台風と言えばコロッケ。inzaiです、こんばんわ。不動産業界では知らない人はモグリと言われる全宅ツイ。要は不動産業界関係者によるツイッターの集団なのですが、なんと10月12日に書籍が6冊発売されるようです。個人的に楽しめそうなのが、ほぼ違法な不動産テクニックだけが載ってそうな業界で噂の劇薬裏技集 不動産大技林、あくのさんとか言うレイザーラモン似の方が会社を潰す実況! 会社つぶれる! !、もはや毎年恒例で下手なESGファンドよりよっぽど社会貢献している、ネタと見せかけて社会批判を繰り広げるクソ物件オブザイヤー。この3冊は間違いなくJ-REIT投資家は読む必要があると思います(もちろん発売前なので内容は私の勝手な想像です)。10月12日と言えば18年ぶりとなる白銀の墟 玄の月 第一巻 十二国記 の発売日で本屋に行くでしょうし、アマゾンで予約している方も台風で配達遅延になる可能性が高いので本屋に行った方が良いし、ぜひ今からでもアマゾンをキャンセルして本屋に行きましょう。
さて、J-REITは連日の高値更新。とりあえず何でも良いから買っとけば簡単に5%上昇するマーケットになってきました。完全に壊れてます。大してアップサイドのないPOを発表しても投資口価格は上昇するし、全然成長してない決算発表しても投資口価格は上昇するし、何ならクソみたいな月次業績を発表しても投資口価格が上昇します。期待されてたFTSEインデックスは4回に分けて組み入れなので完全にインパクトないイベントになってしまったけどそれでも上昇するし、オフィスの空室率も上昇する気配を見せてますがそれでも投資口価格は上昇します。
上昇する理由としては地銀と系統がアホみたいにETFを買ってるからで、1日で100億円とか買ってきますからね。もうね、ほんとアホかと。ここで慌てて買うって今まで何やってたのかっていう話ですよ。でも、こうなってくると分配金狙いで買ってた投資家も売れなくなってきます。売ってしまうと買い戻せませんから。しかし、冷静に考えると2%もない分配金を惜しんで売らないって何かが間違ってるんです。惜しむ必要なんかまるでなくきっちりバリュエーションして割安なものを買いに行けば、J-REITなんて消去法的に書い候補から消えるんですが、お祭りなんでそういうことはもはや考えられないんですよね。ちなみに私も日銀がマイナス金利導入してからはいつか来るであろうお祭りが来たら全力で踊るつもりだったのですごく楽しんでます。下がったときに何で売らなかったの?と詰められると言い訳できないけどしょうがない。
とは言え、さすがに変調が少しずつ出てきます。分配金利回り2.5%が見えてきた大手オフィス&物流はさすがに厳しくなってきました。この2週間は置いてけぼりになりつつあります。で、そういう大手銘柄を売って出遅れている中小型銘柄を買うと、インパクトが出てしまうんで何買っても儲かるこんなマーケットになります。ピークに近い動きほんといつも通り。
何も考えなければ、稼働率がほぼ100%で賃料引き上げも出来てて絶好調のオペレーションを数年間維持してて利益成長してて、下がったら日銀が買ってくれるのに利回りが3%もあるJ-REITってほんと素晴らしいアセットに見えますが、それだったらもっと早くこういう状況になってるわけで、今ころになってこういう状況になったのはそれなりの意味があるんですが、気にしたら負けというのも事実なんで難しい。マーケットが理論通りに動くなら誰も苦労しません。せっかくだから史上最高値をガツンを更新して欲しいですね。