まだ大納会を控えており私は普通に出社予定ですが、どうやら年末にブログを更新している余裕はなさそうなので今やっちゃいます。inzaiです、こんにちは。
皆さんにとって2019年はどんな年でしたか？自分にとって悪くはない一年で、仕事面でも私生活でもいくつかの出会いと刺激がありました。もうちょっと人生頑張ってみようかなと。相変わらず職場はクソみたいな環境で、他人への敬意のかけらもない人間が跋扈しておりますが、人生の折り返し地点を過ぎた良い意味ので開き直りもありこのまま人生の終わりに向けてまとめていければもう良いかなと。数少ない心残りだった十二国記は続編が出たし、本好きの下克上もWEB小説では完結してるので後は書籍刊行を待つだけ。最近は歴史ものの新刊が多いのですが、読んでるうちに「あれ？おれは仕事で活かせるから歴史ものが好きなのであって定年になったら読まないかもな？」という恐ろしい事実に気付いたり、試行錯誤も多いけど来年も元気に健康でやっていければ良いなと。
さて、そんなわけでJ-REIT分析は2019年まとめです。2019年のパフォーマンス（あと1日残ってるけど）の悪い順に、新しい方むけに銘柄紹介も少し加えつつコメントしていきます。今年は全銘柄上昇するというJ-REITにとっては二度とないであろう素晴らしい1年でした。上位は物流リートが占めてますが、この辺を細かく説明せよと言われても難しい（マニアック過ぎる）のでざっくりしてます。記載データは今年の投資口価格、昨年の投資口価格、今年の騰落率です。
※と思いましたが全銘柄カバーするのは無理なので上位と下位のみで、あとは2019年のトピックぽいコメントのみ。銘柄数が多すぎる。晩飯までに書けるところまで書きます。
3463 いちごホテルリート投資法人 137,000 136,100 0.7%
独立系のいちごグループをスポンサーとするビジネスホテル特化型リート。月次業績が絶望的で2019年の1年間を通して関西のRevPARはマイナス2桁減を続けました。オペレーション崩壊してない？2018年12月はまだ一桁前半減と「なにかへんです…」という感じだったので、これで関西はちょうど1周した感じ。その他地域はまだこれから調整か。いずれにせよ来年からどうなるかですね。カプセルホテル買ってクオリティの高いビスタプレミオ京都を売ったのは、センシティビティの高いアセットを売却するという意味では正解なんだろうけども、売却益頼みの運用が続くのはどうなんだろうか。このボロボロの市況が続けばどっかで利回りの高いホテルを仕込めるという判断は面白いかも。投資口価格はまったく上昇してませんが、一時期の12万円台半ばを思えばよく戻ってきたなと。
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 81,600 78,400 4.1%
シンガポール企業をスポンサーとする独立系REIT。単価設定がやや高めのホテルポートフォリオということもあり過剰なホテル競争に晒されつつも良く粘っている方ではありますが、ヒルトンお台場は2019年1月の取得時点で「やっちゃったなあ」という感じで、その後の市況を見るに本当に酷いディールになっちゃったなと。年1回の権利落ち直後ということもあり2019年ワースト2に。
8964 フロンティア不動産投資法人 458,000 435,000 5.3%
三井不動産をスポンサーとする元JTの商業REIT。5.3％は利回りではなく騰落率。東証REIT指数を15％以上アンダーパフォーム。絶頂から絶望、そして絶頂を迎えた物流REITと違ってひたすら低空飛行を継続。商業REITが冴えない中でアウトレットもららぽーとも都心物件を有するポートでも全然だめ。2019年後半は商業の巻き返しもありましたが通年で見るとこんな感じのパフォーマンスで商業最下位。まあ如何にも三井不動産が要らないと言いそうなものばっかり買ってるのに加えて広島の物件で売却損を計上し投資家を裏切ったのが大きい。だって、スポンサーが退去するから売却して売却損ってもうスポンサーから恨まれているとしか思えない。でもあれは2013年の取得時点でイオンモールとゆめタウンに囲まれた見え見えの地雷だったわけで文句を言う投資家もいまいちですわな。
8953 日本リテールファンド投資法人 234,000 219,500 6.6%
三菱商事をスポンサーとする商業REIT。色々頑張ってるけど評価に繋がりません。一応UBSもスポンサーなのですが何やってるかは不明。UBSが売らないのはそれなりに配当もらってるからでしょうね。最近の運用としてはGMSなどの郊外型を売却して都心物件へのウェイト増を狙ってますが、やや売却先行になっておりやっぱり物件買うの難しいかも。過去と同様に素っ高値の銀座や青山あたりの物件が出てきそうで怖い。とりあえず川崎ルフロンのリニューアルで水族館誘致して成功させてほしい。話はそれからだ。今のところならファミリーのずっこけが投資家の脳裏にこびりついてます。川崎でラゾーナと住み分けとかできんの？と思ってる人が多い。
3287 星野リゾート・リート投資法人 566,000 520,000 8.8%
星野色が少しずつ薄れ着々と普通のホテルREITになってしまってます。今や利益ベースでは星野ブランドの貢献の方が小さいです。投資口価格もそんな感じの動きに。星野ブランド物件のピーク時の数値は「そこまで行くの？」痺れるものがありますが、他のホテルはそんなに驚く感じでもないので評価しにくい。インバウンドの地方への広がりでどこまで単価上げられるのか？とかそういう話なのかな。
3453 ケネディクス商業リート投資法人 276,400 249,000 11.0%
地域密着型商業施設特化型REIT。みんなスーパーは安心だよねと言う割には投資口価格が上がりません。夏以降に爆発し一時期30万円超えた時期もありましたが、海外主導だったのか戻りも早かった。きっちりとしたトラックを積み上げてきているしパイプラインもある。それでも利回り4.5％を求められるのは辛い。じゃあ3％台を許容できるかと言われると悩ましいけど、一家に一銘柄、地域密着型商業REITを保有してても良いじゃないかと思う時もあります。
8968 福岡リート投資法人 185,500 166,600 11.3%
九州の名門企業がスポンサーに名を連ねる、地方の貴族と言っても差し支えない名門REIT。悪くない1年だったと思いますが、そこそこ評価されていたこともあり伸びも限定的。外部成長が難しいのと、韓国のインバウンド鈍化が悩ましいところではある。でも日本人にとっても魅力な福岡は海外の人にとっても魅力的だと思うのですよ。天神のオフィス大開発の後に何が残るのか、短期的にはプラスですが、長期的な均衡点がちょっと分かりません。
8966 平和不動産リート投資法人 136,400 122,400 11.4%
スポンサーの手癖が悪い人が不動産業界を騒がしたREITその1。10月には146,000円超えた時期もあったのにもったいない。元々外部成長力の低い企業でしたが、REITに何か響いたりするのだろうか。投資口価格的にはそこそこネガティブな影響あったようですが年末にかけて戻りも見せてきました。オフィスと住宅特化なのでどこかでガツンと内部成長を見せてほしいところですが足元で築古物件の修繕コストが収益を圧迫する事例が続いており、このREITもそれは避けられない。
3468 スターアジア不動産投資法人 117,100 105,000 11.5%
さくらへのTOBで存在感を出した総合型の独立系REIT。とは言え今となっては「まだ裁判してるんだっけ？」という程度の認識。当ブログでも投資主総会の様子をまとめたりしました。さくらのあとポートフォリオ、ほんとに欲しかったんだろうか？
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 343,000 302,500 13.4%
おっと意外なところに伊藤忠とスポンサーとする住宅REIT最大手が登場。上がり切らないというか利回り3％を割ってくるとどうしても消去法でちゃんとしたところが選ばれてしまう。長年REITを引っ張ってきた社長が交代し、負ののれんで嵩上げした状態ではどうしてもバリュエーションが見劣りします。うちの周辺でもそろそろ賃貸住宅の選択肢が増えてきたのでピークアウトするんじゃないかなあと思ってますがどうでしょ。中古マンションが崩れるのか先か、賃料の伸び悩みが顕在化するが先か。
8975 いちごオフィスリート投資法人 110,300 96,800 13.9%
いちごJリーグ投資主優待の使い方がいまいちよく分からない。とりあえず申し込めばいいのだろうと思いつつ先延ばしになってます。レントギャップ9％と伸びしろがありそうなのに利益成長が鈍いのは慎重なだけなのか長期を見据えて良いテナントを狙ってるのか、単純に築古物件なので実はテナント受けが悪いのか。バリュエーションに余裕があれば良いのだけど、突っ込むのに勇気がいるポートではある。
8955 日本プライムリアルティ投資法人 479,000 417,000 14.9%
東京建物をスポンサーとするオフィス中心のREIT。結構上昇したイメージですがそれなりにボラティティがあるのと、元から評価高かったからね、仕方ないのか。投資口価格が上昇した後もコツコツやってるところ好きです。FUNDES神保町を買わなかったのは何とも言えない感じ。阪急リートより少し安いくらいで買えるなら買っとけばよかったのにと思うが、テナント属性とあとたまにはスポンサーも外部売却したかったのもあるのかなと。
2979 SOSiLA物流リート投資法人 119,400 103,000 15.9%
住友商事の物流リート。名前に住友商事が入ってないのは卑下し過ぎでは？と思うけど単に住友グループの許可もらえなかっただけの可能性も。12月上場で16％高と極めて好調なスタート。物件数少なくても良いというマーケット評価は悪くないけど、そんなに楽観的なマーケットだと昔とは参加者が違うんだろうなあというのも痛感する。
8951 日本ビルファンド投資法人 802,000 691,000 16.1%
不動産業界のキングが運営するJ-REIT業界の王様。細かい話は2019年4月のJ-REIT分析参照。グロースを取りつつ余裕かました運用を続けてます。どっかでガツンと花火を打ち上げてくれそうな気がしてますが三井不動産もそういうことしないしな。フロンティアのアルパークに続きNBF南青山の含み損100億円を消し去って欲しいところ。
8984 大和ハウスリート投資法人 285,400 245,700 16.2%
大和ハウスの住宅リートが物流リートと合併して総合型になるという良く分からないリート。12月までの2カ月で10％下落してもこの騰落率。年初にどこまで評価低かったのかという話です。IRはやる気ないし、スポンサーからは大して安く買えないし、ファイナンスでがっつり投資口価格が下がるのも恒例なのでみんな深追いしない銘柄でしたがなぜか10月は爆騰してしまった。そういうところからもマーケットの過熱感分かりますよね。でもそういうの除けばリートとしては悪くないと思う。そういうの除いて何か残るのかという話ですが。
3295 ヒューリックリート投資法人 198,100 170,400 16.3%
スポンサーが物件売るというニュースが出てきて急ブレーキ。元々、スポンサーに多額の利益を吸い取られているREITで、それを考慮してもアベノミクスの上昇相場ではスポンサーがきっちりスポンサーの役割を果たしてくれていたのですが、頭打ち感が出ている中でも同じことやったらそら厳しい評価になりますわ。銀座の築古ビルはほんとがっかりした。でも高いホテルを他に流してくれたのはスポンサーGJ。
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 149,500 127,800 17.0%
なぜか決算発表＆小田原ヒルトンの取得から絶好調になったホテルリート。これから高級ホテルの供給を増やすのが国策とのことで、そうなったら森トラストは強いはず。そういう流れかしらん。
3451 トーセイ・リート投資法人 133,300 113,900 17.0%
トーセイリートGOという遊びがありまして
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 140,400 119,900 17.1%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 723,000 616,000 17.4%
3472 大江戸温泉リート投資法人 93,600 79,600 17.6%
意外と悪くないのね
3292 イオンリート投資法人 148,900 126,400 17.8%
何度でもいうかイオンの高利回り社債。
8987 ジャパンエクセレント投資法人 176,400 148,300 18.9%
3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 134,600 112,700 19.4%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 837,000 700,000 19.6%
8979 スターツプロシード投資法人 203,100 169,500 19.8%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 204,400 170,200 20.1%
3473 さくら総合リート投資法人 96,500 80,300 20.2%
8977 阪急リート投資法人 172,100 143,000 20.3%
3283 日本プロロジスリート投資法人 279,100 231,900 20.4%
8976 大和証券オフィス投資法人 834,000 691,000 20.7%
3281 ＧＬＰ投資法人 135,400 111,900 21.0%
東証REIT指数 2,148.57 1774.06 21.1%
8961 森トラスト総合リート投資法人 194,500 159,600 21.9%
8956 プレミア投資法人 153,200 124,900 22.7%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 546,000 444,500 22.8%
自業自得とは言え地獄を見たリート。復活しつつあるけど銀座の上物買うとかの自殺行為をやってきそうで怖い。
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 343,500 279,600 22.9%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 205,900 167,300 23.1%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 128,400 104,100 23.3%
伝説的な評判を呼んだ甲府のセブンイレブン底地はテナント退去で売却。伝説らしい終焉を迎えました。
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 275,900 222,800 23.8%
物流リートの中で圧倒的な不人気を誇る三井物産をスポンサーとするリート。ここまで来ると、慎重なスタンスを自称してたのが単に物件取得能力がなかったのかというのがバレてしまってる感ある。さすが商社マン、口が上手い。優秀な人いそうなのに。
8957 東急リアル・エステート投資法人 204,900 164,600 24.5%
渋谷スクランブルのツタヤとの賃料更改！
3488 ザイマックス・リート投資法人 138,300 110,000 25.7%
ミューザ川崎のスポーツ用品跡が面白いことになりそうだとか。
2972 サンケイリアルエステート投資法人 127,100 100,000 27.1%
素晴らしいIPOから普通のPOに。次のファイナンス次第。
8954 オリックス不動産投資法人 234,400 182,400 28.5%
イメージとは裏腹に慎重と堅実がウリのリート。姫路のホテルはダメだろうけど、その他はきっちりやることやって伸ばしてきてる。東急リートとの物件入替はタブーに挑んだっぽい感じではある。そういうのも素敵。
3309 積水ハウス・リート投資法人 90,600 70,200 29.1%
無理めな感じの取得を続けたけど時代がなんとか追いついてきた感じ。ML外したのは悪手だと思うけどここまでは予め決めてたんでしょうね。なんだかなー。
8986 日本賃貸住宅投資法人 106,000 82,100 29.1%
3308 日本ヘルスケア投資法人 215,300 166,700 29.2%
奇遇にもこの2銘柄並ぶなんて。私たち合併します！！
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 685,000 530,000 29.2%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 186,700 144,400 29.3%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 131,200 101,000 29.9%
自称底地リート。キャッシュの分配率を誇ってますが、それってただでさえ貧弱なJ-REITの財務力を損なうことになるわけで中部電力の圧倒的なクレジット力があればOKということなんでしょうか。地方の尖った商業をどう評価するか。悪くはなさそうだけど地元の人は大抵NOという不思議。
3296 日本リート投資法人 473,000 364,000 29.9%
N的さんのTwitter参照。N！R！T！
3234 森ヒルズリート投資法人 180,400 138,100 30.6%
森ビルがスポンサーで六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズを保有。世界有数と言っても良いREIT。底堅いパフォーマンスを続けています。固定型MLを外すことのアップサイドをどこまで期待するか、東急リートとか積水ハウスリート見るとそこで一旦利益確定に見えるので、深追いはしたくない、でもこのポートフォリオなら欲張ってもと思わせる美魔女的な魅力。
3476 投資法人みらい 60,600 46,050 31.6%
殿様商売感出してスターアジアとのさくら買収競争に敗れるとか不安しかない。しかも東京衛生学園専門学校って（自主規制。
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 115,600 87,000 32.9%
上がったと言うか下がった分戻ってきたことがこのパフォーマンスの一因でもあります。でも悪くはないパフォーマンス。日本賃貸と合併すれば良いのにとみんな思ってるけど、サムティ自体まだあるしたぶん大和との間で色々とキメがあるんでしょうね。ただ、合併時にあの小規模物件ポートフォリオを日本賃貸住宅が買わされたら発狂してたかもしれない。日本賃貸住宅は日本ヘルスケアとの合併時に小規模物件がっつり売るしね。
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 132,900 99,500 33.6%
社長、個人で1億円をファイナンスを引き受ける。すごくインパクトありました。そら投資口価格も上昇しますわ。やってることは物流のプロなので頑張ってほしいけど、こういうの見るとザイマックスもそうですが物件取得と物件運営は全く別の話なのだなあと痛感しますね。オフィスから住宅とかセクター移った担当者さんからも不動産はセグメントが違うと何もかも違うとかよくそういう話聞きます。
3290 Oneリート投資法人 358,000 265,800 34.7%
イールドギャップ縮小は市場の過熱感を表す何よりの数値ですが、Oneと次のMCUBSはその代表事例。規模が大きいけど評価されなかった銘柄がこういう上昇見せるとお買い得の時期は間違いなく過ぎた証拠。もちろん過熱感のあるマーケットできっちり売却益を出していることも評価ポイントですが、ひと昔前ののマーケットはそんな一時的な利益嵩上げでは投資口価格は上昇しなかったわけで何とも評価しにくいところ。稼働率さえ下がらなければ怖くないっちゃ怖くないんですけども。
3227 MCUBS MidCity投資法人 117,900 86,800 35.8%
売却益で投資口価格を上昇させるならこれくらいガッツリやらないと！というのをマーケットの広げた張本人かなと思ってます。そして、それをきっちりファイナンスに繋げて収益の底上げを実現したところ、さすがの三菱商事。こういう札束でぶん殴れば何とかなるパターンは得意な会社であるんですが、自然体でやろうとすると雑なところが露見してしまう会社。普通の準大手オフィスになりつつある。
8963 インヴィンシブル投資法人 61,700 45,200 36.5%
ソフトバンクがスポンサーのフォートレスがスポンサーのホテル、住宅リート。利回り7％から社長が変わって大復活。分配金の下限をコミットしたのが大きい。パイプラインはかなり減ったのも安心したいところ。懸念はホテルマーケットの行く末ですが、それよりフォートレスがどんな無茶やってくるか読めないのが怖い。内部留保がたくさんあるので無茶苦茶しても分配金は作れるんですよね。まあ投資家は不安がってもしょうがないので今見えているところで勝負するかないわけですが。親戚曰くケイマンは良いところだそうです。知り合いの外国人も好きだと言ってました。
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 119,500 83,900 42.4%
何も悪いことしてないのに2018年は地獄を見たシリーズその1。いや、言うほど悪いことしてないわけでもないよな。でもお陰でSOSiLAは投資家フレンドリーになったから投資家としては有難いのか。物流リートはとりあえずファイナンスを積み上げて証明していくしかできない。たまに事故ることもあるでしょうがまあ総じて見れば問題ない、ってことを祈ってます。
3492 タカラレーベン不動産投資法人 125,400 86,600 44.8%
PAG、タカラレーベン、ヤマダ電機という嫌な予感しなしない総合型。1年前は利回り7％というお宝銘柄だったのが今や5.4％に。あんな地方のヤマダ電機買って平然な顔しているのもどうかと思うがそれくらい覚悟してたでしょと言われるとそうかもしれん。地方オフィスは底堅いから良いかと思うのであとはタカラレーベンからの住宅がどんな形で入ってくるのか。全然読めない。
3249 産業ファンド投資法人 165,400 113,800 45.3%
三菱商事をスポンサーとする物流と産業施設のリート。1月決算の銘柄だし12月とかいう訳わかんない増資をしなければ2019年ベストパフォーマーだったんじゃないかな。このリートはほんと投資家フレンドリーなファイナンスとアンフレンドリーなファイナンスを交互にやってきますな。CREが順回転に入り始めた気もするが同時に変なのも入ってきた気がする。なーんかやりにくい。
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 22,320 15,340 45.5%
良いことを見ればいい物件持ってるし、悪いところを見れば悪い物件もある。でもそれは大手リートもそうなのに名前だけでかなり損してたリート。格付けもAA格になって、オフィスの追い風もあって、恵比寿っていうだけではちょっと、とか言われてたコア物件もアクティビアと共同保有することになっていい1年になりました。
3481 三菱地所物流リート投資法人 358,500 240,500 49.1%
何も悪いことしてないのに2018年は地獄を見たシリーズその2。三菱地所がスポンサーの（と言っても中途社員中心だけど）物流リート。相変わらず主力物件はラサールにおんぶ抱っこだし、オペレーションには不安しかないけどまだ大丈夫かなと。
3466 ラサールロジポート投資法人 161,000 106,100 51.7%
努力と追い風でのし上がった外資系物流リート。資産入替と外部成長のサクセスストーリー。頑張ってる感あっただけにこの結果が出てすごく嬉しい。他の物流リートと比べて何が違うの？と言われてもうまく説明できないけど。
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 480,500 310,000 55.0%
なぜか2018年に酷評された、天下の三井不動産をスポンサーとする物流リートが大復活。利回り3％の銘柄が1.5倍て。彼らの行動は何も変わってないのに勝手に下げて大きく戻ってきました。でもこんなに評価高くて大丈夫か？プロロジスやインヴィンシブルでも同じことやってたよね？と思うけど三井不動産なら大丈夫か？そんなに投資家フレンドリーとは思わないのだけど。