さあ、J-REITフェアまであと3日、皆さん準備は如何でしょうか？と言ってもブラブラするだけなんで、こちらは特にやることもないのですが、週末の東証に入れるってだけでワクワクします。

注目は何といっても大和ハウスリート。本日上場がリリースされたばかりなんで出るわけないのですがサプライズとかないのでしょうか？

失敗したIPOからもう3年前になるのでしたっけ？あの時は郊外商業でびっしり埋めてきましたが、今回は物流中心。物流19物件と商業5物件くらい。

競合にやや劣後しているアクロスモール新鎌ヶ谷、競合過多なフォレオ枚方、何とも微妙なクイズゲート浦和の商業施設は前回からスライドでポートに組み入れ。ロックシティ鈴鹿、ロックシティ守谷、あと博多の物件（名前は忘れました。川沿いの四角いモール）を外しているのは好印象。

物流は福岡のが多分スライドですが、他はあまり記憶が。。

ざっくり資産総額1150億円、エクイティ550億円でLTV50％弱。ちょっと高め。NOI利回りからざっくり計算すると、配当利回り6％は出ないけど、5.5％はたぶんOKな感じ。固都税ありだと5.5％は下回るのかもしれませんが、田舎の土地は税金も安そう。物流はあまり触らないので正直なところ、アクティビアほど計算に自信がありません。

ただ、いきなりIPOで利回り5％割れの水準はないでしょう。微妙な商業と流行りとはいえ10億円台の「既存のREITならまず売却候補」の小粒な7物件を含む物流。CRの議論は好きではないですが、ぱっと見た感じ割安にはちょっと見えないのもちらほら（失敗IPOの物件価格も見た方が良さそうです）。

もともとアップサイドなんて皆無なわけですから巡航ベースで5.5％、IPO時には6％くらい欲しいところ。LTV上限一杯でIPOしてるからそれはちょっと苦しいかも。最終判断は物流をしっかり見てからになるのかな。

今のREITの相場を見ていると失敗した方が需給がタイトのままでいいかも、なんて言っちゃいけませんね！まず市場を拡大しないと！！（ぶっちゃけ過ぎ）