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2021年末の三鬼商事都心5区オフィス空室率予想大会開催要項

2020年オフィス空室率予想大会はニアピン賞もありませんでした。残念無念。inzaiです、こんにちわ。自分の予想は3.25％で着地は4.49％。大外し。ダイナミックに景気が動いてるときの予想は難しいですよね。特に絶好調なところからの下落幅を当てようとするとどうしてもその時の勢いに引っ張られてしまう（言い訳）。

当ブログとしては住宅REIT WEEKLY、100日目にJ-REIT全銘柄を保有する個人投資家、そしてそもそも最近J-REITのことを書いていない（指数が堅調でボラ低いし、ファイナンスも少ないので書くこともない）など更新すべきコンテンツはあるのですが、まずは2021年オフィス空室率予想大会のアンケートにご協力いただければ助かります。

過去の三鬼商事都心5区空室率は次の通り。どうなるかなー。
2020年12月末　4.49％
2019年12月末　1.55％
2018年12月末　1.88％
2017年12月末　3.12％
2016年12月末　3.61％
2015年12月末　4.03％
2014年12月末　5.47％
2013年12月末　7.34％
2012年12月末　8.67％
2011年12月末　9.01％

アンケート形式は2つで、①ブログの投票、②Twitterでの予想大会の参加です。

①は下のアンケートをぽちっとお願いします。匿名投票なので景品はありません。

②はTwitterにタグ#2021年末の三鬼商事都心5区オフィス空室率予想大会なお2020年末は449bpつけて投稿してください。こちら！からの参加が簡単です。ピタリ賞、ニアピン賞に景品あります。基準が不透明であったニアピン賞は±0.1％以内とします。

2021年末の三鬼商事都心5区オフィス空室率の予想を教えてください

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12月末の三鬼商事オフィス空室率と予想大会の結果発表！＆オフィスREIT

緊急事態宣言で飲食店支援が急務。inzaiです、こんばんわ。神楽坂の飲食店を支えるべく日夜テイクアウトを注文しています。嫁さんも乗り気で夫婦仲にも効いてます。それでも日々、閉店する店が増えており軽子坂なんて3割しか残ってないのではないか。文化の火が消えていってる。

さて、2020年7月に集計した2020年末の三鬼商事都心5区空室率予想大会の答え合わせです。アンケート中はGOTOトラベルとGOTOイートでテコ入れされつつあった日本経済と見えないワクチン開発への絶望が入り混じった局面でしたが、現実の年末は無常。ワクチンが出来上がったものの日本への供給は後回しとなり、コロナ第三波と緊急事態宣言目前でお先真っ暗。そんな中で発表された2020年末の三鬼商事の都心5区オフィス空室率は4.49％。

アンケート中に確認できた数値は6月末の1.97％でしたから随分と上昇しました。一番近いのはショーンさんの4.08％、二番手がとっくさん@おふぃす屋さんの4.07％。ちなみにとっくさんはオフィス空室率予測を生業とするプロなのでnoteを買うといいです。4.49％より高い予想は5.0％と32.88％なので如何に予想外に悪化したのか分かります。本大会では副賞も用意していたのですが、さすがに40bp以上乖離しているのはニアピンどころかグリーンにも乗ってないよということで、次回以降に持ち越しといたします。

しっかし、オフィスセクターの動きはマジ分かんねえというのが本音。シクリカルに弱い新横浜ではトーセイリートの旗艦物件である新横浜センタービルから富士通コワーコが退去なんて話もありますが、空室率は2.85％と悪化幅は限定的で賃料は未だに上昇してます。

よりグレードの高い東京オフィスを対象とするCBREの3Q空室率は0.9％と1Qの0.6％から僅かな悪化。潜在空室率は2.2％→4.4％なのでこちらもそれなりに悪化してますが、ここから半年先はマジで分かんない。

確かなことは、2020年初までのクソ強いオフィス需要を引っ張っていたのはインバウンドとITベンチャー、そしてホテルとレジの開発によるオフィス滅失でした。通常時であれば普通のサステイナブルなテナントは入らないビルですらテナントが入居してしまってたわけで、その反動で一気に空室率が上昇したと考えるべきでしょう。なので空室率が1％台から3.5％までの上昇はREITからすると稼働率面では無視しても良いかなと。不自然に賃料上がってよかったねー、ボーナス期間だったねー、みたいな。

なのでこの半年は履いてた下駄が脱げただけ。ここから先は、大企業がようやくオフィスをどう構えるか戦略を固めて、本格的に床を減らしに来るでしょう。更に2022年以降はクオリティの高いオフィスの供給が2026年まで続くわけで、その中には「予定通り」Sクラスビルに数年～5年入居して新規ビルに移るテナントもいます。本格的な玉突きがいよいよ始まります。シクリカルに弱いはずなのに頑張ってるエリアが崩壊するとすればこれから。

ただこれまでと違って読みにくいのは、2012年以降のオフィス苦境を知ってるデベロッパーが「開発するならハイスペック。大規模ハイスペックならテナントは埋められる」と言わんばかりに、Sクラスビルばかり供給しようとしてくること。3.5万円払えるテナントが少ないことは既にコロナ前に証明されてしまったわけで大規模ハイスペックビル間の競争がどうなるのか、そして大規模ハイスペックビルから2段階落ちるJ-REITが保有するA-ビルにどんな影響があるのか。

普通に考えればS→A→A-と影響があるもんですが、Sがこれだけ多いとどうなるのかな。六本木ヒルズあたりの賃料が3万フラットになれば良いのか？そんなわけないよな。やっぱコアエリア以外のなんちゃってSクラスの賃料をAに落として頑張るしかないのかな。実際、豊洲ってそんな感じだよな。でもデベロッパーは新築オフィスの賃料下げないよな。あとA-に頑張って入ってるテナントがAに移転できるわけないよな。もちろんクラス間で完璧に断絶されてるわけじゃないけど、今までより断絶感あるなあとか、ぶっちゃけ住宅の方が賃料取れそうだけどこれって2011年あたりの都心物件全滅の前触れと同じ状況じゃないとか、色々考えてしまいます。

いまJ-REITで一番割安なのはオフィスREITですがそれは市況悪化懸念というよりそういう先の読みにくさが大きいのかもしれません。ケネディクスオフィスやプレミアは相当保守的に業績予想を作っており、分配金をあと10％くらい保守的に見れば歴史的な低迷期に並ぶくらいです。賃料の下落、ダウンタイムを含めると瞬間風速的にはもうちょっと下がりますが、それでも4.5％-5.5％の銘柄がゴロゴロしているのはなんだろう。押し目待ちなのか。いや、確かに地雷を沢山抱えたオフィスREITもあるのでその選別は大事ですが、いつも通り見えない敵と戦っているJ-REITになってきているのかもしれません。

あと近いうちに2021年末オフィス空室率予想大会やりますので是非ともご参加ください。

2021年J-REIT10大予想

明けましておめでとうございます。inzaiです。去年3月以降のマーケットの乱高下も乗り切り何とか年明けを迎えることができ大変嬉しく思います。阪神大震災や東日本大震災でも痛感しましたが人間、そして人間社会はほんと強い。頭の良い人が大上段から語る悲観シナリオなんて絶対実現しません。今年も過度に悲観的にならず過度に楽観的にもならず自分の頭で考えていきたいと思います。

さて、3年ぶりの今年のJ-REIT10大予想です。2020年末のオフィス空室率3.25％と予想してたブログの予想なんて興味ないって？まあまあそう言わずお付き合いください。

①2021年の東証REIT指数の高値は2,000pt超えへ
②非デベロッパー系、非商社系のJ-REIT新規上場が増加
③物流REITの利回りが一段高
④オフィスは年末に向かって回復するも冴えず
⑤日本特化型の海外REITが増加
⑥日経平均がJ-REITを組み入れへ
⑦不動産非保有型REITが登場！
⑧ホテル系REITの大合併
⑨不動産会社がREITに転換
⑩金融庁がJ-REITの貸株を規制

詳細を述べていきます。

①2021年の東証REIT指数の高値は2,000pt超えへ
9月までに2020年末比＋10％となり2000ptを超えます。政権不安もありファンダメンタルズは引き続き弱いものの株式対比での出遅れ感、REITの資産入替による利益水準の維持、コロナワクチンの期待により、爆騰はしないもののスルスルっと到達します。外部要因の組み合わせによってはもうちょっと上もあります。ただその場合、下も1600pt割れがある。なおぶっちゃけ年末は再来年の要素が大きいので考えるだけ無駄です。

②非デベロッパー系、非商社系のJ-REIT新規上場が増加
JR西系REIT組成の話が出てます。REIT組成はBS整理に持って来いですし、証券会社のECMもネタがないので積極的。おそらく各地のJRも追随し、私鉄も追いかけることになるでしょう。あと、インフラファンドのように誰？というような不動産市場で無名なプレーヤーのREITが投資家を困らせることでしょう。サイクル末期によくある話。

③物流REITの利回りが一段高
ポジショントークその1。今年も物流REITのファイナンスラッシュは止まりません。そしてロジックとか利益成長とかでなくもうマーケットが耐えきれない。昨夏から20％近く下がっているので買い手もいるでしょうが価格の限界目途が見えてしまっただけにこれまでよりも低い利回りは許容されにくい。

④オフィスは年末に向かって回復するも冴えず
さてオフィス。2012年以降の大量供給でセクターの構造的変化が起き、継続的な新陳代謝により当面はバランスの取れた需給環境が続くと思いましたが、インバウンド（による行き過ぎたオフィス解体）やIT系企業の急増で空室率低下、そしてコロナによる空室率上昇でコントロールの効かない旧態依然の状況に逆戻り。賃料下落懸念、供給過剰、築古物件による空室率増加インパクト、そういったものに悩まされる状況が続きます。マーケットのコンセンサスは年上期に4.5％あるいは5％手前でボトムアウトでしょうか。しかしボトムアウトと見せかけて2発目の下げがありオフィスには苦しい1年。

⑤日本特化型の海外REITが増加
海外プレーヤーが日本の不動産を買いまくってます。彼ら（全員とは言いませんが）は昔のような転売プレーヤーじゃないので握った資産を離さない。でもJ-REITはお上が煩いので嫌。となると日本特化型海外REITしかない。リーマンショック前にいくつかあった日本特化型海外REITはすっかり絶滅してしまいましたが、日本は外国人が簡単に所有権を取得できる稀有な国。そろそろ戻って来るのではないか。

⑥日経平均がJ-REITを組み入れへ
MSCI、FTSEがJ-REITを株式インデックスに組み入れました。TOPIXは東証REIT指数と住み分けていてETFの本数を考えればTOPIXに組み入れられることはないしょう。外国人で東証REIT指数使ってる人は皆無だけどJ-REITが株式インデックスに入ったらボラ上がって面倒だしね。と油断してたら日経平均がまさかのJ-REIT組み入れ！

⑦不動産非保有型REITが登場！
証券化市場を活性化するためにモーゲージREITの整備が急速に進みます（たぶん法制度上はできるあず。税制上は知らんけど）。日本には米国MBS市場やCMBS市場みたいなものはないけどどうなるのかなと思いきやまさかのアパートローンの証券化をぶち込まれて白目。個人的にはマスターリース債権を上場させてほしい。絶対買わないけど。

⑧ホテル系REITの大合併
息も絶え絶えもホテルREIT。資産を投げ売りするか、ファイナンスで資金繰りなんとかするか、合併するか、非上場化するか。スポンサーチェンジ＆合併合戦。正直見たくないです。

⑨不動産会社がREITに転換
J-REIT関係者の悲願、アップリート。完全に諦めてましたが、ホテル事業で大赤字を出した不動産会社が「これならREIT作って売却しても税金取られないんじゃ？」と思い付きガンガンREITに物件を売って清算。実質的なJ-REITへの転換を果たします。

⑩金融庁がJ-REITの貸株を規制
世界の市場関係者が爆笑したGPIFの貸株禁止。議事録見た限りそれを強硬に推し進めたと思われる水野前CIOはテスラCEOから「Great！」と評価され取締役だが監査役だかの報酬で3億円もらえるようですがそれはまた別の話。2021年のファイナンスラッシュで低迷した東証REIT指数に焦った金融庁と日銀は藁にもすがる思いでJ-REITの貸株を制限します。GPIFを筆頭に公的、私的年金は貸株禁止。有名無実化してそうな増資銘柄に対する空売り規制も厳格適用。効果があったのかなかったのかJ-REITはそこで下げ止まり。

さてどれが当たるでしょうか。

本年もよろしくお願いします！