で、J-REITの自社株買いは効果あるのか？の続き。

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もはや常識ではあるが、不動産の鑑定評価は絶対的な数字ではない。難しい試験を通った鑑定士さんが算出した価格でかなり信頼できる数字に見えるが、投資においては致命的なほどのブレる数字である。

なんで？

不動産の鑑定評価額と株価から逆算される不動産価格のどちらが正しいのか。裁判所関連の公的な仕事も請け負う鑑定士が算定する鑑定評価は絶対的な数値ではないのか。

同じ情報を使って、ちゃんと所定の手続きに沿って計算すれば誰でも±3％くらいに収まるんじゃないの？

違います。

仮に100人が同じ不動産を鑑定した場合、鑑定士は自分の算定した価格が平均の±20％のレンジに収まっていればまあ合格点と言われる。それくらいのバラつきは誤差の範囲。

なぜなら、不動産の算定手法は色々なものがある。極端な話、土地+建物（減価償却費考慮後）の価格より上で、丸の内の賃料より低ければ、あとは説明さえつけば何でもOKと言いきっても過言ではない。J-REITの被合併会社の不動産価格を見れば実例には事欠かない。合併前後でがっつり下落している。

また、不動産の鑑定価格とはある特定の時点の市場価格であって、半年経って前提条件が大きく変われば価格も当然のように大きく変わる。実際にテナントが変わって賃料水準が変動することもあれば、「市場」という見えない秩序を織り込むこともある。郷に入りてはなんちゃらで、みんなそんなものだと思っている。

しかも、J-REITは決算月の一ヵ月半後に決算短信をリリースするので、価格の鮮度がちょっと悪いし、継続鑑定と言う投資家にとってなんの助けにならない技もある。ゆえに鑑定価格をベースにしてP/NAV倍率は割安だ！というにはちょっと心もとない数字だというのが本音。

以上のことは、J-REITの初歩の初歩であり、少なくともJ-REITの決算短信を見て、P/NAV倍率を算定して仕事をした気になっている機関投資家はいない（と信じたい）。

もっと色々と言いたいことはあるのだが、この点だけでも日経さんの記事を読んで「おいおい」と思ったのは事実。

では、J-REITの自社株買い（正式には自己投資口買いというらしい）はどんな意味があるのか。次回に続きます。