秩父宮の24,000人ってあんなに人が入るのか。。inzaiです、こんにちは。肝心の試合はとても熱くあれでファンが定着しなければもう打つ手はない、それくらいのレベルのものでした。

さて、お任せ運用であるロボアドバイザーの認知度が上昇してきました。

気になるのは老舗であるお金のデザイン、直販投信の雄と米最大手とのタッグであるマネックス・セゾン・バンガード投資顧問あたりです。エイト証券、ウェルスナビはネーム的にやや劣後。エンダウメントを始めたGCIアセットも興味ありますがこれは公表されるタイミングが一緒だっただけでちょっと毛色が違いますかね。

「お任せ」をキーワードとする個人資産の運用は、アクティブ投信、パッシブ投信、ラップ運用と進化してきてETFを主とするロボアドバイザーの時代に入ってきました。期待リターンに対する低コスト化が一層進んでおります。

極端な言い方をすると、コントロールできるコストを最小限に抑え、運用はロボに任せ、自分の人生に集中できる環境を整えるサービスは限界の一歩手前まで進化してます。

株式投資をお任せするアクティブ運用は、選択の難しさ、パフォーマンスのバラつき、高いコストが問題点。
バランス型投信は選択の難しさを一部解消してくれましたが、リバランス頻度の低さ、高いコストが問題点。
ラップ運用はリバランス頻度の低さを一部解消してくれましたが、高いコストが問題点。

ロボアドバイザーはETFとロボを使うことで長年の課題だったコストを低く抑えます。ロボを使うことで、古いコスト体質が残り（そらプロダクトが残っている以上、人も残ってます）無駄に従業員の頭数が揃っている従来の運用会社の商品と決別することができます。

ロバアドバイザーの問題点は2点。

まずパフォーマンスが未知数であること。

これは誰でも思うことですが、そもそもロボアドバイザーに興味ある人は従来のサービスに疑問があるわけでその点では根本的な問題はないでしょう。そしてリスクコントロールは将来予測も加えてクオンツ中心に移ってます。大勝ちすることは難しいでしょうけど負けない運用という面ではそんなに心配してません。

ただ、ロボ運用の最大のアピールポイントは動的アセットアロケーション、要は現金比率を含めたアセットクラスのコントロールとなり、そういったリスクコントロール型の商品が期待ほどのパフォーマンスを残せていないのも事実です。導入当時こそ華々しくデビューしてますが、自分自身がマーケットの1プレーヤーとして参加することでパフォーマンスが悪くなる傾向があります。

特にテールリスクヘッジ型は最初のリスクヘッジは上手く行ってもその後にリスクを取りに行ってリターンを取れなかったりします。モーニングスターでリスクコントロール型の投信を検索すると、1月のパフォーマンスはかなりバラつきがあります。1月にほとんど損してないけど大幅高となった22日もほとんどリターン出てないものがあれば、そこそこ下がっていて22日に2％というそこそこしかリターン取れてないものもあります。

そういう意味では、どのロボアドバイザーがどういった運用を行うのかこればかりはトラックレコードを見計らうしかないものの、投資家によって運用の中身は異なるわけでこれをどう評価したらいいのか悩ましいものです。

しかも、どのプロダクトでも付きものですが、短期的にパフォーマンスが良いプロダクトが中長期でもパフォーマンスが良いとは限りません。逆もまた然り。そして多くの方々の資産は有限でありそして切実に資産運用に迫られている40代、50代の方々には時間もない。リターンの源泉の大半はアセットアロケーションによるものというのが長年の実証された「常識」ですが、自分にとって必要な期間で必要なリターンを出してくれるのか。

生まれた時代を呪うしかありませんが、これが現時点では大きな問題点です。この年齢層が動かないと各社は継続的なビジネスに必要な資産残高が集まらず自分の人生よりもロボアドバイザーの寿命の方が短い可能性もあります。

どうやってこの商品をパフォーマンスを見極めるか、まあ各社ともそんなことは言われなくとも分かっているでしょうから期待したいと思います。

年齢とか資産を入力したらアセットアロケーションが出てくるツールとか笑でしかありません。それで上手くいっていれば、ヘッジファンドなんか閉鎖しませんて。

2点目の問題点は、資産運用を自分の中でどう位置付けるのが再整理する必要があること。

お任せして人生に最適な資産運用を見せてくれればそれに越したことはありません。ただ、ロボアドバイザーに限界はあります。

アメリカでロボアドバイザーが伸びている理由はパフォーマンスやコストではありません。トータルの資産運用の中で独立系フィナンシャルプランナーが薦めてくれるからです。それ単体で人生のお金の問題を解決してくれる魔法の商品ではありません。

余剰資金のみならず、自分の年金、保険、会社、子育て、不動産、そういった要因を考慮して人生のトータルのリターンを最大化する商品の一つとしてロボアドバイザーが伸びてます。

そして今となっては、少なくとも他人と同じリターンは確保したいという人間の欲求がロボアドバイザーを浸透させている最大の要因になっていると言われております。

私が資産運用で最大に意識しているのは、会社、年金、生活のリスクを最小化することです。会社が潰れたときに失う資産は何か、年金が破綻した時にに失う資産は何か、日本が破綻した時に失う資産は何か。

ぶっちゃけ保険商品は某米系生保に投げっぱなしです。私の担当者は幸いアクティブかつ迅速に対応してくれてます。税金はそんなに複雑なことはできないのでたまに相談すれば足ります。必要なのは投資（インフレリスク）と生活費の工面（円安リスク）のヘッジだけです。

そんな私にとってはロボアドバイザリーの恩恵は何か、価値は何か。

金融の世界にフリーランチはありません。努力しただけリターンの機会は増えます。そういう意味で自分が良く知る世界であるREIT投資をロボアドバイザーに委ねる気はさらさらありません。ロボアドバイザーが浸透しパッシブ化が進めば進むほど、投資機会は絶対増えると考えております。REITの収益予想はデータの積み上げすが、過去のトラックレコードから分かるものではありませんので、そこでのアクティブリスクは自分で取り続ける必要があります。

その一方で、ハイベータやショートモメンタムは苦手です。そもそもそんなにマーケットに張り付けないし。仕事で疲弊してるのに更にそんなことしたら死んでしまいます。逆にクオンツ的なプロダクトはそういうのが得意です。いわゆるダイナミックヘッジとかそういう商品があれば投資する必要があります。今は自分で全部アロケーション決めてますが、そういうベータリスクをロボがカバーしてくれないものか。

ロボアドバイザリーというのは趣味としての資産運用が教養としての資産運用に変わるのか、もうちょっと極論すると従来の証券会社が消えて、独立系FPが中心となる世界が来るのかどうかという分かれ目なのかもしれません。金融の大動脈である証券会社が消えるとは思ってませんが、大手証券がロボアドバイザリーを始めるとフロントランニングとか色々面倒なことが起こりそうですね。

胆力が問われる相場が続きます。inzaiです、こんばんわ。 8月の急落局面は溜まったエネルギーにロスカットが乗ってきて更に短期のショートセルが追い討ちをかける動きでしたが、今年は今のところそこまで急な動きは出てません。中国は急落しているものの、日本株はなんとか落ち着いている感じ。ただ、これが良いのかと言うと買い手が完全に様子見になっている分、自律的な反発は期待しにくいです。2度目はないよ、2度目は。日本株だけ9月に2番底を付けに行ったくらい何かと下向きな市場ですので、売り尽くし感を待っててもしょうがない。前回のようなスパイクボトムは期待せずとりあえず休もうかなと思っております。9月に買って、2万円の手前で利益確定した人はもう一巡の可能性もありますが、投信残高をみている限り、そんなに上手く乗れてないのではないか。リスクコントロール型運用は11月末時点ではかなりポジション回復していたようなので（一部はそうでないのもありましたが）もう一回下値固めるかなあと思ってはいるのですがなかなかそんな雰囲気ありません。執行方法は緩やかにしたのかしらん。

こういう時にJ-REITが安くなっているなら動いても良いのですが、少なくともやすぅい！というバリュエーションではありません。なんとか常識的なところで留まってます。大発会から4日連続でファイナンスが出ており、ジャパンホテルリート、森ヒルズリート、コンフォリア、そしてIPOのラサールロジと悪夢のようなラッシュ。昨年が強く思い出されます。あのときは何とか1月はこなしたものの、2月。3月は完全に力尽きましたもんね。しかも、なんだか思い切ったところも見られる物件取得で、ちょっともう完全にイエローシグナルでてんよー。オフィス空室率が4％切りそう？賃料上がんないだから関係ないでしょー。指数の利回り4％まで待ちたい。ファンダメンタルズは悪くないのだから買うのは怖くないのだけども。

ちなみに南アフリカリートは5％下がってます。ほげー。

如何お過ごしでしょうか？例年になく忙しい12月から、毎日外出予定の年末年始で全然安らぎません。今日はこれから親戚と千葉で飲み会です。明日は浅草で初詣＆焼き肉。そしてもちろん4日は仕事です。12月はひたすらレポートを書き上げる日々でブログ書くためのインプットが圧倒的に足りてません。今年の目標も全然考えてません。明らかに脳ミソが疲れている感じです。誰か休みと胃薬をください。inzaiです、明けましておめでとうございます！

2015年のJ-REITがどうだったかというと、1月に分かりやすく東証REIT指数2000ptでピークを打って夏場にかけて1800ptあたりで下値が固まりかけたふりをして底抜け。一気に投資家を振り落とし、年末にかけて戻りきれないけど日銀が何とか押し上げてくれました。

賃貸マーケットのボラティリティは低くてむしろ凪に近い状態が続いているものの、株式市場が勝手に一喜一憂しました。今後数年に渡って供給過剰が懸念される物流REITへの成長期待が大きく剥落し、オフィスREITは夏場に疲れが出たものの何とか踏ん張りました。これもそもそもオフィスのテナントの動きが目に見えて活発化するのは秋以降であって、いつも夏場は方向感出ないんで勝手にマーケットが大騒ぎしただけです。住宅REITはユニークというか、割安感が出るまでは完全に放置されて、材料がなくなると元気になるパターンが何回かありました。商業とホテルは世の中のインバウンドに対する解釈に素直に反応して大きなうねりが1回。

というわけで2015年をまとめるとインデックスは全然儲からないけど各社ではそこそこ大きな動きが出て面白かった1年でした。一定のところで割り切って短い期間で売り買いやっとけば何か儲かっている感じ。ファンダメンタルズは安定していることが前提としつつも、ファイナンスとか決算とかそういうセンチメントのところで攻められるか我慢できるかがリターンを伸ばせるかどうかの違いだったのでないかと思います。そういう意味では、バイアンドホールドで割り切っている（配当と若干のキャピタルゲインで十分な）投資家にとっては悪くない時間だったのではないでしょうか。MVPは分かりやすい買い場を提供してくれたジャパンホテルリートとMID。ヘルスケアリートは12月中旬以降にP/NAV0.9倍まで売り込まれて戻ってくれたのでここからさらに頑張ってくれるようなら敢闘賞です。

ただ、全体的には、J-REITが低位安定に留まり、日本株で堅調だった内需関連も途中で大半を手放したので、新興国の損を埋めきれず非常にストレスの溜まった1年でした。半分くらいがキャッシュで、どこの資産を見ても下値が固まった感じがしないので、それを投入するタイミングが掴めず。ここ数年の売却益と配当益を思い出して、「無理しなくてもトータルでは損じゃない」と自分に言い聞かせてました。

そんなわけで2016年頭は色々と難しい局面。J-REITはいきなりラサールの物流REITのIPOが新聞で報道されました。結構なサイズでプロロジスと同じくらいの規模なんですかね、これ？日銀のJ-REIT取得は総額900億円は変わらずながら上限が5％から10％に引き上げられてマーケットは好感した動きで大納会では強烈に上昇した局面もありました。ちょっと過熱感のある状態から2016年が始まります。こういう微妙な空気のときって我慢してきた大手REITも動くことが多いですし何というかここで買っても大して儲からなそうな雰囲気しかありません。これなら海外REITの方がマシな気もします。J-REITは分析は明日ですが、やっぱ頭が疲れているなと。。

来たで日銀3倍マーン！と叫んでからもう1年が過ぎましたか。inzaiです、こんばんわ。南アフリカリートは3%下落してます。

上のドキュメンタリーコンテンツからアマゾンで本を買っていただいた方、とてもありがとうございます！一緒にスミダ式国際経営―グローバル・マネジメントの先進事例も買ってらしたようなんですが、アマゾンの内容が「あらゆる電子機器の必須部品となるコイルのリーディングカンパニーで、日本初の「委員会設置会社」としても知られ、世界15か国に事業展開。自動車用のABSコイル、キーレス・エントリー用コイル分野で世界No.1シェアを獲得している。その軌跡と経営戦略を八幡滋行CEOに聞く」となっててクソ面白そうです。スミダと言われるとピンときませんがスミダコーポと言われると、ああという感じです。上場一部の会社で本社が晴海トリトンXタワーというのは知ってます。トリトンと言えばトップリートの決算が18日にリリースされてますが何とも言えない内容。食堂をコンバージョンしたフロアも無事に埋まったようですし、悪い話はありませんけどもなかなか波に乗り切れないもんだなと。みずほ信託に抜かれるわけにはいけない住友信託がそろそろ本気出してくるのではないか。まだか、まだなのか。

ちなみにアマゾンでスミダ式で検索すると何故か2番目が日本軍歩兵の戦闘技術―1941‐1945。これまた面白そうですが、レビューでは「日本軍の専門書は多数出ているのでその中では普通」といったニュアンスで書かれてました。深い世界があるようです。J-REITなんかまだまだですね。

さて、日銀の追加補完。久々に日銀のホームページつながらねーよ状態で、緩和なのかどうか分からないまま一旦上がっていって、やべー小粒だよって往復ビンタにドロップキックお見舞いされたような株式市場でした。J-REITはしっかりと上昇。買入総額が年間900億円というのは従前と同じペースながら一銘柄あたりの保有上限を5%から10%に引き上げることが好感された市場のアクションとなりました。

J-REIT市場の時価総額10兆円なので900億円ということは1%弱、NBFで言うと70億円強を日銀が更に買ってくれるわけで悪い話ではありません。国が自社株買いやってくれるのですから大変ありがたい話です。ただ、個人的には5%の保有上限を変えずに大手未満の銘柄をインパクト付けて買っていって欲しかったです。J-REIT取得の目的がリスクプレミアムの縮小と言うならそこだろうと。

NBFとかJREを買ってもそんなに不動産市況は活発にならないと思いますよ？ひょっとしたら、そういうのを期待してこの半年間やってみたけどあんまり効果なさそうだし、なんか青森とか山形の物件まで買い始めちゃったから、インデックスに近い買い方に戻そうかって話なのかもしれません。このままだとどう計算しても年間900億円買うのは来年一杯なのは事実。AA格のREIT ETFの方が良かったんじゃないかなあと思わなくはないですけど10%まで枠を広げるのは思い切った行動でそこはとても評価したいところです。

結局のところ2016年前半でけりを付けるつもりが間に合わなかったので取得枠を拡大したという意味では、日銀の目論見は外れているもののその点は既にコミットしているので問題ない、それを踏まえてあとは技術的なところを修正したと日銀は言ってますが本音でそう考えてそうですね。緩和の延長もなにも緩和政策そのものの期限は明示したこともないし何も矛盾してないだろうと。FRBだって利上げするけどQEの方は絞り込んでないでしょ？CPI2%に到達させると言ったけど、それだって到達してもJ-REIT売るなんて言ってないよね？と言われるとそうだなあと不思議な説得力があります。

株式市場の反応は、ど　う　み　て　も　緩　和　足　り　て　な　い　だ　ろ　！？　ですけどね。

年末に向けてNISAの余った枠がREITに流れ込む可能性もあるかと思うとわくわくします！でも準大手以下の銘柄にとっては残念な話です。ロングショートのカバーの後の展開次第ですか。米国REITは1.2%下落してますがどうなることやら。

12月2日も急落してたJ-REITがまたも急落しました。inzaiです、こんばんわ。2日に比べると全然迫力のある売りではありませんが、米雇用統計が強くてUS-REITしっかりで安心感が広がりつつあったのに何故か投げ売り。指数にして15ptくらいで最後にはすんなり戻りましたが、なんとなくボラティリティが高くて気持ち悪いです。2日の記事で踏ん張りどころだけど逃げる準備してるってことを書きましたが踏ん張り継続です。とは言え、エマージング関連のアセットは結構ボロボロです。全部が悪いわけではありませんが、原油関連はねえ。売り一巡感のあるところで仕込んだものがジリ貧。利益乗ってもうまく利益確定できないし損切りも下手。ぐぬぬ。

あと、一部で話題になってる金融庁による不動産向け融資の強化。地銀向けにやるとか言ってますが、WSJが11月に報じたものの後追いがなぜこのタイミングで出てくるのか。内容はともかく、アパートローンとか住宅ローンとか含めて結構えげつない状況になっているので注目度は高いです。年収倍率とかそういうのは遠い昔の話になっており不動産は最悪手放せば良いやと、マンション価格が下がらないことを前提とした神話に近い妄信が蔓延ってますので、売ればトントンだけど金利低いからオリンピックまでに我慢しようとかジリ貧まっしぐらな話がこれから増えてくると怖いです。原油も上がるシナリオが何もないことくらい分かってますが、アセットミックスの観点からちょっとくらい持っててもいいやと同じレベルの発想。書いてて苦しい。良く知ってるアセットだと損切りも簡単なんですが。

それはともかく、どういう風に監視強化するのか分かりませんが、今まで意識的にジャブジャブだったのを引き締めるとなると怖いです。正常化するだけのつもりが一気に冷えていくのは良くある話。金利引き上げや担保価値の見直しでもダメージは当然大きい。最悪でも損は出ないが利益も出ないだけで済むというバックストップがあるから投資できるわけでそれが揺らぐとお金の流れは止まります。どこにも恐怖感を与えず引き締められれば良いのですがそんな妙案はありません。現物の不動産は流動性がありませんし、株式市場と違って予兆管理とか出来ないからほんと怖い。

では地銀向けの強化がJ-REITに影響があるのかどうか。率直な感想としては、REITは2008年の反省を活かして備えをしているところが多いので多分大丈夫かなあと言うシナリオは作れますが、でもトラブルには巻き込まれるんだろうなと。総じてLTVは抑え気味で運営されてますし、分配金も今の水準を維持するだけならPOは必要ありません。2008年に比べるとレバレッジが大きくかかっている世界はREITよりももちょっと濁ったところの不動産マーケットではないかと思うので直撃は避けられそう。スポンサーも業績悪化くらいで済むでしょうしクレジットには響かない。しかし残念ながらどこかの金利が上昇すればJ-REITの調達金利もいつか上がります。地銀がJ-REITに貸してる金額はわずかなものですが、貸し手が減れば金利は絶対に上がります。9月決算のREITを見ていると平和不動産リート以外は金利低下の影響はかなり限定的になっておりますが、それでも金利が上昇に向かうと成長要因がマイナス要因になるわけでこれは大きい。民泊が規制されて、マンション投資も難しくなれば住宅REITにとっては悪い話ではありません。でも、不動産価格が下がるって明らかにメリットよりデメリットの方が大きい。実力で減配になったとき、J-REITの魅力的な配当利回りはどこなのか。そして株式市場の配当利回りはどこで安定するのか。選挙の話が出てきたのは、本格的に景気悪くなる前にやっとくかということなんでしょうかね。