米株、日本株、ドル円以外は全滅。私の希望はトヨタとみずほとひふみ投信だけ。inzaiです、こんばんわ。J-REITは当面下げ止まらないでしょうね。配当利回り4％の1625ptまで一直線に下がります。なぜ分かるかって？見てきたからです（2525風）。まあもちろん冗談ですが。

それにしても分散投資とか意味あるのか悩んでしまいますね。グローバルな成長を取り込むためには新興国への株式投資が必要とか言いながら、ほぼ原油に連動する値動きなのでこれリスクに見合っているのか微妙なところ。ドーンと儲かってドーンと損するというのはちょっと辛い。ボラが激しいのでアセットアロケーションをしっかり管理していれば上手く取れるのでしょうけど、入るタイミングを間違えるとこれジリ貧ですよね。投資なんか何だって入るタイミング間違えると何もできないまま追い出されるもんですけど、数年間やってて利食いのチャンスすらないなんてザラにあります。3か月もしくは6～8カ月サイクルくらいで見ておくのが一番良さそうな気がしますし、分散を投資をやめる気はないんですけど、リーマンショックの後の動きを見ているとやっぱアメリカ様の株とREITは一番ウェイト高くしておくべきかなと思ったりします。今度GFCが来たらそうします（反省）。

さて、J-REITは今日で5日続落。デベロッパー株は絶好調なのにJ-REITは大統領選の時の安値近辺まであっさり落ちてきました。じゃあこの辺で下げ止まるかと言うと、9月の記事というかその記事の大元となったJ-REITのテクニカルにはで書いた通り、1750ptが止まればラッキーなサポートラインで、保守的に見れば1600pt、配当利回り4％のところからが検討に値する水準という見方は変わってません。短期な調整は進んでいますが、投資法人みらいのIPO、スターツのPOに今日はアクティビアのPOも発表されて需給はちょっと重め。10月の東証主体別投資家動向では銀行（日銀以外）、保険、海外、投信、個人がみんな売り越しというちょっと見ない有様でしたし、今日は寄り付きから引けまでずっと売られっぱなしでなんだか見てて辛い1日でした。止まるのかあれ。

そもそも米国の金利上昇がきっつい感じになっており、まず米国REITが崩壊。売り一巡後にインフレに対応できる商業やオフィスは何とか戻ってきましたが、物流やトランクルームなどインフレに対応できないアセットは全滅。そして米国の金利が上に抜ける雰囲気が止まらなくて、新興国の長期金利、そして週末・今日と短期金利が反応。こんな状態で安定配当の代表たるREITが無事なわけがありません。金利上昇は負債コストの上昇（PLヒット）、エクイティコストの上昇（株価にヒット）、CRの上昇（バリュエーションにヒット）という3重苦を引き起こしますが、そもそも目に見えているのは真ん中のエクイティコストのみ。アメリカも日本もどのREITも長期化を進めておりクッション持ってますけど、ボディブローのように効いてきますし、そもそも日本の小型REITのように変動で有担保で満期まで短いとかあれよあれよと支払コストが上昇していきます。まあ、この辺は日銀、金融庁が許さないと思いますが、あれだけ国内外から「しょーもないREITを上場させんな」と言われるとどこまでカバーできるんでしょうかね。まあしょうもないREIT増やしているのは米国も同じではあります。

結論：時間分散で米国、先進国、新興国リート買いましょう。

トヨタの自社株買いでADR上昇してウキウキだったのにこの仕打ち。ほんと辛いです。inzaiです、こんばんわ。ただ、ポジション持ちにくい時間が終わったという意味ではほっとしてます。

J-REITは難しいところです。BREXITの後、売り一巡の後にすんなり戻ると思わせておいて結局戻り切れないままずるずると下げてここまで来ております。今日は日本株の暴落に比べればそんなに下げなかったことみるとマーケットの価格調整はそれなりに進んでいると考えられますが、ただ、戻りを期待して良いのかと言われると微妙。場中に大きく下げて一定の売りをこなしたので上値も軽いと考えるか、売られた時間が短かった分、戻り売りが溜まっていると考えるのか。上値を試さないままここまで来ているので何とも言えません。下値を見れば1600ptくらいにPNAV倍率1.1倍とか利回り4％とか集まっているのですが、ちょっと離れすぎていてあまり目安になりません。キャッシュ欲しい人はREIT売って、大きく下げた株の方に投資するの方が夢がありますよね。

本日前場にプラスだったのはインヴィンシブルと日本プロロジスだけ。終値ではNBF、JRE、UUR、阪急R、エクセレント、アコモ、スターツ、コンフォリア、プロロジス、H&M、日本ヘルスケア。リバウンドで大手銘柄が買われるのはいつものことですし、阪急はLTV上げて天王洲のリーシングも大きく進んだので何もしなければ分配金は維持できます。そういう意味では戻るべくして戻った銘柄が多いので普通のリバウンド狙いの買いかもしれません。案外利益確定も早いかも。2番底来てくれないかなあ。

下位銘柄を見ると大江戸温泉、さくら、マリモの最近のIPOが仲良く75000円前後まで売られたのはもう目を覆うしかない有様とは言え最終便に間にあった良かったねというのが心の底からの本音。優勝劣敗がさらに進んでいる中で利回りが6％を超えてきた下位銘柄がどういう扱いになるのかほんとに気になります。REITだけはIPOゴールなんてないと思っていたのに、上場期間が史上最短7カ月を更新するのでしょうか。wikiによると史上2番目に短い上場期間はあのモリモトで10カ月だそうです。ほんと不動産会社って目立つことしますよね。系列REITのビ・ライフは今や大和ハウスリートとしてバリバリなので不思議なもんです。

トランプ関連で言えばやはり円高懸念。ホテルは近づけないし、商業も連想されてダメそう。円高そのものはイオンリートとかにはプラスなんですけど最近の値動き見ているとそんなん関係ないと思っておきたい。あとは当面常識的な動きなんでしょうね。J-REITも一回くらいは株式みたいに暴落してくれないかなあ。