ぼーーぜん。米国REIT以外は高値から半分吐き出した感じですかね。すごい。inzaiです、こんばんわ。何と言うか歴史的な瞬間に立ち会ってますね。いや、立ち会ったからなんだという話ですが。

昨今のJ-REITマーケットの暴落、

曰く、大型ヘッジファンドが破綻した。

曰く、元GSのヘッジファンドが破綻した。

曰く、最大手HFの一角、Bridgewaterが大損出した。

曰く、最大手HFの一角、ミレニアムがチームを閉じた。

曰く、Liquid Alternativeがボロボロ。

曰く、地銀がロスカット。米国金利が上昇してさらにロスカット。

曰く、地銀の本決算直前で読めない損を出したくないから早めに損失確定してる。そして損を埋めるために優良銘柄も利食いいれている。

曰く、楽天生命と損保は息をしているのか？

曰く、J-REITのベア型ファンドが売れている。

ニッチなマーケットであるJ-REIT市場が激しく動揺するのに十分な材料が出ています。

そもそも4％程度の安定配当が魅力的だと言われていたのにインデックスですらほんの数カ月で半値になってしまい、4％のリターン狙って50％のドローダウンてのはリスクに見合わない取引だよなあ。なんて声も聞こえてきてるそうで。

過去にJ-REITが下がった時は不況時に財務柔軟性が弱い点が嫌われたり、借り換えが迫ってて資金繰り懸念が台頭したり、大口テナントの退去があったりしたもんですが、今回は今のところ「景気が悪くなってファンダメンタルズが悪化するという漠然とした不安」が売りを呼んでいるように思います。そこには稼働率がどのくらい悪くなる、賃料がどのくらい下がる、金利コストはどのくらい上がる、外部成長ができなくなると言った具体的な懸念はなくて「ずっと調子の良かったJ-REITの調子が絶対に悪くなるから売りだ」というそれだけの印象です。

実際に売ってる人に聞いたらなんて回答するんでしょうね？「J-REITを買ったのは軽い気持ちだった。簡単に利回り取れるって聞いたから買ったのに下がったから手放した。元々下がったら売るつもりだった」「ロスカット水準があるので売る決まりだった。過去にロスカットしたことないから粘るとか分からない」「米株がまだ高いところにいるので、ここからさらに調整してくると思うとREITも引きずられるかと思った」「保有している限り含み損が膨らむリスクがあるから手放したかった」「米株のコロナ拡大はこれからなのでリスクオフは止まらない」「企業の四半期決算が悪くなるのでREITは絶対に株に引きずられる」「REITはボラティリティ上昇局面に弱い」「ここまで価格下がると外部成長できない」あたりでしょうか。さすがに資金繰りや財務の弱さが、なんて言ってる人はいないと思いますが…

確かに米国株に下げ余地あるのはちょっと怖い。クレジットにも火が付きそう。ただ、それ以外は年度内勝負かな。ファイナンス出来ないなんてむしろ大歓迎。この状況をどう捉えるか。

ちなみにどこまで下がるかという意味では、一番真っ暗だったのが2012年1月、東日本大震災の後ですね。東証REIT指数850pt弱で、この時、アドバンスレジデンスの利回りは6.61％でした。平和不動産リートが7.93％、NBFは4.6％。こう比べるとまだ下がありそうですがフロンティアは6.06％、東急リートは6.19％。銘柄によっては今の方が安いです。財務状況も今の方が絶対に良い（期間と固定比率という意味で）。あと25％下がるとその水準ですがそこまで行けばさすがにボトムですね。今日の下落スピードなら1日半で届いてしまいます。ここ5年くらい、証券口座にお金入れてませんでしたが、そろそろ貯金おろしてくるか！