来ない。きっと君は来ない。一人きりのシルバーウイーク。
inzaiです。こんばんわ。
なんと2021年5月10日以来の更新です。4か月ぶり。何をしてたかと言うと何もしてませんが、少々偉くなったしまったためとにかく忙しかったです。あとJ-REITが下がらないので書くきっかけが見出せませんでした。東海道リートが上場したり、公募増資がたくさん出たり、日銀がJ-REITまったく買わなくなったり、J-REIT20周年とかネタはあったんですが、J-REITのバリュエーションきっついなあ、これだったら米国や欧州買った方がマシだなあと思っているうちに9月になってしまいました。
そしてここでやってきたのが中国マンデベ2位Evergrandeショック。ショックと言うか年初からずっとガヤガヤ言ってるネタなので新しくもないですが俄然ニュースのヘッドラインに流れてくるようになりました。とにかく規模の割に財務内容が弱いのがネック。いまのところ金額は大きいけどシステミックリスクにはならないのがコンセンサス。デベ＝負債比率高いイメージですが、中国には意外と地道にしっかりやってる大手デベが多いし、資金繰りが詰まったところでマンションの価格は下がらないのでまあ大丈夫かなと。自転車操業は選択ミスるとどうしても苦しくなりますが、資産処分すれば落ち着くかなと。香港やシンガポールが連想売りで引きずられている感ありますが、こちらも短期で戻るかなと。ただ、こういう派手なプレーヤーが中国の高成長を支えていたのは事実なので、理財商品しかり、低成長モードに入った経済を上手く回せるのかな。
教育やゲームの規制もそうですが、都市開発とITで世界最先端レベルまで到達したゆえに目標を見失って行き詰った長期政権が何をしたら血迷ってしまって共産主義の基本に戻ろうとしてしっちゃかめっちゃかになってる気がします。政治とか混乱しなきゃいいけど、こういう国が次にやるのは対外政策の強化なんできな臭いですねー。さすがに戦争はやらないだろうけど日本がチクチクいじめられそう。
J-REITはどうでしょう、需給で言うと外国人で買い上がったけど、国内勢があんまり付いてこない。海外の売りにJ-REITがどこまで耐えられるか。日銀不在で2,100ptを維持できるかな。GPIFが一人で頑張りそうな気がする。2200ptが上限としたらエントリーポイントは2000ptくらいがいいよね。キャピタルで期待リターン10％取れないエクイティなんてエクイティじゃない。
ファンダメタルズは微妙。物流の利回りはどうかと思うけど（安心感あるのは分かる）オフィスはちょっと面白いところ。空室率1％はテナント不利だけど、空室率5％ならいい物件といいテナントは相応の賃料でマッチングする。株価高いのは利益水準の切り上がりがあるんだから、REIT物件なら何とかなる。スペック低いのと駅距離遠い物件はマジで死ぬしかない。金払ってまでそういう物件に入るテナントってあんま残ってないんじゃないか。あと、これまでキリの物件に入ってたテナントもシェアオフィスがあればわざわざそんなところに借りる必要ない。そういう物件がどこまで賃料下げるのか注意を払う必要はあるけど、空室率はそこまで悪くならないし、悪くなったとしても二極化する。これから大量供給が続くし、それはすなわちここ数年のオフィスストックが減ってたことを意味するので空室率1％の時代は二度と来ないけど、売却益で利益水準を維持しつつ5年くらいは走れるのではないか。真面目に粒粒でバリュエーション組めばそこそこ当たるのではないか。
住宅はコロナ次第。リモートのみならず、夜を一人で過ごすのにワンルームはきつい。商業は成熟産業だからまあこんなもんかと。ホテルは、、、と言うかコロナはあと5年くらいきついのではないかなあ。マスクしても限界あるし、ワクチンで重症化は防げるけど拡散は防げない。となると国を超えた移動がどこまで出来るか。日本人は海外でコロナというのはご免だろうけど、海外の人は日本の病院なら逆に喜んで入ってしまうか。でもそこまで観光地が賑わう姿が想像できない。儲からない産業に人は集まらないからどうなんだろう。ジャパンホテルリートが築41年のイビス東京新宿を売却したけどこれが銀行からのプレッシャーじゃなければいいが、低利でこんな低迷事業にお金を貸すのも完全にモラルハザード。せめて金利を引き上げるくらいすれば良いのに、金融緩和でそういうまともな金貸しの行動を忘れてしまったのだろうか。
と言うわけでJ-REITは何とも言えない感じ。バリュエーションだけでみれば高くはないけど、正常化で見ればJRとかの鉄道やデベのが戻りが大きい。2,200ptを大きく超えるとしたら一段の金利低下、は無理なので、円高期待で海外の不動産買いが加速とか。一番ありそうなシナリオは首相交代したけど支持率低下で2022年ぼろ負けで混迷極めるパターンで中国からちょっかい出されて、米国も自分の国のインフレで一杯一杯とか、書いてて不安になってきました。