阿蘇山の警戒レベルが2に引き上げられました。カナディアンソーラーはいつまで経っても落ち着きません。inzaiです、こんばんわ。鳥取の大型物件を取得してもまだ半分が益城町の大型太陽光発電設備ですし、POした結果、分配金の半分が利益超過分配金に。まあ、減価償却相当分なら問題ないのですがなんだかなーという気持ちです。

さて、bitREALTYの第二回募集、募集期間10日に対し半分の5日間が過ぎました。募集の進捗もちょうど50％。スタートダッシュ決めてなんぼの世界で順調なのかどうか分かりませんが、bitREALTYから送られてきたメールは「好評募集中」「このお知らせが、、、最後のご案内」など強気な内容ですがどうなんでしょうかね。楽しみです。いや、無事にローンチしてくれないと困るんですけどね。

それよりも株式市場です。嫌な感じが漂ってます。ユーフォリア感も皆無なので、クラッシュ的な下げはないかもしれませんが、この地合いで不自然に上昇したなあと。その裏には、フラッシュクラッシュとある意味では正反対の順張りポジション積み積みファンドの影響が大きいのでしょうけど、何気に景気の見方もバラバラなんですよね。特に自分が頼りにしている米系シンクタンクも見事に分かれてます。どっちも細かいデータの積み上げで判断するタイプなんですが、なんか片方がいやに強気なんですよね。で年初から株価も上がってて当たってるのはこっちなんですが、中期的に頼りにしている方は年内利下げを織り込んでいて、アロケーションで勝負するなら彼のビューに乗りたい。悩ましい。となると、株のじり安という最悪な展開になって、年後半のどこかで一気にクラッシュして（そんな短期で調整終われば万々歳）、今年の調整終わり。そのためにはキャッシュを確保する必要があるけども、そんなに一方的にならないとすると機会損失が増えるだけで、それを諦め切れるほど弱気ではない。その時点で自分はちょっと楽観的過ぎるか。

ポジションはあまり動かしてませんがアジア株を売却、J-REITも一部売却、日本株も一部売却で、売却代金の半分を出遅れセクターにお金回してます。キャッシュ比率は30％と高め。もうちょっと落としてもいいか。

昨日は思いがけない方とすれ違っていたようで人生何があるか分からない。inzaiです、こんにちわ。とりあえず神楽坂にジャージで飯行くのは止めようと思いました。

さてケネディクスと野村総研のクラウドファンディング、bitREALTYが2回目の募集を開始しました。物件は1回目と同じレム六本木、期間は初回の7か月から少し伸びて1年。想定利回りは2.3%から2.6％とまともな条件ぽくなってきました。

このブログでクラウドファンディングを扱うのは初めてではありません。一昨年にクラウドファンディング/ソーシャルレンディングのコンテンツを作ったことがあるのですが、どうも良くわからない、というかそこそこ実績があるのにいつまで経ってもものすごく小規模の分割して同じ案件を募集してるし、融資先は非開示だし、セミナー言ってもよくわかってなさそうなおっさんが並んでるだけだし、そもそもガバナンス効いてなさそうなので距離置いてました。それでも不動産担保系は火傷しないだろうと思っていくつかやってみましたが頻繁に元本の一部が返ってくるので収益性が低いものも多く、恐らく手元キャッシュが出来るたびに返していってる（それ自体は当然なのですが期限前返済にペナルティないのか）のも気にくわない（事業のためのファイナンスではなくソーシャルレンディングのためのファイナンスやってる印象）ので止めました。昨年、最大手MANEOが資金使途外に資金流出させたことで金融庁から処分食らってましたが、事業資金の貸出なんて銀行だってあの手この手で何があってもきっちり回収できるようにリソース突っ込んでるのに、それを匿名でしかもアレンジャーの責に帰さないようなストラクチャーでやるのは、事業リスク以外のリスクが多すぎです。そもそも明示された目的の事業で担保あったらこのジャブジャブの金融環境下で銀行が貸してくれないわけないし。。

それらの先行組に比べると、今のところbitREALTYは利回り低め、期間短め、募集金額多め、透明性高め。そもそもケネディクスが1億円未満の案件をコツコツやるわけない。ちなみに物件のクオリティはめちゃくちゃ高いです。他の不動産担保系クラウドファンディングは物件非開示ですが、金額と立地から推測すると中身としてはJ-REITには到底入らないような物件が大半。その物件はレム六本木。阪急阪神グループが最近注力している高級宿泊特化型ホテルです。レムシリーズは阪急リートより先にこっちにパブリックデビューかよ。

そしてトランシェはメザニンより劣後、エクイティより上のジュニアで利回り2.6％。NBFの利回り2.9％に比べるとこんなもん？LTVの水準、流動性を比べてどうなのかという話。ARESの国際不動産投資フォーラムではアリアンツが急速に不動産デットの金額を増やしていることが言及され（もしろんその背景には資産分散のみでなく様々な歴史的背景がある）、そういうポジションがあっても良いのかなと。

ただ、ケネディクスが最終的にこのビジネスをどういう規模に育てたいのか良くわかりません。他のソシャレン見てると10億円規模を簡単に集められるとは思えないし、どちらかといえば不動産市況が悪化したときに、オポ的に面白いことをやりたいということでしょうか。まあ何かあってもこの規模ならケネディクスが責任取るので元本割れないし、そういう観点で当面はお付き合いしてみたく。全力投資しているわけではないので、鑑定の根拠がさっぱりな上に不透明なリスクを抱えた4.5％より安心感が大きい2.6％のが好み。それだけです。日本人相手にするなら、欧州や豪州でやってるような高回転グロス10％10年クローズエンドファンドとかのが売れそうだけど。

DeNAの試合みるとソフトバンクってほんとミスしない。こんばんわ、inzaiです。

オーナーズブックの渋谷区マンション第2号ファンド第1回が11月2日から募集開始です。シニア39％、メザニン80％のメザニン部分。1億500万円/26ヶ月/4.5％とやや長め。またしても不動産会社社長の自宅とのこと。前の文京区も同じような会社の自宅でした。違う会社の可能性もありますが、投資時点で居住していれば嘘にならないわけで、その辺なんとも言えない曖昧さがありますね（今更ながら）。

募集中のMONEO【不動産担保付】9周年記念ローンファンド50号は23ヶ月/6％、LTVは68.1％～73.6％のところ。条件だけ見るとこっちのが良い。ただ、よく分からないのは、2500万円に刻んで何回にも分けて募集しており、本文には「事業者DR（SPC）に対して21億を出資する予定です」とずっと書かれていること。先に募集した分は投資済でそこから賃料が発生してるのか、そうじゃなければ先に募集したお金はどこで遊んでいるのか。そして、募集→投資のたびに質権設定しているのか。なんだかややこしい。

MONEOは11月6日にアメリカンファンディング、さくらソーシャルレンディング、アップルバンクの3社と合同でセミナー開催予定。場所は東京国際フォーラム。いいところでやるのね。

クライマックスシリーズ第2ラウンドはDeNAでほぼ決まり。非常に嬉しい。inzaiです、こんばんわ。アンチ阪神と言うわけじゃないのですが強い阪神は見慣れないのでいまいち応援する気がしません。そもそもベテランと若手がしっかり噛み合う素晴らしいチームが阪神なわけがない。阪神と言えば、やる気のないベテランがレギュラーで幅を利かし、若手中堅が集中力のないグダグダなプレーを見せて野次を飛ばされるが様式美じゃないですか。まあ冗談は置いといて、広島対DeNAのフレッシュな試合が見たいだけです。なお筋金入りのアンチ巨人です。

オーナーズブックは文京区レジデンス第1号ファンド第1回が始まってます。主要物件は文京区関口の2階建てで、不動産会社社長の居住用物件。1996年築なんでもう20年超えてます。鑑定価格2億円でLTV80％とのことですが、あの辺でそんな立派な物件あったかな？再開発前提のバリューで1年半後の期限到来時には開発難しいので価格は7000万円とか勘弁して欲しいけど、そういうのは考えてもしゃーないのがクラウドファンディングの魅力ですかな。

経済条件は5％/1年半/早期償還可。

9周年記念ローンファンド25号(案件1：AN社、案件2：C社)

エクイティの質権第一順位で利回り8.5％のキャンペーン中。
鑑定価格は建物①が34.2億円/延床1900㎡、建物②が1400㎡/29.7億円。
合計63.9億円に対し、デット40億円引いて残り21億円がエクイティ。
これを3.5億円ずつトランチングして、第一順位の質権をさらに2500万ずつに切って募集。
当初は5.5％だったものを特定の会員限定のキャンペーンで8.5％に。
へー。