住宅REIT WEEKLY REPORT 2020年11月6日（+京阪神ビルとTwitterネタ）

クラウド&データセンター完全ガイド 2020年冬号が発売されました。この資料によると、旧村上ファンド出身者が代表を務める投資ファンドのストラテジックキャピタルがTOBを仕掛けた京阪神ビルディングはデータセンターの延床面積ランキングで堂々の10位！TOBの趣旨は京阪神ビルディングをREITにして株主価値の最大化を図れ！らしいですが、端から見ていると京阪神ビルディングはデベロッパーではないので、REITになったところで最も重要な外部成長力は限定的。今のままデータセンターを強化するのが良いように思います。

いきなり思いの丈をぶちまけてしまったinzaiです、こんにちわ。

さてTwitterでは都心の賃貸住宅（＝住宅REITの主戦場）がやばいんじゃない？という話がちょっとだけ盛り上がりました。都心の賃貸は単なる寝る場所であり在宅勤務には全く不向きなことは従来から言われてましたが、歯止めのかからない見えない景気悪化、そして3月の繁忙期に向けて改善の兆しが見えない賃貸市場に備えて市場参加者がショック態勢を取っている影響が少しずつ実体経済に広がってきている証左かもしれません。

昨日も不動産ﾊﾟｲｾﾝと話してたんだけど、都心独身社会人向けの１K～１DKマンションは今後厳しそうな感あるし、大阪とか地方圏の富裕層が薄い地域での高級賃貸市場は早速厳しくなってるようだし、収益不動産の目線をすこし変えてかないとアカン気がしてきた。

— 哲戸(´･_･`)次郎 (@_Jiro70) November 6, 2020

今、都内中心部の比較的高額帯（1K25㎡で13万超とか）のレジはリーシングが非常にきつくなってますね。なんだかんだ理由付けて誤魔化してますが、年明けの繁忙期で決まらないと目線の修正迫られる気がしています。 https://t.co/JLSNFDP8IC

— スペクター (@SPECTRE_GOGO) November 6, 2020

ｼﾞｬﾌﾞｼﾞｬﾌﾞの資金フローに伴うキャップレートの低下でなんとなく有耶無耶にしてる感あるけど、なんか数年後に是々非々で答え合わせがはじまりそうで怖いｗ https://t.co/kM9dywE48M

— 哲戸(´･_･`)次郎 (@_Jiro70) November 6, 2020

ぶっちゃけレジはこの2年間位、オフィスに勝るとも劣らずで賃料の上げを享受したアセットでして、いくら安定的とはいえ、それが剥落するとしんどい気がが。。。 https://t.co/WHWeukuAHv

— N的まにあ (@n_teki_mania) November 6, 2020

どこの仲介も都心1Rの賃料がコロナで大減額になったと言っている。都心1Rは都心オフィスで深夜まで働き、部屋は寝るだけの企業戦士の需要があったからこそ今まで値上がりしていた。コロナで住環境が意識される中、デベも1Rよりも1DKのレジを開発するのが主流になっている。都心1Rは死んだ。

— 投資家タヌキ (@yKT3zbnKZtF877t) November 1, 2020

結局、レジは立地と質で格差が開くと思います。築古でもRCは残る。コロナは殆ど関係なく、少子高齢化の構造的な問題。東京は子供の人口が多いので若年向け潜在需要は有るも、一人っ子は世帯分離しない。最早都内周辺しか雇用機会が無いから郊外は期待薄。5年後位と予想してましたがそろそろ来たなと。 https://t.co/2Q73EePfyY

— Kanabun.R.E. (@KanabunR) November 7, 2020

さて、定例コンテンツ。大手住宅REITが9月、10月に決算発表を行ったことで投資口価格は少し落ち着いてきました。売却益も活用し数値を作ることは出来ているので資料を見ているだけだと緊張感はいまいち伝わってきませんが個人的にはみんなかなりピリピリしている印象。常に自然体のアコモの利益変化率が一番素直に状況変化を表すと思っています

個別ネタではヘルスケアのオペレーターと法的協議に入ったケネレジにびっくり。基本的にREITはすごく良い条件でオペレーターに貸しているのですがそれでも揉める。やっぱりヘルスケアは難しいです。

①価格、利回り、移動平均乖離率

銘柄名	投資口価格	利回り	11/2比	25MA乖離	75MA乖離
日本アコモデーションファンド（3226）	608,000	3.29%	2.01%	3.26%	-3.24%
アドバンス・レジデンス（3269）	308,000	3.60%	1.99%	3.23%	-1.53%
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト（3278）	176,400	4.61%	4.63%	1.47%	-4.50%
コンフォリア・レジデンシャル（3282）	305,500	3.52%	2.41%	3.05%	-2.95%
サムティ・レジデンシャル（3459）	103,500	5.47%	2.17%	0.73%	3.44%
スターツプロシード（8979）	199,800	4.98%	0.86%	-2.38%	-1.74%
大和ハウスリート（8984）	242,300	4.54%	0.41%	-4.44%	-9.50%
大和証券リビング（8986）	102,500	4.20%	1.89%	-0.54%	-2.60%