3連休は恵みの雨。inzaiです、こんばんわ。胃腸炎で上司、同僚の体臭で吐き気を催す有り様。寝不足とストレスと飲み過ぎ、どれが原因でどれが結果やらという感じの社会人コンボ食らってます。大荒れの海外マーケットと日本酒のシーズン解禁と不毛な飲み会が悪い。たまには付き合いも必要だよな、となぜ思ってしまったのか。
胃腸炎はまじきついです。汚い空気吸うだけで一杯一杯、今まで気にしたことのないゼリーのビニール臭もだめ。同僚や上司の体臭で強烈な吐き気もよおしました。北京に一泊出張いってだけで身体を壊した同僚がいるんですが、彼はいつもこんな感じで人生送ってるのかもしれない。そら、口癖は「虚弱体質に東京はきつい。40歳で引退して田舎に引っ込みたい」ですわ。なお、その横に座ってるのは「雨でも高速道路の高架下を走れるから問題ない。排ガス？気にしたことない」という猛者。
さてさて。NISAは初日で385万口座開設されたようです。証券会社をはじめ金融機関は本人もとより家族、親戚一同、稼働見込がないものを含めて開設させてて（一つしか開設できないのに余所にNISA作らせるわけにはいかない）こんなもん。思ったより少ない印象。私自身、まだ開設してないので偉そうなことは言えませんが、NISA争奪戦は長引くかもしれませんね。
NISAの本質的なポイントとしては、2014年からの5年間、毎年100万円分の投資の売却益、配当益が投資から10年にわたり非課税となる、要は投資500万円タックスプランニングをどうするが、それだけです。ぶっちゃけたかだか500万円でそんなに真剣に悩むのは馬鹿馬鹿しいという人がいるのもひとつの現実です。
でも100万円の投資で2倍のリターンを獲られれば売却益、配当益は100万円。NISAを使わなければ20万円が税金で持っていかれますが、NISAを使えばゼロ円で済む、これは使わない手はありませんね。2倍になる自信があれば、NISAの対象外となろうが突っ込みますけどね！
マネー系雑誌やメディアはガンガン特集組んでますが、共通しているのは手数料が少ないプロダクトをを選ぶこと、そして投資枠は一度使うと消えてしまうので期中に投資家にリターンが還元されないプロダクトを選ぶことというのが共通した項目でしょうか。そらそうです。
免税メリットを受けるためにリスクの高い商品を進めている人もいますがこれは問題外。NISAは他の口座と損益相殺できないので意味がない（絶対儲かるなら話は別ですが）。またリバランスする資産分散ファンドは一見なるほどと思えても基本的に手数料が高い。そもそも年率1％取られたら10年で1％目減りします。10年そのままと思うと恐ろしい。あとは毎月分配型は論外。ほとんどのタイプは元本戻しの高配当なので無駄にNISA枠が減っていきます。
そういう意味ではまじで株の現物しか投資するもんねえなというのが今の考えです。
候補① J-REITでガリガリ安定配当もらっちゃうぜ
・アドバンス・レジデンス（3269） 1口 20万円（利回り4.5％）
消費税増税だろうが鉄板。10年間は安泰してるはず。
・ジャパン・ホテル・リート（8985） 7口 28万円（利回り4.5％）
景気が上向けばリターンとれるし、ダメならダメで何とかできるREIT。ホテルって言っても歩合も少ないし馬鹿みたいにホテルを開発する時代は当面来ない。
・大和ハウス・レジデンシャル（8984） 1口 38万円（利回り4.5％）
先日のPOで積極的な配当方針を表明したREIT。吉と出るか凶と出るか分りませんが、スポンサーの大和ハウスはかなりイケイケモードなので勝ち組という点では懸念なし。
・ユナイテッド・アーバン 1口 12.8万円（利回り4.3％）
株価が10万円を大きく下回り過小評価されてる時期が長かったですが、今度はなぜかずい分と過大評価された感も。オフィスの運用をデベ系とガチンコ勝負できるのかな。意欲的な物件取得が評価された模様。多少のグロースは期待したいので入れる。
1口の価格が現在の価格とずれているのは、要はそこがざっくりとしたターゲットということです。あくまでいまいまの感触として。オフィス系が全般的に買われているので、ユナイテッドアーバンとかもうちょっと高い利回りが欲しいのですが、そこは現実と理想の挟間ということで。別に1月に全部買わなくてもいいし、むしろ1月にNISAからJ-REITにお金流れたらそこで利益確定するつもりで今買うのもナンセンスじゃないと思うし、むしろNISAに入れるために11月12月に株をキャッシュ化する人もいるかもしれません。株高が1年続くことになるので少なくとも12月になってからわざわざ株買う人ってほとんどいないような。
この①案、負ののれんカルテットでまとめてみましたポートフォリオ。安定配当が軸で、目論見通りなら500万円投資で配当は年間22万円、10年で220万円、税金は44万円浮く計算になります。とにかく裏付け資産込みで計算しやすいJ-REITで組むならこんな感じかなと。アベノミクスってそんなにうまく行くの？オフィスREITの保有物件で競争力いまいちだよねという方向け。行き掛けの駄賃代わりにNISA使いたい人向けともいいます。キャピタルゲインをどこで固めるかが悩ましいところ。そんなに伸びないでしょうからねえ。
そんなに自信あるならアドバンスレジデンスとジャパンホテルリートだけで良いじゃないかという話で、最小単位しか取得できないとエントリーで失敗したら取り返せないという意味では単一銘柄を数回に分けて買った方が、後悔もしないと思うんですけど、単一銘柄しか保有しないのもつまらないですからね。
候補② 配当欲しいけど、アベノミクスのキャピタルゲインもちょっと捨てがたい
・アドバンス・レジデンス（3269） 1口 20万円（利回り4.5％）
（略
・ジャパン・ホテル・リート（8985） 7口 28万円（利回り4.5％）
（略
・GLP（3281） 3口 28.5万円（利回り4.5％）
利益超過分配で元本減るのは嫌なんですが（NISAはちゃんと確認してませんがたぶん元本減る）100万円の枠で物流で投資できるのがこれしかない現実。まだ物流市場は成熟余地があるので外部成長余力も残っているかなと。不動産価値は上がらなくてもシンガポール政府投資公社がしっかりバックアップしてくれるでしょう。10年間に何があろうと乗り切ってくれる強さを期待したい。
・オリックス不動産リート（8954） 2口 22万円（利回り4.3％）
オフィス枠。オフォス中心の総合型REITなんでその時々で最適なアセット取得を目指すREIT。なお、そんな理想的な行動は（ｒｙ。でもオリックスなんて景気連動性は高い。でも今の株価もちょっと高い。
候補③ 安倍さん最高や！日本はまだまだ熱くなるで！！
・グローバルワン（8958） 1口 55万円（4.0％）
不安いっぱいやけど景気復活すんのやろ？大手町はもちろん天王洲も淀屋橋も大丈夫！ちょっと古いだけや！そう思えるならGO！
・トップリート（8982） 1口 45万円（4.4％）
勝どきってオリンピックの中心になるんやろ。ならトリトンは化けるで！景気回復しても住友商事があのビルに居てくれればそんなに活気は落ちない、そんなシナリオを期待できる人はぜひ！
物件が分かりやすい＆金融機関がスポンサーで何やってんのかよくわからない両REIT。それぞれ合併の噂が絶えないREITでもありますが、どこまで足元見られるのやら
候補④ 10年間つぶれへんかったらそれでええ。それで十分やねん・・・
フロンティア（8964）、産業ファンド（3249）、日本ロジスティクス（8967）のどれかで一本勝負。1口90万円以上やから選択肢はありません。いずれも財閥系がスポンサーなんでつぶれる心配は極めて小さいかと。1銘柄だけ潰れる心配された時期もありましたが。
低い株価に限られる＆10年読めるってなると思ったよりも選択肢ないなあ。とりあえず思いつくのはこんなもんです。もうちょっと候補あるので後日。
本音を言えば、REITとカバードコールの投信でインカムだけで10％が理想なんですが、平気で特別分配金を出すし（最近は出さないものも増えつつありますが）、手数料が高いし（初年度で5％とかアホかと）、なんで日本の運用会社はぼったくり商品ばかり出すんでしょうかねえ。それは、手数料だけで食っていけないファンドをアホみたいに作り続ける結果、売れる商品の収益で売れない商品をカバーしなきゃならんからです。売れないファンドを閉鎖すればって？そんなことしたら路頭に迷う人がフロントもバックもたくさん出てきちゃいます。若手にそういうファンドを任せるならともかく惰性でやってるようなベテランに小さいのをやらせるからタチが悪い。キャッシュの管理事務だけが増えていくというまさに穴掘って穴埋める作業。
アメリカのETFは手数料面で段違いに安いうえバラエティにも飛んでるからおすすめです。でも、日本の売れ筋投信と競合するものは日本には上場させてない（US-REITとかハイイールドとか）。なんでなんでしょうかね。isharesなんだからむしろ日本の投信からシェア奪うために上場させればいいんでしょうけど販売会社から無言のプレッシャーでもあるんでしょうか。直接投資は可能ですが手数料高いから嫌なんですが。