どうやら1月のPOはもう終わりなのか…？これくらいで勘弁しといてやるか、inzaiです、こんばんわ。前のうちのサイトはいつまでJ-REITブログの検索トップなんでしょうね。記事3件しかないのに。それだけJ-REITの存在が地味なのでGoogle先生をもってしても情報が更新されないということなんでしょうか。

それはさておき、アドバンスレジデンスの公募価格が213,330円（利回り4.2％）、コンフォリアが712,530円（利回り4.5％）。良い感じで決着しました。ずーっと同じくらいの配当水準だった大和ハウスレジとアコモデーションファンドの利回りが4％を切ってきたことを考えると出遅れ+POディスカウント分はお得感があります。とりあえず目先の配当が欲しい人には魅力のないディールかもしれませんが、長期保有で利回り欲しいひとからするとこういう(時価-予想配当)×ディスカウントというディールは安心感があります。売って良し保有して良し、みたいな。

特にコンフォリアの4.5％はお得感あります。地方と小さい物件がやたら多い日本賃貸住宅の4.9％と比較しても良い感じ。時価総額が小さいのでこれからも山あり谷ありかもしれませんが、アドバンスレジデンスが地方物件と駅から遠い物件を集めたのに対し、コンフォリアは都心ど真ん中の物件をしっかり取得（これからもこういう取得ができるかといえば難しいでしょうけど）。資産総額は1000億円を超えてきて、POローンチ時の調達見込みより15億円くらい上乗せできたので、フルエクティで物件取得すれば200円くらいは上乗せできるのかな。積水ハウスSIもそうでしたが、小型住宅REITが中堅になる時の瞬間って楽しいですよね。資産規模で言えばアドバンスレジデンスが遥か彼方ですが、時価総額を1.5倍にするってことはインデックスイベントも大きそうですし、個人投資家の売りを吸収したあとって感じなんでしょうか。コンフォリアのステマ記事見たいになってますが、それだけアドバンスレジデンスとか大和ハウスレジの最近の取得物件が気に食わないって話です。取得環境はみんな同じなので毒も食ってしまえるこの2つが強いってのもまた事実ではあるんですけどね。そう考えるととても厳しい住宅REITが一つだけ、小さいのも入れると2つ、いや、なんでもないです。げふんげふん。

仕事がなんとなく落ち着いてきたinzaiです、こんばんわ。海外休みだったのでさぼってただけですけどね！昨日のGDP直後の中国の下げは、成長鈍化織り込み済みだった事前予想と比べても弱含んだ印象でしたが、今日はすんなり戻ってきました。昨年からこういう懸念が徒労に終わる動き多いです。今度こそ！と思うのですが、調整しそうでしない。それだけみんな半身で押し目狙ってるんでしょうね。そらポートフォリオ含み益率は暖かいんで余裕もあるでしょう。

さて、2014年一発目のIPO、ヒューリックリート。 イオンリートほどじゃないですが印象はいいです。森ビルから取得した神谷町セントラルプレイス、ヒューリックが再開発した虎ノ門、JREが保有する北の丸スクエアに隣接するヒューリック九段ビルの底地、大井町のヤマダ電機、ソフトバンクのネットワークセンター、老人ホーム。LTVはかなり低め、デットコストも保守的でアップサイドはそれなり。

なんというか総合的に見てとてもヒューリックらしい印象を受けました。手頃なピカピカの物件、築古の大型物件（ババ抜きの最後のような）、配当のための底地、交渉する能力はないだろうし将来は不安だけど見栄えする大型電気店、そして自分では何もできないけど流行りなんで先導切りたかったんだろうなという老人ホーム。余りものに福があるのかネットワークセンター（産業ファンドがＰＯ失敗してばらばらになったやつ）。そしてヒューリックらしさのかけらもない中小型ビルの数々。再開発とかリートへのブリッジで脚光浴びてもまあこんな感じよな。

言動不一致というか目標高いのは分かるけど、ちょっとやってることと言ってることがチグハグ。何が気に入らないって、自分でどうにかして不動産の稼働率や賃料単価の上昇を狙える絵が全然ない、要は不動産屋としての矜持が感じられない。最初から諦めてるんでしょうけど、そういうＲＥＩＴを否定する気は全然ないですけど、デベロッパーとしてできることできないことを自分で認識しているのに浅いところでそれを誤魔化そうとしているのが気に食わない。銀行の不動産管理会社が本性だと言ってしまえばそれで終りなんでしょうけど。

ポートフォリオが大きくなるまでは安定してると思いますが、その後はJPRと同じで好きな人嫌いな人が大きく分かれて株価は乱高下しそうな感じ。ちなみに私はJPR大好きです（ボラ大きくて稼がしてくれるので）。念の為。会社の方針の気まぐれさに振り回されるあの感じが堪りません。ＪＰＲと森トラストリートを足して2で割ったらこんなＲＥＩＴか。

貶しているように見えますが、REITとしては文句なしの及第点です。頑張ればNBF、JREに次ぐ地位を確保してみずほ系ベデロッパーREITのトップの座も狙えるのに惜しいなあ。なんで自分からハンデ背負うかなあというそれだけです。

仮条件が高めになったので配当利回りは表面的には4.4％くらいになるのかな？どういうタイミングでＬＴＶを高くするのか分かりませんが、5％くらいに持っていくのはそんなに難しくないと思います。ただ、ヒューリックはリート用のお宝物件がそんなに多くないですし、星野リゾートリートと言い、イオンと言い、マーケットは素直に織り込みきらないんだろうなあと。今年は下手したらまともなIPOはこれだけかもしれないなあ（新聞報道ベース）。

仕事の95割がアウトプットでブログを書く気力が出てきません。inzaiです。こんばんわ。家に帰ったら帰ったでゴーストライター的な仕事が待っておりまた気力が削がれるという、まあなんとかいうか人間にはインプットの時間と考える時間が必要という話です。

えー、今日のジャパンエクセレントはほどほどだったようで何よりです。匿名出資してた立地の良い仙台となんだかよく分からないけどニーズの強い大阪のオフィス、あとは浜離宮の追加（これで持分100％）。とてもとてもエクセレントらしい物件ですね。大阪、仙台は外部取得ですが、エクセレント色強い。仙台のはよく売ってくれましたね。さすが興和と言った感じなんでしょうか。CBREが移転を発表して浜松町はダメージ受けますが、配当金は横ばいということで良かったんじゃないかと。売られたときはやっぱりエクセレントは信用しない人多いのかなあなんて思ってましたがすんなり戻ってきましたね。

明日以降はコンフォリアとアドバンスレジデンスと産業ファンド。配当利回りがこのくらいなら順回転の成長は問題なくできるかなと。コンフォリアはまだまだ遊びの部分も多く将来の面白い絵も期待できますが、アドバンスレジデンスは成長しきったなあという印象が強い。劇的にファンダメンタルズが改善することはないけども一歩一歩しっかり歩んでる気がします。今回は地方と駅から歩く物件多いのでネタが尽きてきた感もなきにしもあらず。仙台なんか典型的な例ですが、この1年でも取得する時期によって利回り感が全然違います。来年はもっと厳しいんでしょうねえ。両者とも増税の影響はきっちり飲み込みました。個人的には取得目線を一段早く上げた大和ハウスレジが消費税分を補えるか注目です。

産業ファンドはマネジメントが悪化していると言われてますが（運用会社のね）やっぱりそうなんかあという物件チョイス。ってかPO発表後に株価が上昇したことがびっくり。まさにバブルなんかあと思ってみてました。以前からマーケットに出回ってるものを集めているだけでドヤ顔してたREITですがそれも難しくなったのかなあ。まさか空港買おうとか思ってるんじゃないだろうな。

1月決算銘柄はまだありそうですが、今週でなければ次は決算発表時期なんで来年度なのかな。スポンサー的にはそっちのが有り難いのかもしれませんが、そうするとNBF、JREはまだ先になってしまうな。。

1500ptまで上がるとさすがにきつい感じのJ-REITですが、今日は米株お休み。中国株がヒヤっとして、為替がいまいちで、政治もちょっと停滞感が出てきました。まあ元々大してポジション張ってないからいいんですが、停滞感出ても下がらないのが世界全体の昨年からのマーケットなんですよねえ。