アライアンス・バーンスタインがモデル組んで、表面的には明示安田ＡＭに運用委託するこれ。

最大の特徴はマーケット環境に応じて米国リートの優先株式を25％～75％のウェイトで保有することで高い配当利回りと低い基準価額のボラティリティを狙うこと。ウェイトの残りは、いわゆる海外ＲＥＩＴ投信と同じで米国を中心としたＲＥＩTで運用するようです。

優先株式というのは債券と株式の中間の性質を持つもので、簡単に言ってしまえば、株主の権利が色々と制約されるものの、配当金の安定といういう意味では普通株式よりも優遇されている株式です。

配当金は比較的高い利率（もちろん額面に対して）で固定されており、普通株式の配当金が少なくなっても優先株式の約束された配当金は満額出ます。仮にＲＥＩＴが経営破たんした場合でも、債権者には劣後しますが、普通株主よりは優遇されます（と言っても、投信で保有される方は破綻した場合の財産分与には興味ないと思いますが）。

一方でデメリットは、ＲＥＩＴ側が任意に償還できる（機関投資家にとっては期間収益を固めらないのはちょっと厄介。額面以上で買ったものが額面で償還されたら目も当てられません）、ＲＥＩＴの収益成長の恩恵を受けられない（優先株式の配当金は固定）、時価総額が小さい（発行しているＲＥＩＴにおける資本構成で10％は超えてない。そういうルールがあったような気もしますが、ちと記憶が曖昧です）といったところでしょうか。

個人的には、償還期限のない債券という意味でＲＥＩＴ側にメリットがある一方、投資家側にはあまりメリットが感じられない商品だと思っております。利回りが高いと言っても、あまりに市場から乖離するようだと償還されてしまうわけですし。

なお、利率は優良ＲＥＩＴでも6％くらいあり、インデックスで言えば普通株式の利回り3.5％に対して優先株式の利回りは6.9％とほぼ2倍です。時価総額は35兆円に対して1.8兆円。

上限2100億円投信が設定されるくらいですから当然セカンダリー市場もあり、ボラティリティは相場上昇時も下落時もざっくり半分くらいのイメージです。と言っても1．8兆円しかないマーケットで最大1575億円（2100億円×75％）も保有するのはちと厳しい。

優先株式はなんでこんなに利回りが高いの？と不思議に思ってらっしゃる方も多いと思いますが、米国株式は恒常的に株式利回りよりも債券利回りの方がかなり高い状態が続いていることが背景にあります。

今でこそ日米の金利差はぺしゃんこでそのギャップも縮まってますが、リーマンショック前まではベース金利の差もあり（いわゆるＦＸでスワップポイントが発生する要因でもあります）、ざっくりＵＳリートは6％の金利負担をしつつ、株式の配当利回りは4％に留まっている状況が普通でした。

そういう環境下で、ＲＥＩＴ側からすると実質的に償還期限のない債券である優先株式を発行しようと思うと利率は株式よりも債券の水準に近づくわけで（プレミアム載せて6％～8％以上）このような状態が生まれたわけです。

なので足元ではサイモンは当時の高い利率の社債、優先株式を償還・乗換しておりますし、他のＲＥＩＴも高い利率のものは償還して、優先株式を発行するとしても今の利率のものに留まるのが中期的なトレンドと思います。ＦＲＢが利上げモードに入りそうな2015年が近づくとより加速する可能性が高いです。

ただ、懐が広いのがアメリカの良いところで、中位以下のＲＥＩＴは依然として高い利率を払ってますし、本記事の投信も上位保有銘柄は優良ＲＥＩＴの普通株式ですが、5位以下はそういった優先株式が占めるようです。

この金利環境下でも楽にならないＲＥＩＴのウェイトが増やすのは、疑似タコ足配当よりはマシですが、オプションのプレミアムに比べるとどちらが健全なんでしょうか。いずれにせよ私の頭の中には、相場が大きく下落した時は手を出してみたい投信として記憶されることになりそうです。手数料と信託報酬合わせて初年度に手数料5％抜かれるのが痛い。。

ちなみに伊藤園が発行してる優先株式は償還がないようです（ネットで検索した程度ですが）。こちらも配当金が上乗せされているタイプですが日本では人気ありません。伊藤園としてもセカンダリーでは優先株式よりも普通株式を買ってもらって値を上げて欲しいところでしょうから特に問題はないんでしょうけどちょっとさびしいです（優先株を保有している人間としては早く値が上がって欲しい）。

昨年の半ば頃から某大手デベの方が「早く自民党に変わってくれないかなあ、もう色々と話ついてるのに」と言い回っており、解散＝不動産業界にプラスというのが業界のコンセンサスでしたが、地方もしっかり金回すようですね。

「地方の中核都市におけるオフィスビルや商業施設、マンションの建設・改修を幅広く対象とする予定」とのことで、民間だけでは難しい地方活性に取り組む、ぶっちゃけてしまえば地方の小さなパイを民間で取り合って共倒れになるのは勘弁だけど、ちょっとしたビジネスになるのであれば大きなキャピタルゲインは狙えないけどやりまっせといったところでしょうか。

地方都市のコンパクト化により人口密集度が高まれば活気も生まれる、そんなことはみんな分かっているのですが、ハコモノがあれば人が動くわけではありません（リーマンのときにみんなが痛感した）。

特にイオンなどの郊外型商業施設がぶいぶい言わせる地方では何とかして交通インフラが整っている駅前を活発化させようと思っていても実現してない。駅前にイオン作るのが地域にとって一番良かったのですが（あくまで郊外に人を持っていかれるよりはましという意味で）、自分が痛い目あうまでは自分の利益を最優先するのが人間。結局、駅前に閑古鳥が鳴いて再起不能なのが現状です。いまのソニーやパナと円安の関係にも似てます。

なお、今日の日経ではネット物流の隆盛を背景に三井不動産が単独で物流施設に乗り出すと書かれましたが、ある意味これは地方の活性化と真逆の話。地方活性化と大都市圏への集中と相反する事象の両立は可能なのか。地方でもターゲットを明確にすれば（＝切り捨てられる都市も明確になる）可能だと思いますが、若人が骨を埋めるのに不安のない環境というのはまず東京がそうならない限りは難しいのだろうな。じゃあどうしようかなと考えたりします。

2012年は相場の怖さと面白さを味わい尽くした一年でした。今のホットなマーケットを見ていると欧州の債務危機と民主党って何だったんだ！？という感じすらあります。

本質的には欧州各国のファンダメンタルズは「最悪ではない」というだけですし、自民党が何かやったか？と思い起こすと何もやってません。漏れ聞こえてくるところでは政権奪われる前の自民党と同じ、自分の守備範囲では思い切りに欠けるちまちまとした政策ばかりです。

与党の至上命題は今夏の参院選までチョンボ犯すことなく乗り切ること。景気を刺激して来年以降の消費税増につなげるのは無理難題、美味しい「財政出動の正当化」を最大限に活用させてもらおうかというのが大多数の彼ら（安倍さんの本音はよく分かりません）の短期的なビューでしょう。

ワーストシナリオは景気底割れ、財政悪化、消費税増の先送り、そして悪い円安と輸入コスト悪化による生活苦。インフラ整備と言っても、みんなが不安なく使用している高速道路やトンネルを整備したところでお金は呼び込めません。

無駄な橋が良いとは言いませんが、今の仙台を見ていると復興需要は「使って終わり」、30年後くらいに「都市のコンパクト化など次に繋げるビジョンをもつべきだった」という批判が目に浮かびます。後世に残ってる話って伝統を大切にしたか思い切り良く次に繋げたかという2択だと思うのですが、被災者の心情を考えると「地震を利用して」という行動は難しいのでしょうね。

いまのマーケットは将来への期待という盲信に近い感情が支配しています。

12月中旬までは円安・株高が進む一方、金融緩和継続に加えて非現実的な安倍発言を冷静に分析していた債券マーケットも年末から踏み上げられる流れです。

米国の財政の崖騒動を「茶番だろ」と冷ややかに見ていた日本の投資家からすれば年末の米株の調整は「茶番を織り込んだ上で次の債務上限問題への冷静な反応」としか見えなかったのですが、蓋を開けてみればバカバカしいくらいに素直に上に反応。大統領選直後のベア相場もそうですが、こんなに分かりやすくて良いのか、これでやられてたら俺がバカみたいだと警戒していたらバカで良かったんだという相場。

これが日本の株高を加速させました。

私自身も散々ブログで「パラパラ利食い」と何度も書いてますが、正直なところ「もっと上がったらそれはそれや！しゃあないわい！！」と開き直れるところまで売りきれてません。

このブログはREITが中心ですが、私の中ではREITはあくまで配当利回り商品（もちろんポート負フォリオの中心を担う商品です）。キャピタルゲイン狙うのは不動産株や銀行株で行くべきと思ってます。REITは何年か分の配当が取れればポジション手仕舞って次のベア相場まで待とうというのが大きな方針。

にも関わらず、このペースなら3月末に13000円、6月末に16000円言ってまううう！と頭では考えているにも関わらず、「降りたら負け」という今の勢いにちょこちょことした動きに留めています。個別銘柄は一切売っておりません。配当利回り7％以上の銘柄はさすがに手放すのが惜しい。

最大の脅威はJ-REITの投信です。ニッセイアセットなどいくつかの投信はずっと資金流入だったのですが、2012年末最終週はなに？どっかでバーゲンでもやってるの？と言わんばかりに個人マネーが流入してました。

本日は大発会は大和ハウスレジやオリックスリートが寄りから買い気配で、また誰か悪戯してんのか？とか思ってたらそのままGO！です。ランチバスケットも二桁の買い需要。

足元ではFOMCの議事録が日本株を除くグローバルマーケットを冷やしてましたが、日本株はおかまいなく。前場はちょこっと冷えましたがすかさず押し目が入りました。

こんな相場が長く続くとは思えませんが、逆張りできる程度には冷えてくれるまでは少しずつ利食うのがシナリオです。キャッシュが溜まるとちょっと下がったら買いたくなるのでそこだけは我慢しないと。

というわけで抱負なのか反省なのか分からない記事になってしまいましたが、今年も何卒よろしくお願いします。

今年こそ企画を消化する、はず。。

辛い！切ない！売っても売っても上昇してきます！

自分で決めた通り粛々とやってますが、本当に来年安いところで拾えんのかな！？めっちゃ不安になってきます。

J-REITは今日で8連騰。冷静に考えればこの勢いで来年一年間つっぱしり続けるわけはないのですが、1020円で利食った豪REITもいまや1180円だもんなあ。10月からこの12月まで全然拾うところなかったし。

ここまでJ-REITを引っ張ったこと自体、自分で自分を褒めてあげたいのはやまやまですし、中国株やMSCI Frontierとか直近でもしっかり拾ってるのですが、ついつい「あそこで200万円突っ込んどけばサクッと50万円利益確定だったのに」と思ってしまう自分も一方にいます。

個人的には安倍さん、ちょっと調子に乗り過ぎじゃないかなあ。民主党じゃなければなんだって良かったという流れで誰もマニフェストなんか読んでないだろうに、あれを民意と言いきっちゃうと参院選までに何かあるかもよといった感想（願い）を持ってます。

日銀の独立性が何故必要なのか、必要だから今の形になっているという事実を考えてもうちょっと柔らかく迫ってあげた方が。。。まあ、あそこまで言われてだんまりの日銀も腰抜けではございますが、下っ端は「白川さんは逃げ切り世代だから良いけど、20年以上も働かなきゃならん我々からすれば本当勘弁してくれ」って感じでしょうね。私もサラリーマン時代は新聞で社長のコメント見るたびにそう思ってました。