4月1日の記事であれば嘘ついても良いってことは見通しが外れてもあれは嘘でしたで貫き通せるんじゃないか？inzaiです、こんばんわ。ネガティブな話ばかりですが、ここ1年半、1800pt超えたあたりからずっとニュートラルからネガティブ気味だったので見方変えたわけじゃありません。実際、昨年度の東証REIT指数のトータルリターンもマイナスでしたしね。

商業REITのリバーサルが始まる：
小売業の環境が好転するとは思えないけども、それはバブル崩壊以降、ずっと同じ。ここ数年は住宅と車の需要を先食いしたことから、当面はこちらに回ってくるんじゃないかと。ほぼテナントのMLなので数字が良くなるわけじゃないですが、投資家の不安は落ち着いて4％の利回りは魅力的に評価される。

ホテルのファンダメンタルズ持ち直しが確認される：
民泊との競合、大量供給という不安は当面残るので投資口価格に明るい未来はありません。でも下方修正は今年一回限りなのかなと。分配金は10％くらい削られる（ADRと稼働率5％ずつくらい）けどもそれくらい。ホテルREIT間の利回り格差が大きいのでこれくらいとは言いにくいですが、今あたりなら悪くても分配金とキャピタルロスで相殺できるかなあと。稼働率が高いのがひっかかってます。ここが低ければ何も怖くないんだけども。

NBF、JREの分配金利回りは3％超え：
はっきり言って業界を代表するこの2銘柄からやる気感じられません。内部成長も外部成長も期待できない。逆に言うと、三井不動産も三菱地所も今の不動産価格は異常だと考えていることの証左。こういうマーケット環境じゃないと買えないものは買いに行くかもしれませんが静かにしてるんじゃないか。そもそも不動産はインフラとして静かにしているものであってテナント様に迷惑かけちゃいけない。なので他の大型利回り株と比べられる程度には利回りが上昇すると。

不動産株とのギャップは縮まらず：
早めに調整を始めた不動産株に比べるとJ-REITは全然調整足りてません。でも、日銀もまだギブアップしないだろうし、気持ち悪い粘り腰を見せてくれるでしょう。大手デベは住宅で稼げなくなった分を新しいアセットもしくは面積で取りに行く、すなわちJ-REITに売却するのでしょうけど、大和ハウスの売却目線を見て色々萎えました。ある意味ではここ数年優しくしてあげてのはこういう時のためで収穫期なのかもしれませんね。合併してからまだファイナンスしてない野村不動産マスターの次の一手に注目。3社合併前だった時代、オフィス、レジはそれはそれはひどい嵌め込みばかりでした。築古オフィスはもうないと思ってますが、これから修繕費用かかる野村新宿ビルとか降ってきたら悶絶する自信あります。話が逸れましたが、物件売却で稼ぐしかないデベ株は上がらないでしょうし、それを言うがまま嵌め込まれるJ-REITも冴えない。誰も幸せにならない世界が待ってます。

物件売却で精算する小型REITが出てくる：
合併期待ありますけど、弱者合併なんぞ意味ないですし、そのまま上場維持しててもクソみたいな物件しか回ってこないので復活の見込みはありません。さらに金利が上場するとニッチもサッチも行かなくなる。それならば今のうちに全物件売却した方が投資口にはプラスです。海外ではいくつか事例起きてるので日本でも出来なくはないはず。現実的には安い投資価格に目が眩んだ中堅REITが合併しにいくと思いますし、あってもスポンサー交代＆第三者割当増資で存続することになるんでしょうけどね。

住宅REITの大合併が起きる：
何だかんだ言って、良くも悪くも個別物件の色が薄くて、マーケットが広大で、ネームよりも規模が活きるアセットタイプって住宅REITしかありません。逆に言えば、住宅は規模がなければ何も出来ない。一つのREIT内でリスクリバーサルの観点から手間がかかる住宅を保有するなんてナンセンスだと思ってますし、Blackstoneの1Bヘルスケア取得のように、まとまったポジション外し、ひいては系列を超えた合併も出てきそう。マリモが買われたように住宅に対する投資家のリスク許容度はかなり高いと思っております。

インフラREITの大逆襲：
タカラレーベンが物件売却を見送るなど規模拡大が遅々として進みません。でも、数年後にはそこそこ銘柄も増えてインデックスが生まれるか、もしくは、東証REIT＆インフラ指数とか誕生するのではないか。そうなると投信も出てきますし、資金流入が始まります。小型REIT＆インフラだけだとタコ配なしでも利回り5.5％超えが実現します。逆襲といってもせいぜい5％までですけどね。

2017年は総じて何も変わらない。無理してたところは歪が顕在化するし、安全だけど安心じゃないものはやっぱり安全じゃないかと少しは見直されます。あまり投資妙味はないという点ではそんなに面白くないのかなと。いや、上がって欲しいですけどね。なんかお得感が見えません。

お久しぶりです。inzaiです、こんばんわ。この1ヵ月半、死にかけてました。仕事と言うよりもプライベートっちゃプライベートなのですが、もうどっちが仕事なのか分からない状態で、まあなんというか知人の会社の引越しの手伝いみたいなことをしてました。英語で。ニュアンス的な英語をニュアンス的な日本語で伝えてみるけどやっぱり伝わらなくて、ほぼ意訳オンリーと言うもうほんと何が何だかでした。

スターアジアの売却の話をしようと思ってたら既にファイナンスも発表されているし、野村マスターはなかなか良い感じの物件入れ替えやってるし、大和ハウスリートは合併後初めてのファイナンスやってるし（物件いいけど規模大きすぎぃ）、インヴィンシブルが意味の分からないファイナンスやってるし（あの住宅は好きですけど）、日本再生インフラは相変わらずインフラファンドの不人気さを裏付けているし、商業REITは相変わらず人気ないし、住宅REITはいくらなんでもアウトパフォームし過ぎじゃないかと思うし、NBFとJREはいつも通りなんだかなあだし、さすがに1ヵ月半空くと色々ありましたね。とりあえず週末からは元に戻ることができると思います。

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

昨夜の米国市場は不思議な感じでした。inzaiです、おはようございます。GSが足引っ張ったのに株は大幅高、REITも債券ETFも優先株ETFもエマージング株式もフロンティア株式も、そして金も上昇。トランプ相場後も動かなかった（動けなかった）リスクに慎重な待機資金が動き出した感があります。ファンドの予備部隊的なキャッシュポジションだったり、逆張り用資金だったり、単にそういう投資家だったり、そういうタイプ。これが動き出したとすれば長期的な上昇の初動となるケースもありますが、多くはブラフでして、上昇局面の最後の一仕事ということの方が多いです。日本株で言うと、空売比率が42％超え、規制ありで35％、また信用評価損益率が一定水準超えてからの一定期間経過などなど、高値警戒感は高まってます。決算シーズン真っ只中ですが、日本も米国も前年比で強い数値に乗りたい動きと出尽くし感から売りたい動きが交錯してる感じ。今年末を考えるとネガティブになってやられるのは怖いけど楽観的になれる局面は終わっただけに、新しいポジションを作りにくい。自分自身も年末年始にひふみや自動車株を売ったものの、それほど株が下がらないのでそろそろ焦れてきたところです。

話が変わって、いつの間にか発表されていた東証IRフェスタは2月24日（金）、25日（土）開催です。

J-REITコーナーはこちら。セミナーは2日で計25社。決算発表前の1月決算銘柄は当然含まれておらず、2月決算の主力である日本リテール、オリックスのセミナーもありません。ただ、GLP、福岡リートは話をするようなので、必ずしも駄目な時期でもないのですかね。25社は一昔前だとほぼ勢ぞろいという頭数ですが、今だと半分以下。8000番台より3000番台の方が多い時代ですもんね。ただ、ブースの数は多いので、セミナーないけどコミュニケーションを取る場はありそうです。オフィス、物流には大量供給大丈夫？とか聞いてみたいですよね。

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