不動産がスポンサーの総合型REIT。スポンサーから高値で物件が降ってきても、まあ降ってくるだけマシかと思える時代。ってか多少変なものを買わされてもポートフォリオのクオリティ変わらない、良い意味で地味な銘柄になりました。ずっとこんな感じだと良いのですけどね。茶谷の商業な突っ込みどころが多いけど。
3463 いちごホテルリート投資法人 4.91%
京都のホテルマーケットがボロボロ過ぎて辛い。AUMがまだ小さいのがネック。
3466 ラサールロジポート投資法人 4.81%
インベスコといい外資系アセマネ系のREITは評価低いですね。
3468 スターアジア不動産投資法人 6.52%
スポンサーはそこそこ腕利きの人揃ってそうですが、クローズドファンド型の運用は評価されにくいのでしょうがない。保有しておけばもっと値上がりするんじゃ？とか思ってしまうんですよね。
3470 マリモ地方創生リート投資法人 6.50%
2016年6月の上場から東証REIT指数は45％アウトパフォーム。その時の利回りは9％弱。トラウマ銘柄です。外部環境に引きずられてダメ評価してしまった。中身はほほ住宅REITだったのにちょっと商業が増え始めたのが気がかり。
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 3.91%
やっと価格が落ち着いてきました。
3472 大江戸温泉リート投資法人 5.88%
下げが止まりません。この辺りの3流銘柄は分配金利回り6％からということでしょうか。スポンサーから賃料減額交渉されるとは思わんしなあ。。
3473 さくら総合リート投資法人 6.11%
特にコメントないです。
3476 投資法人みらい 6.12%
みらいとさくら総合が同じくらいと言うのもアレな話ですね。
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 4.42%
アップサイドなかったのでダウンサイドもない。そんな感じですが大江戸温泉みているといつギアが入るか不安もあります。
3481 三菱地所物流リート投資法人 4.46%
元気ないですね。
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 5.74%
こちらも元気ない。小型物流REITの定めか。
3488 ザイマックス・リート投資法人 5.54%
もうちょっと内部成長ありそうな気もしますが、決算待ちです。次の一手次第ではもうちょっと化けても良いような。
3492 タカラレーベン不動産投資法人 6.79%
何もニュースないです。650億円と頑張って上場しておいてよかったですね。次のPOはちょっと怖い。
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 4.99%
まあ、ひどいIPOでした。需要ないのにあんな値付けしたら投資家ドン引きですよ。少しずつ取り返してく行くしかないです。
8951 日本ビルファンド投資法人 3.03%
さすが天下の三井不動産。決算が期待値に届いたかと言われると微妙なところですが、足元で価格調整していたのでそんなに期待値パンパンではない。てか、年間5％成長出来ているのは素直に評価したい。
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 3.06%
数年前までNBFより株価高かったのに一気に突き放された感があります。しょせん地所による丸の外ビジネス。素直に良いもの保有してるね、という物件が少ないのがネック。もちろんクオリティは高いのだけど、いま投資家が求めているポートフォリオではないのがねえ。
8953 日本リテールファンド投資法人 3.97%
何をどう評価したら良いのか難しいREIT。ある意味では日本の商業施設の相似形だと思います。その中でキラリと光るストーリーがあれば良いのですが、最近はやや空回り気味。
8954 オリックス不動産投資法人 3.63%
ハイベータポートフォリオ代表銘柄。良いタイミングで逆張りできているので、ジリジリ評価が上がってきました。なんだかんだで亀本社長は投資勘が良いように思います。スポンサーが不動産にかなり弱気なのでこれからどういう動きを見せてくるか。。
8955 日本プライムリアルティ投資法人 3.40%
東京建物の意気込みがなかなか分配金の成長に繋がってきません。オフィスっぽいけど商業の割合が高いのでやむなしなところもあるけど、良いところだけ見て買われるので反動の下げも大きいです。最近38万円台まで急落したのは誤発注です。
8956 プレミア投資法人 4.33%
大した事してないのに大きく上昇して、何もしてないのに下落してきました。NTT都市開発がスポンサーでオフィス60％、住宅40％と綺麗にまとまってると思いますが、いかんせんスポンサーが中計策定中なので何が出てくるやら。
8957 東急リアル・エステート投資法人 3.46%
2018年はほぼ右肩上がりでした。基本的にポートフォリオのクオリティ入替しても何しても評価されなかったのに不思議なものです。そんなん読めないわー。
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 3.56%
明治安田生命がスポンサーのオフィスREIT。第一生命もそうですが、基本的にREITを上手く使ってやろうという意思が見えないです。
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 4.00%
丸紅の総合型REIT。一時の勢いはなくちょっと苦戦気味。ホテルを大量に買った時期がほぼピークだったので、そこが足を引っ張っています。REIT投資家が既存物件のリニューアルとかそういうの評価しないのはなぜなんでしょう。中長期的に必要なプロセスと思うんですけど。
8961 森トラスト総合リート投資法人 4.27%
ポートフォリオの20％強を占めるソフトバンクが退去！うん、なんとなく気づいていた。投資口価格もほぼノーアクションでしたね。
8963 インヴィンシブル投資法人 6.99%
苦しい時期が続きます。ホテル市況もそうだし、そもそも何をやるか分からないREITなので。
8964 フロンティア不動産投資法人 4.66%
分配金成長が年6％だけど利回り3％のNBFより、分配成長が年2％だけど利回り4.6％のフロンティアのが良くない？そんなことない？含み益が少ないし実現可能な売却益出しにくい？まあそうでしょうけども。
8966 平和不動産リート投資法人 3.97%
やっぱやる気が大事です。投資口価格の30％はやる気ですから。
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 4.13%
やっぱやる気ですよ。
8968 福岡リート投資法人 4.20%
福岡のオフィスは絶好調ですが、インバウンドがピークアウトした中で買われにくい。低成長ド安定のREITなので。
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 3.59%
波に乗ってます。NBFと同じくくらいの分配成長できるでしょうか。
8975 いちごオフィスリート投資法人 4.22%
2017年からずっと右肩上がり。ここまで来たらそろそろ、というところまで来ました。物件入替継続でもうちょっと頑張りそうな気もします。
8976 大和証券オフィス投資法人 3.34%
不動のオフィス3番手。
8977 阪急リート投資法人 4.42%
大好きなREITですが、大型オフィスが買われる中で地方特化型RETはどうしても劣後します。いきなり名古屋の物件を取得したから？まあそれもあるかも。
8979 スターツプロシード投資法人 5.22%
利回り5％、意外と低いな。。
8984 大和ハウスリート投資法人 4.08%
このタイミングで地方物件をまとめて取得するとか意味が分かりません。もうちょっと投資家受け狙ってもいいような。
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 4.39%
宿泊特化型一本やりじゃないところが救い。ほんとに景気が悪化したらどうなるかよくわかりません。
8986 日本賃貸住宅投資法人 4.53%
小型住宅のポートフォリオ。売却すればえらいことになりそう。
8987 ジャパンエクセレント投資法人 3.55%
興和不動産頑張ってるのにいまいち結果に繋がらない。一年中求人出しているのはなぜなんでしょうね。みずほグループだけに職場環境が劣悪なんでしょうか。