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東証REIT指数、7連騰!

仕事も峠を超えかけ。inzaiです、こんばんわ。まあ4月に入ったらいつも通りの日々が始まるのでこのわずかな隙間はほんとサラリーマン人生における息継ぎの時間です。

J-REITは売却損を発表したフロンティアが年初来を叩き出し、NBFもJREも絶好調。このタイミングで7連騰となりました。東証REIT指数1900ptまでもう少しです。海外の買い、公募投資の買い、ETFの買いとものすごい勢いです、いや、買いがすごいというより売りがいない。すっからかんですわ。こんな分配金利回り3%を切った大手銘柄より不動産株の方がマシだと思うのですが、このグロースの強い銘柄の利回りがすっごく低いの、世界共通なんですよね。普段見向きもされないマーケットに色んな投資家が殺到してきたらそらこうなるわなと。いやはや。

東証REIT指数が2016年6月以来の高値を更新!

そろそろ焼肉がきつくなってました。inzaiです、こんばんわ。脂やボリュームがきついというより濃い目の味、焼きむらがしんどいです。お肉食べるならシェフにじっくり焼いてもらい控えめに味付けしたものが至高。もう完璧におっさんです。

3月15日の東証REIT指数が1876.86ptまで上昇。年初来高値どころかこの水準まで回復するのは2016年6月上旬以来、すなわち、ただいま大盛り上がりのBREXITのきっかけとなった国民投票の直前ということです。世界の動きとはかくも遅いものか、と思う一方でトランプ大統領の再選挙は来年。さすがにもう良いよね、と思う一方でちゃんと結果は出ているので、本人のやる気次第ではもう1期あるかもしれません。アメリカは財政政策、日本は金融政策により不退転(ツケは後世に)で経済をふかしているので国のトップが変わると大きな変動はあるでしょう。現役世代からすると、完全に経済が煮詰まっている中でアレしか方法がないのは重々承知ですが、結果が出なかった場合に責められるのはしょうがない。何もできない投資家はその流れを見て乗ったり降りたりするだけです。

で、2016年6月からここまでにJ-REITのファンダメンタルズがどのくらい成長したかと言うと、2016年6月期のNBFの分配金は7,787円、2019年12月期の予想分配金は10,630円。4年半で36.5%の成長です。昨日時点の東証REIT指数の利回りが4%をちょっと切るレベルなのでEPSは74.2、2016年5月末のEPSが62.51なのでこの間のEPS成長は18.7%。J-REITのIPOも多かったので単純比較はできませんが、どの銘柄もしっかり成長しているし、利回りがもっとも低いNBFもそのバリュエーションに恥じない成長を見せた時間帯だったということです。リーマンショック前と比べると色んなものが見えてきますがそれはそれ。

このグロースがサプライズだったというと、そこそこサプライス。2016年6月のBREXIT直前、東証REIT指数があわや1800pt割れ・・という記事で「昨秋以降のオフィスREITはファンダメンタルズが強すぎて笑いが止まらないという状況でしたが、稼働率がドライブの要因だっただけに、3月決算のJRE以降はピークアウトした感があります」と書いています。で、実際、稼働率がパンパンになった後は明確な成長ドライバーに欠けたため足掛け3年弱、東証REIT指数は足踏みしました。で、足元で急速に賃料上昇期待が高まってきて、いくつかのREITでそれが確認できたために3年ぶりの高値挑戦というのがここまでの動き。ここから先は稼働率と金利低下の恩恵が限られている中でどこまで賃料を伸ばせるか。こればっかりは、契約更新のタイミング、テナント入替のタイミングから推し量るしかないもののテナントは値上げされたくないし、その中でいかに良好な関係を保ちつつWIN-WINの関係を築いていくか。いくつかのオフィス銘柄ではそんなん知るかぼけぇ!景気悪くなったら出ていくんやろうし値下げ要請もしてくる(してきた)から上げられる時に上げておくというところもあるのでバラつきはありそうです。

そのほかのセクターはまあバリュエーションは適度なところ。成長あるところは割高感あるしそうでないところはそこそこ割安。なので更に上に行くシナリオはオフィス次第。ここが跳ねると力強い動きが続きますが企業の業績予想こんなでオフィス賃料上げられるかな?シェアオフィスによる押し上げもいつまで続くやら。

ただ、世界中のリスク資産が、経済指標悪いから総じてリスクオフ=中銀サポートするやろ=下がらない株買っとけ!というノリで買われているので、不景気の株高とはちょっと違うと思います。

東証REIT指数のP/NAV倍率が1.1倍に!

年度末で忙しいのに海外からお客さんが日本にやってきてクソ忙しい。inzaiです、こんばんわ。一日で8社とか死ぬわ。明日も5社。あーいやだ。

さて、東証REIT指数は絶好調で今日も1日右肩上がり。投信の設定でもあったんですか。1月決算銘柄がやたら元気だったのはファイナンスすることなく決算発表を迎えたからか。揃いも揃って上げるなんて単純すぎませんかね。権利落ちの後に下がれば黙って買っとけばいいのか。いいのかそんなので。

で、なんだかんだで流動性のない銘柄も買い上げられてP/NAVは1倍を超えてきて分配金利回りも4%を切ってきました。しかしみんななんのために買うんですかね?明日の決定会合は密かに緩和を織り込んでいるデータもあり、いやいや今日オペ減額してたやん、何やると言うのだね。そもそも不動産はそこまでファンダメンタルズ強くないよ?まあ下落リスクも大したことないのでとりあえず買っとく分には怖くないし何せ3月は公募増資ゼロですからね。まさかのですよ。その分4月に来るんじゃないかなあと思いつつそればっかりは神のみぞ知る。しかし、投資口価格が上昇したところでクソみたいな価格で外部成長するしかないと思うけどどうなんでしょ。コンファリアたまぷらなんて鑑定キャップレート4.1%ですよ?そんなの許しちゃいかんでしょ。

bitREALTYの募集は順調!なのか…&マーケットどうなのか

阿蘇山の警戒レベルが2に引き上げられました。カナディアンソーラーはいつまで経っても落ち着きません。inzaiです、こんばんわ。鳥取の大型物件を取得してもまだ半分が益城町の大型太陽光発電設備ですし、POした結果、分配金の半分が利益超過分配金に。まあ、減価償却相当分なら問題ないのですがなんだかなーという気持ちです。

さて、bitREALTYの第二回募集、募集期間10日に対し半分の5日間が過ぎました。募集の進捗もちょうど50%。スタートダッシュ決めてなんぼの世界で順調なのかどうか分かりませんが、bitREALTYから送られてきたメールは「好評募集中」「このお知らせが、、、最後のご案内」など強気な内容ですがどうなんでしょうかね。楽しみです。いや、無事にローンチしてくれないと困るんですけどね。

それよりも株式市場です。嫌な感じが漂ってます。ユーフォリア感も皆無なので、クラッシュ的な下げはないかもしれませんが、この地合いで不自然に上昇したなあと。その裏には、フラッシュクラッシュとある意味では正反対の順張りポジション積み積みファンドの影響が大きいのでしょうけど、何気に景気の見方もバラバラなんですよね。特に自分が頼りにしている米系シンクタンクも見事に分かれてます。どっちも細かいデータの積み上げで判断するタイプなんですが、なんか片方がいやに強気なんですよね。で年初から株価も上がってて当たってるのはこっちなんですが、中期的に頼りにしている方は年内利下げを織り込んでいて、アロケーションで勝負するなら彼のビューに乗りたい。悩ましい。となると、株のじり安という最悪な展開になって、年後半のどこかで一気にクラッシュして(そんな短期で調整終われば万々歳)、今年の調整終わり。そのためにはキャッシュを確保する必要があるけども、そんなに一方的にならないとすると機会損失が増えるだけで、それを諦め切れるほど弱気ではない。その時点で自分はちょっと楽観的過ぎるか。

ポジションはあまり動かしてませんがアジア株を売却、J-REITも一部売却、日本株も一部売却で、売却代金の半分を出遅れセクターにお金回してます。キャッシュ比率は30%と高め。もうちょっと落としてもいいか。

 

J-REITの課題

inzaiです、備忘録。
手抜きですいません。
外国人「デベのがどうみても安い。日本おかしい」
「シンガポール人に言われたくないわ笑そちらのデベ軒並み0.6倍やんけ」
外国人「ガバナンス効いてない」
「シンガポール人に略テマセクやりたい放題やんけ」
外国人「MBO少ない」
「シンガポール人に略MBOし過ぎでSGXの時価総額合計ガタ落ちやんけ」

某所で話題になったJ-REITの問題点

①いつまで外部運用で資本流出させてんの?
②ペイアウトレシオ90%以上とか馬鹿なの?
③ガバナンス全く機能してない
④日銀買い入れやめたらクラッシュするの目に見えてるのに続けるの?
⑤なんでこんなにランドオーナーに不利な国なの?

分かってるんだよ。。