27日のブログで「未だ調整幅としては年に数回ある水準とは言え、混乱する一方の社会を間近に見るとこんなもので済むとは思えず、気が重くなりますね」と書きましたが、1日で-5.6％も下落するとは想定外。inzaiです、こんばんわ。

この下落率は確か2016年以来。あの頃は投資家が半信半疑ながら黒田バズーカで乱高下してた時期で、今週のように純粋にリスクオフで下落するってのは震災の2011年以来でしょうか。で、雰囲気的に一番似ているのはやっぱ2007年。J-REITが過熱し切って投資家が付いてこれなくなって、ファンダメンタルズは悪化してないのにJ-REITがズルズル止まらなかったんですよね。

ただ、あの時が2006年12月に1800ptを超えて、そこから3カ月半で2300pt。2007年5月18日に2600pt、その半年後には1800pt割れと6カ月上昇して6カ月下落しほぼ1年で元に戻ってきたのに比べると今回は1800pt超えたのが2019年1月、その半年後から上昇が加速して2019年11月1日に2254.64ptとそこまで10カ月。その後3か月高値をウロウロして急落。時間軸がかなり違う記憶でしたがこうやって書いてみるとリズム的にはそんなに違わない、というかダブルトップつけたところなんかそっくりじゃないか、という気がしてきました。

いやいや、あの時よりもピークは低いし、中央銀行の政策スタンスも違うし、レバレッジ低いし、開発案件もないし大丈夫でしょと思いたいところですが、金利低いのに利回りこんだけしか出ないし、ホテルのおかげで住宅やオフィスの価格が押し上げられているだけで歪はあるし、小型銘柄も山ほどあるしクレジット的にはあの時も弱く外的ショックに揺らぎやすい気もします。

まあ地銀や信金信組はこれからも国債償還が多い中で買うものないのでJ-REITを買ってくれるでしょうし、個人はどうかなー？痛んでるみたいに思うけど消去法的にお金は回ってくると思うし、ここから積極的に投信解約もないんじゃないかなー？なんて期待はあります。ってか需給要因しかプラスの材料がないってのは不安ではある。でも、稼働率はアップサイドないし金利もアップサイドないし、賃料引き上げはなんとかだけど物件取得は高値買いしかできない。こういう状況でどこまで期待して良いか悩みます。

というわけで個別銘柄分析で頭を冷やしましょう。並びは28日に大きく下げた順です。

3476 投資法人みらい 50,000 -10.55% 6.35%
昨年10月からの上昇相場についていけなかった中堅銘柄がこの1週間で大きく売られました。スターアジアに負けてポートフォリオもショックに弱そうだからしょうがないけど利回り6％超えか…

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 60,400 -8.90% 6.21%
2月の決算発表ではコロナの影響：未定。分からないものは分からない。我慢すれば良いのが明確なので我慢するだけ。ホテルはオリンピック以外にも前向きな話があり捲土重来を期していただけに厳しい展開。

3463 いちごホテルリート投資法人 97,500 -8.45% 4.55%
10万円割り込んで上場来安値更新。京都のコア物件を売却して時間稼ぎしたと思ったら買ったのは渋谷と山口。オペレーション冴えないのに難しいの買うねーと思いました。

3453 ケネディクス商業リート投資法人 239,700 -8.34% 5.44%
生活密着型を標榜しているのにこの有様。スーパー中心なのに利回り5.44％えぐい。昨年9月以降に大きく買われたのでその反動というのもあるでしょう。ロスカットが出やすい状況だった。しょうがない。

3451 トーセイ・リート投資法人 120,000 -8.33% 5.92%
慌ただしい動き。関内の物件からテナント退去しますが関内のオフィス一杯持ってるので正直どれかすぐにはピンとこない。市役所かな？住宅比率も低くないのにこの売られよう。まあ持ってて不安になる銘柄なのは良く分かります。でもトラックレコードはいいよ？

3296 日本リート投資法人 466,000 -7.91% 3.89%
ポートフォリオクオリティで見るとどうしても売られやすいオフィス中心のREIT。今回の下げ、双日は関係ないんじゃないかな。外部成長必要な銘柄なので売りが売りを呼びやすい。

3472 大江戸温泉リート投資法人 78,700 -7.52% 5.90%
そら厳しいよ。

8975 いちごオフィスリート投資法人 105,200 -7.48% 4.07%
この辺りの小型オフィス銘柄は買われてた反動が大きいのはしょうがない。まだ利回り4％フラットなのね。

3308 日本ヘルスケア投資法人 197,300 -7.46% 4.30%
8986 日本賃貸住宅投資法人 97,600 -7.40% 4.26%
もうすぐ合併する2銘柄が仲良く並ぶ。まさか正ののれん計上できるんじゃね？

3462 野村不動産マスターファンド投資法人 171,300 -7.00% 3.84%
大和ハウスリートと野村不動産マスターは規模とポートフォリオの割りに人気ない2銘柄。最近は好調でしたがさすがにこの展開だと外されます。12月にイレギュラーなファイナンスしててよかったね！

3488 ザイマックス・リート投資法人 121,000 -6.92% 4.96%
小型銘柄だししょうがない。流動性はまだ低い。いいREITなんだけど外部成長が思いの他おくれてる。ホテル買うのは難しいかな。あえてド安値でスポンサーから買って欲しいけど。

2971 エスコンジャパンリート投資法人 114,100 -6.86% 5.92%
地主REITもこうなっては苦戦。2019年銘柄は仕切り直しと思えば苦しくない（？）

3287 星野リゾート・リート投資法人 465,000 -6.81% 5.70%
さすがの星野もこの流れではねえ。スポンサークレジットが良く分からない。低コストオペレーションに定評ありますが耐えられるかな？マーケティング費用をごっそり削るか。

2972 サンケイリアルエステート投資法人 120,600 -6.80% 4.19%
2019年組は仕切り直しと思えば（再掲）

3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 185,100 -6.75% 4.39%
上位住宅リートとそんなに違うかね。賃料ポテンシャルが全然違うか。今の下駄が剥がれても上位銘柄にプレミアム乗るだけでこっちには関係ないか。

3492 タカラレーベン不動産投資法人 107,700 -6.75% 6.26%
好調だっただけに残念な展開。そんなにシクリカルではないと思うけど地方物件の評価が難しい。出張も減って地方のホテルも厳しそうだし。

3292 イオンリート投資法人 131,200 -6.55% 4.76%
社債だから下がるのはしょうがない。地方の子供はイオンモール大集合らしいのでどうなるか。

8966 平和不動産リート投資法人 133,200 -6.53% 3.80%
何とも言えない。安くはないかな。

3295 ヒューリックリート投資法人 182,100 -6.52% 3.81%
平和不動産リートと変わらないのはちょっと可哀そう。最近買われてた銘柄の下げは一様にえぐい。

3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 21,980 -6.47% 3.59%
ずっと買われてた銘柄なのでもっと調整しても不思議ではない。でもそんなに高くもないと思うよ。実は好き。

8964 フロンティア不動産投資法人 402,000 -6.40% 5.29%
三井不の社債利回りが5.29％！と言いたいがアルパークの前例あるしなあ。というかあのインパクトを払しょくするのは当面無理でしょう。それにしても売られ過ぎ。鑑定価格がっつり落ちたせいか？

3234 森ヒルズリート投資法人 169,800 -6.39% 3.38%
まあこんなものでは。何に着目するのか難しい銘柄。

8963 インヴィンシブル投資法人 43,950 -6.39% 7.87%
利回り8％が見えてきた。内部留保でカバーできるはずだがこれは想定外。そこまでキャッシュ使いたくないだろうし。住宅売るのかなー。

3466 ラサールロジポート投資法人 158,000 -6.34% 4.04%
2月権利落ち銘柄だし下げるのは仕方ない。これくらいなら悪くないかなー。

8984 大和ハウスリート投資法人 269,200 -6.30% 4.23%
ふー。この銘柄はよう分からないです。この利回りなら買って気絶しとくのが一番いいかもしれない。

3249 産業ファンド投資法人 169,700 -6.24% 3.39%
クラッシュ来て利回り3.39％。うーん。

3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 122,400 -6.21% 5.15%
意外と値持ちいい。上がってないせいだと思うけど。

8958 グローバル・ワン不動産投資法人 129,100 -6.18% 3.67%
3月決算がどう影響しているのか。こんなもんっちゃこんなもんか。安くはないがテクニカルには手を出してもという感じ。

3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 116,700 -6.11% 4.18%
人気ないねー。やっぱIPO失敗したのが響いてるか。せめてPOでLTV下げとけば。

8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 172,600 -6.09% 3.98%
ホテルを心配する気持ちも分かるけど、この銘柄が東証REIT指数の水準感と一番しっくりくる。高くもないし安くもない。2000ptでこのポートフォリオならこのくらいの利回りという気がする。

3290 Oneリート投資法人 328,000 -6.02% 4.67%
この3か月はインベスコやこのOneと言ったJ-REITにしては中くらいの一難あり物件を高値で買い続けたREITが評価されてました。そのトレンド変わるかしらん。

3487 CREロジスティクスファンド投資法人 130,500 -5.98% 4.83%
社長の出資大丈夫かな。あとCREもクラファン始めましたね。

8972 ケネディクス・オフィス投資法人 806,000 -5.95% 3.48%
行ってこい感が強い。またここまで戻ってきたかと。

3227 MCUBS MidCity投資法人 112,600 -5.85% 3.62%
こうやってみると東京オフィスを高値で買い続けたのは正解だったんですね。よく頑張ってる方。

8956 プレミア投資法人 148,000 -5.73% 3.81%
この銘柄も今の東証REIT指数の水準感とフィットします。

8961 森トラスト総合リート投資法人 183,300 -5.71% 4.06%
ソフトバンクと汐留どうなってんのかな。ホテル救済しなくて大丈夫？

3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 94,900 -5.67% 5.66%
なぜか27日にやたら売られた銘柄。28日は真ん中くらい。

8977 阪急リート投資法人 159,600 -5.67% 3.94%
インバウンドとは切っても切り離せないようであんまり関係ない。ただファンダメンタルズ悪化は投資口価格に影響してきそう。

8953 日本リテールファンド投資法人 205,100 -5.61% 4.45%
P/NAV1倍割れに戻ってきました。かわいそう。

東証REIT指数 2,017.50 -5.60% 3.82%

3309 積水ハウス・リート投資法人 85,300 -5.54% 3.81%
9万円は底堅かったのにさすがに耐え切れず。

8954 オリックス不動産投資法人 205,000 -5.49% 3.71%
権利落ちからのナイアガラ。姫路とUSJの影響あるけど耐えきれるんじゃないかな。ちょっと安い気がする。

3481 三菱地所物流リート投資法人 382,000 -5.45% 3.09%
鉄板なのは分かるけど物流をどう評価するか。

3470 マリモ地方創生リート投資法人 113,100 -5.36% 6.16%
意外と頑張ってる。

3473 さくら総合リート投資法人 83,000 -5.36% 5.11%
あの投資主総会の運営は投資主の権利を著しく阻害したと思うけど裁判所がああいうなら仕方ない。

8968 福岡リート投資法人 167,900 -5.25% 4.38%
3281 ＧＬＰ投資法人 136,800 -5.13% 3.79%
8951 日本ビルファンド投資法人 809,000 -5.05% 2.66%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 180,400 -5.05% 3.31%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 321,500 -5.02% 3.45%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 661,000 -4.89% 2.97%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 736,000 -4.79% 2.82%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 330,500 -4.76% 3.19%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 514,000 -4.64% 3.85%
8957 東急リアル・エステート投資法人 193,400 -4.64% 3.53%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 268,400 -4.62% 3.57%
8979 スターツプロシード投資法人 195,400 -4.59% 4.59%
8976 大和証券オフィス投資法人 833,000 -4.58% 3.26%
3283 日本プロロジスリート投資法人 292,700 -4.35% 3.20%
3468 スターアジア不動産投資法人 100,600 -4.19% 5.51%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 482,500 -4.08% 2.90%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 119,500 -4.02% 3.84%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 127,200 -3.42% 5.36%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 475,000 – 3.23%

 

あと利回り高い順です。

8963 インヴィンシブル投資法人 43,950 -6.39% 7.87%
3476 投資法人みらい 50,000 -10.55% 6.35%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 107,700 -6.75% 6.26%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 60,400 -8.90% 6.21%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 113,100 -5.36% 6.16%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 114,100 -6.86% 5.92%
3451 トーセイ・リート投資法人 120,000 -8.33% 5.92%
3472 大江戸温泉リート投資法人 78,700 -7.52% 5.90%
3287 星野リゾート・リート投資法人 465,000 -6.81% 5.70%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 94,900 -5.67% 5.66%
3468 スターアジア不動産投資法人 100,600 -4.19% 5.51%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 239,700 -8.34% 5.44%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 127,200 -3.42% 5.36%
8964 フロンティア不動産投資法人 402,000 -6.40% 5.29%
3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 122,400 -6.21% 5.15%
3473 さくら総合リート投資法人 83,000 -5.36% 5.11%
3488 ザイマックス・リート投資法人 121,000 -6.92% 4.96%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 130,500 -5.98% 4.83%
3292 イオンリート投資法人 131,200 -6.55% 4.76%
3290 Oneリート投資法人 328,000 -6.02% 4.67%
8979 スターツプロシード投資法人 195,400 -4.59% 4.59%
3463 いちごホテルリート投資法人 97,500 -8.45% 4.55%
8953 日本リテールファンド投資法人 205,100 -5.61% 4.45%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 185,100 -6.75% 4.39%
8968 福岡リート投資法人 167,900 -5.25% 4.38%
3308 日本ヘルスケア投資法人 197,300 -7.46% 4.30%
8986 日本賃貸住宅投資法人 97,600 -7.40% 4.26%
8984 大和ハウスリート投資法人 269,200 -6.30% 4.23%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 120,600 -6.80% 4.19%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 116,700 -6.11% 4.18%
8975 いちごオフィスリート投資法人 105,200 -7.48% 4.07%
8961 森トラスト総合リート投資法人 183,300 -5.71% 4.06%
3466 ラサールロジポート投資法人 158,000 -6.34% 4.04%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 172,600 -6.09% 3.98%
8977 阪急リート投資法人 159,600 -5.67% 3.94%
3296 日本リート投資法人 466,000 -7.91% 3.89%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 514,000 -4.64% 3.85%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 119,500 -4.02% 3.84%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 171,300 -7.00% 3.84%
東証REIT指数 2,017.50 -5.60% 3.82%
3309 積水ハウス・リート投資法人 85,300 -5.54% 3.81%
8956 プレミア投資法人 148,000 -5.73% 3.81%
3295 ヒューリックリート投資法人 182,100 -6.52% 3.81%
8966 平和不動産リート投資法人 133,200 -6.53% 3.80%
3281 ＧＬＰ投資法人 136,800 -5.13% 3.79%
8954 オリックス不動産投資法人 205,000 -5.49% 3.71%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 129,100 -6.18% 3.67%
3227 MCUBS MidCity投資法人 112,600 -5.85% 3.62%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 21,980 -6.47% 3.59%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 268,400 -4.62% 3.57%
8957 東急リアル・エステート投資法人 193,400 -4.64% 3.53%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 806,000 -5.95% 3.48%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 321,500 -5.02% 3.45%
3249 産業ファンド投資法人 169,700 -6.24% 3.39%
3234 森ヒルズリート投資法人 169,800 -6.39% 3.38%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 180,400 -5.05% 3.31%
8976 大和証券オフィス投資法人 833,000 -4.58% 3.26%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 475,000 – 3.23%
3283 日本プロロジスリート投資法人 292,700 -4.35% 3.20%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 330,500 -4.76% 3.19%
3481 三菱地所物流リート投資法人 382,000 -5.45% 3.09%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 661,000 -4.89% 2.97%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 482,500 -4.08% 2.90%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 736,000 -4.79% 2.82%
8951 日本ビルファンド投資法人 809,000 -5.05% 2.66%