GWは如何お過ごしでしょうか。inzaiです、お久しぶりです。世界の金融市場が金利上昇で激震している中、J-REITがなかなか調整する兆しを見せないこともありブログ更新がすっかり遠のいております。

魔のGWを乗り越え5/6の東証REIT指数もまさかもプラス。しかし変調が出ているとすれば物流REITでしょうか？5/6のワースト3は三井不動産ロジ、日本プロロジス、GLPの主要物流REIT。この3銘柄が2％下落してても指数がプラスという異常事態。

背景には6月からインバウンド観光解禁ネタもあるのでしょうけど、欧米の物流REITがクラッシュしているのも一因でしょう。

世界最大手のPrologisがこんなチャート。

欧州最大手のSEGRO。

いずれも4月28日比で20％の大幅下落です。

4月28日になにがあったか。そうAmazonの決算ですね。コスト高で冴えない決算での言い訳か、20年、21年に設備と人員拡張を最優先で進めた結果、もう設備投資は不要、と言うかかなり余剰のキャパを抱えているとCFOが明言しました。実際、22年1QのAmazonの設備投信は大きくペースダウン。

物流セクターのファンダメタルズは絶好調ですが、アマゾンの存在感が他社の焦りを誘発していたのも事実。アマゾンが止まれば逆回転の可能性すらあります。特に日本の物流施設業界は10年前には10社いるかいないかだったのに今や70社が参入する超過熱状態。今後の供給ペースは過去最大級が2年連続。昨年から大型物件のリース不調の話も聞こえてましたが、Amazonのペース鈍化も背景にあったのでしょう。

仮に物流REIT大手が下落すれば、賃料下落が止まらないのに利回りが低水準なままの住宅REITが引きずられる可能性もあります。頼みのホテルも既に2019年比で10％～15％ディスカウントのところまで回復。そうすると指数を牽引する主体が不在となります。さてどうしたものか。