やばい、超楽しい。

引用元：不動産屋「こちらの一軒家、お値段10万円になります」　家康「家やすっ！」

http://hayabusa.open2ch.net/test/read.cgi/news4vip/1446208932/

ここが今年の勝負どころかもしれません。inzaiです。こんばんわ。

ちなみに、予想1回外す：ノイズに騙されてはならない、2回連続外す：チャートは下に行くはずだったが上に持っていかれたので大きく動いただけ、3回目外す：分かる人にしか分からないがここが勝負どころ。そんな感じです。

どうも日本株と焦点が合いません。もうちょっと上に行けるという直感と、いやいやちょっと待とうやと言わんばかりの客観的データ。でも今の日経先物は20,300円です。ボトムから5％上昇してます。ユーロ円切って欧州株に乗り換えて上手く入ったかな？と思いきや、「合意」のニュースが出てユーロ売られるわ、原油は下に行くは、ユーロと中国は怖くてポジション取れない、やっぱりど真ん中で！ということで米国金利の前倒しに再び焦点が戻ってきた感じです。不透明材料がないならやっぱ9月で！先進国の株と金利が上昇して、コモディティとエマージング（資源国）にきつい展開。昨年から何回目の展開なんだと思いますが、まだまだ調整不十分ということでしょうか。もういい加減そろそろいいでしょって入ったときは大抵やられます。やっぱ馴染みのないプロダクトはじっくり底値形成してからに限ります。はあ。日本株は何回見てもやられた時を思い出すようなチャートなのでこれはもう自分ではポジション取れません。南無。

J-REITは7月入ってからのウサを晴らすような暴騰。SIAとかヘルスケア＆メディカルとか利回りが高けりゃなんでもいいやって銘柄が大きく上昇して、イオン、ケネディクスレジ、森ヒルズとかの7月決算銘柄はおしなべて低調。期明けは要注意ってことなんでしょうがあからさますぎる。まあ、それをどうにかできるほどスキームの柔軟性に欠けるのがJ-REITのいいところもでもあり悪いところもでもあります。決算発表した途端に5月決算が軒並み戻すのが面白い。ここから先は日本株が戻るならJ-REITもってことなんでしょうか。ここに来ての迷いは痛いです。

これはとりあえず買うしかない。なにがどうなってるのかわからんけど。

なんとなーく来週の三井不動産のPOを前にJ-REITは静かな感じです。それまでPOで足を引っ張っちゃいけないと言わんばかりの無音航行。6月銘柄ってどれがPO来ても不思議じゃないと思うのですが、そこはあくまで主従の関係といったところでしょうか。inzaiです。こんばんわ。

昨夜のUS-REITはえらい下げっぷりでどうなることかと思いましたがさほど日本時間には影響ありませんでした、ってかREITだけ下げ過ぎだろ、あれ。もっとも本日のマザーズと東証REIT指数は非常に嫌な感じではあり、素直に下げないで後で来るって一番やばいパターンですが、今夕のイブニングで日経先物はあっさり15000円を割り込んだとか為替ががが、杞憂なのかどうなのかさっぱり分かりません。ポジションとしては全力に程遠いしマザーズは一巡したところなんでどうなろうがお構いなしですが、ECBのマイナス金利、日本のビッグSQとか下に行っても不思議じゃない状態ではあります。この戻り局面、もうちょっとで今年の目標収益達成だったんですが、届きませんでした。ほんと勝負弱い。

それとは別に東急リートがイトーヨーカドー能見台をイトーヨーカドーに売却してます。買い戻しを進めているイオンならともかくイトーヨーカドーもこれってちょっとびっくりです。マンション用地とかできそうですし、理屈はまあ分からなくはないが、昨今の商業系テナントの攻めの姿勢は凄いですね。神楽坂も出店が多く、ビストロの貝殻荘なんて飯田橋グランブルームに新規出店（ひょっとしたら現店舗は閉じちゃうかもですが）に加えてにんにく料理のはじめの一っぽの対面にエビ殻荘オープンしてましたし。茗荷谷でもマクドとサイゼリヤがリニューアル中で何が何やらという話ですよ。景気が良くなってこれならいけるってことで店舗を長期的に運営するためにテコ入れしてるんでしょうか。長い目線で運用できるようになったのはいいことではありますが、J-REITだとそういう修繕、CAPEXはある程度粛々とやるんでアグレッシブさにびっくりします。

話が逸れましたが、東急リートはイトーヨーカドー店舗が築16年を超えてお金がかかるのでテナントに売るようです。もっと古い物件を持ってるREITなんてごろごろしている中、そんなあっさりという感じですが、おやと思ったのが売却益が出ても分配金が増えないこと。さくっと他の物件の修繕費に回しちゃうそうです。

建物なんて築年が経てば経つほどお金を要するもんで市場創設から13年が過ぎたJ-REITはいよいよ本格的にそういうフェーズに入るわけですが、グローバルワンのようにうまく物件入替して10億円の売却益で配当が2倍になることがあるかと思えば、東急リートのように5億円じゃなにもできないよ、というところもあり、どっちが良いのかと言われると難しいのですが、それを見越して保有物件の築年を分散させているREITもありますし、半年間の決算の中で帳尻を合わせないといけないREITにとって、方法としては資産規模を拡大させて資本的支出は分散させるか、物件入替を図るかのどっちかで、でも後者は限界ありますし自然と前者になるのかな。グローバルワンが例外かもしれない。JREのクロスタワーなんかは地味に足を引っ張り続けてましたが、うまく乗り越えられないとPLが山あり谷ありになるREITも出てきそうです。

もうほとんど合併しちゃいましたが、築浅ばっかりだった新興不動産系の住宅REITはみんなそういう指摘を受けてました。まあ住宅はその気になればCAPEXなんてかけなくても何とかなるし、私募ファンドや個人オーナーの物件なんて極限までケチりますし、最悪細かく物件入替することも可能ですが、プロロジスなんかは今は立派な築浅物件ばかりですがいずれまとめてお金が必要になるかもしれないけど大物ばかりなのでそういうマネジメントが大変かもしれません。アメリカはお金かけただけ資産価値が上昇するけど日本はそうもなりませんからねえ。国交省がなんとか中古住宅の価格が著しく経年劣化しないよう政策を打ち出そうかとしてますがそれも正直、センチメントだけに働きかけるようなんで難しいかも。

こっちからすると非常に面白い話なんですが、投資家にとってはマイナスはあってもプラスはないのが経年劣化の話なんでネガティブサプライズでしかないですが気になったのでちらうらということで。