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J-REITは3勝7敗、日本リテールは1勝9敗

まさかの幕張がアマゾンunlimitedに来てます。inzaiです、こんばんわ。なんで皆さんあんなに早く見つけてランキングに反映されるんでしょう。そういうサイトあるのかもしくは毎日アマゾンをチェックしているのか。私は後者です。しかし、ここでunlimitedの予算がなくなったこのタイミングで幕張もってくるってすごいセンスですね。素晴らしい。

J-REITは1800pt割ってから元気ありませんけども、かと言って売りが止まらないわけでもなくここもと3勝7敗とボチボチです。小売セクターボロボロの影響で日本リテールファンドが1勝9敗、大江戸温泉、NBF、森トラスト、大和ハウスリートが2勝8敗と続きます。大江戸温泉は横ばいを勝ちに換算しなければ1勝です。売りが目立つわけじゃないのですが数百円ずつ負けていきます。ロックアップってどうなってたっけ？でもEXITならこんな売り方しないような気もしますが。

一方で、ヘルスケアは2銘柄が8勝と対照的。要はファンドの入れ替えが露骨に効いてるだけな気もしますが、それでも勝ちは勝ち。全体の値動きとしては明後日は積水ハウスSIとトーセイリートのPO価格決定日なのですが、サイズは小さいしそれほど影響はないのでは？むしろJR九州のインパクトの方が怖いです。

で、積水ハウスSIはエクイティ調達だけの公募増資で2物件買います。市ヶ谷と白金高輪の新築賃貸マンション。利回りはなんと4.5％、償却後で3.9％。LTVは下がりますが、分配金は伸びます。運用報酬の削減も大きいのですが、スポンサーが超手厚いバックアップしてくれてます。中計で資産総額3000億円、分配金2200円を掲げておりそれに向かって第一歩というところなんでしょう。こんなん継続できないっしょ？と思う者の、積水ハウスリートも非常に手厚いサポートをもらっておりごねたんでしょうか。森ヒルズリートみたいにオフィス大量供給を前にスポンサーの固定MLをガンガン外されないことを祈っております。

トーセイリートはまあいつも通りです。何もしなくても良い不動産ではないのですが、頑張り次第で何とかなる物件を高い利回りで買ってます。大手デベとガチのリーシング勝負を避けているところも好感持てます。多摩より白山、西台とか葛西の方が良いです。なまじ新規開発エリアのオフィスだと立派なビルでそれなりのテナントじゃないと入ってきませんもん。それでも北初富はそれ買うの？としびれましたけども！

J-REIT分析　10月3日（仮）

途中まで書いたのですが、色々とトラブルがあってこの1週間は手を付けられないので仮でアップ。inzaiです、こんばんわー！

8951　NBF
8月の決算発表で堅調な推移になりましたが、金利コストだけでは長続きしない。それでも賃料が下がるまではまだまだ時間ありますし、LTVも低いし出来ることは多い（やるとは言ってない）。その辺が素直に下値の堅さに繋がっているのかなと。

8952　JRE
去年はNBFを上回ってた時期もありましたが地方物件を高値で買っている間にジリジリと差を付けられて利回りは同じくらいになってしまいました。社長の差なのかもしれませんし、買ってる物件の差なのかもしれません。NBFの東陽町の買い方は好きです。

8953　日本リテール
日本リテールファンドがどうのこうのと言うよりはインバウンド消費＆デフレでボロボロになった小売株の影響が直撃した感じです。トップダウンでやる外国人はそんな中身見ませんし、影響がゼロかと言われるとそんなわけもないのでしょうがない。でも売られすぎまでいかないのが今年のJ-REIT。つまんないマーケットです。

8954　オリックス不動産投資法人
オリックスともオリックス不動産とも呼べない。オリックスリートと呼んでいいのかいつも悩みます。野球では全体未聞の完全最下位を記録してしまいましたが、REITは好調。意味不明な売買がなくなったことが大きいです。ちゃんと分かった上でスポンサーから買ってる感が安心に繋がります。最近手を抜きがちな森ヒルズリートも見習って欲しい。

8955　JPR
みずほ系REIT4社の競争もあってかバランスの良い運用してますし株価も安定してます。合併のメリット考えるとアセマネOneよりこっちのが先にやるべきな気もしますが、不動産は借入で銀行に貢献できるし、ハードリミットの問題もうあるからバラバラの方がいいよね。

8956　プレミア
地方のオフィスばっかり買ってても高い評価だったのに何もしてないせいか株価は右肩下がり。スポンサーはシャープのオフィス買ったり売ったりで忙しいのか、グランパークやUDXあたりが懸念されているのかどうか。シーズンテラス買うのかと思いきやまさか運用会社自ら入るなんて。

8957　東急リート
社長が変わってスタンス変わるかと思いきや最近の動きは元に戻った感じ。用賀が埋まるのかどうかですがオフィスが総じて厳しい感じになってるのが何だか嫌な感じになっております。

8958　グローバルワン
増配を発表したものの期待値に届かなかったのかいまいちな動き。個人的には十分伸びてておっと思ったのですがこの辺の銘柄は3.5％じゃ割高という扱いなんですかね。

8960　ユナイテッドアーバン
決算期の真ん中だし特に何もありません。なんとなく大丈夫なんでしょ的な雰囲気。オリックスもそうですがポートフォリオ大きいのが効いてます。

8961　森トラスト
利回り4％乗せ。紀尾井町も不安だし何やってくるか分からないし、ホテルリートは出てこないし、カタリストないだろうから

8963 インヴィンシブル
待望の格付取得。ホテルは稼働率と単価の両方でストレスを受けるので悩んでる感じに。利回り5%まで上昇してますがスポンサーからいつまで高値で買い続けるかなあ。

8964 フロンティア
こちらは岡山の話もあり昨年からずっといまいち。一瞬持ち直したものの小売全般が下がるなかで利回りは3%代後半。4％までは下がらないのですな。

8966 平和不動産リート
なまじ内部留保あるだけに存在感がありません。下手も打ってないんですけど外部成長も期待できないのかなあ。パイプラインあるとのことですが。

8967 日本ロジ
低位安定が裏目に出てしまいました。かっこよく言えば物流のポテンシャルを信じきったかどうかですが、うーん。

とりあえず仮でここまでです。

資産運用業界への就活

いつになく平穏な気持ちで上期末を迎えています。inzaiです。対内的には緊張するイベントがあるのですが、対内だし中間期だしどうとでも誤魔化せます。なんとかなるでしょう。

さて、やたら検索ワードで引っかかってくるので、資産運用業界というか全般についてのコメント。

・金融子会社系アセットマネジメントは、普通に運用とか何も知らん親会社の総合職が降ってきますし優遇されます。彼らをフォローするのは子会社の社員です。当たり前です。だって子会社だし。お偉いさんも大体出向者。親会社のブランドというか威光があるからパフォーマンス悪くても潰れないわけで、お客さんもそういうの見てシェア割り決めてくるし、逆に言うとパフォーマンス良くてもそんなに褒められない。どこの4社合併見るまでも明らかですが、どんなに頑張っても100％親会社の都合で物事が決まります。その後、現場で血で血を洗う椅子取りゲームが繰り広げられます。あと年齢層が相当高い方々で詰まっているので下にはなかなか機会も与えられません。若手が辞める理由の大変がこれ。ただ、大した実績もなく中途で入るくらいならプロパーで入るべき。プロパーの方が優遇されます。だって金融だし。そんな中、野村とか日興はまだ会社としてきっちり機能している印象です。

・外資系バイサイド入るなら日系セルサイドの方が良いのではないかと。競争が洒落にならんくらい激しいですが、アナリストや運用サイドに回れれば一から教育してもらえます。外資系セルサイド、バイサイドのプロパーは見なくもないですし、潰しの効きそうな人生歩んでますけど、あれってパターン化というよりも個人の力量だしなあ。どちらかというと営業畑の方が多くて、みんな次のステップは実業家シナリオ。国内系の問題点が外資系にはないかと言われるとそんなことはなくむしろもっとウェット。次のステップに向かうのだから当然ウェット。

・資産運用業界の話をするとそもそも大型ファンドのアクティブ運用が駆逐されて、もうスマートベータ系やクォンツ系しか残らないんじゃないか。大型のヘッジファンドがどんどん閉鎖されていくし、ブティック型なんてほぼ死語だし、そんな環境で育てて伸ばすなんて文化が残るとは思えない。パッシブの方が楽だし組織的にパフォーマンス維持できるし、真面目にアクティブやろうとしても情報の均一化が進んで、ボラが高くてストレス溜まるし。もちろんその反動が来る時代もあるだろうけど、いよいよもってアクティブ運用って職人化してるよなあと思います。アクティブ全般が駄目だと言うのではなくて、評価される時間軸が短いのが問題なのでしょうけど、バリバリやってる人でもしんどいって言ってベンチャーの経営企画部に流れても珍しくない時代ですからねえ。

 

以上、すべてフィクションでございます。

JREが金沢のオフィスを取得、、金沢？＆雑談

金沢パークビルだけでお腹一杯なのにもう1棟買うの？2001年に取得した金沢パークビルとほぼ同じ価格なのに面積は半分。立地とか築年とか色々と違いますが、わざわざ清水建設様から買ったということは、きっと見返りもあるんでしょうね。inzaiです。こんばんわ。どうせ見返りは三菱地所本体に行くんでしょうけど。

さてさて、日銀の政策決定会合には完全に乗り遅れましたが、J-REITからすると10年金利が固定されるくらいしかメリットがなさそうです。どうせカーブをコントロールするなら、負債を短期で回転させてる下位REITを振り落とし、金利ギャップの大きい主要REITだけが恩恵を受けられるような水準にして欲しかったですがさすがにそんな針の穴を通すようなことは出来ませんか。これ以上、中小型REIT苦しめてもしょうがないですか。かつてはAA格未満のREITも買うんじゃないかという話もありましたけど今はまったく聞きません。P/NAV1倍以下の銘柄は自社株買いすれば良いじゃないかということなんでしょうか。そういう責任論、真っ当だとおもいます。

まあ日銀がJ-REITをそれほど見ているわけがないので、それはともかくとして、長期金利を0％に持っていくことで外国人の国債ロスカットとか発生して金利のボラが上昇してくれると面白かったのですが、そんなことも起きず、実質的にはテーパリングだよねという雰囲気が日々刻刻と強くなってきている雰囲気があります。市場のコンセンサスが固まりにくいことをして情報をコントロールしたんでしょうか。最初の一歩は良かったのに今日の黒田さんのは余計だったというか、準備不足というか。あとBloombergがなんであの記者を放置しているのか不思議だったのですが、あれですね、たぶん持て余しているんでしょうね。言うこと聞かないし何言ってるか分かんないし、炎上商法やっちゃうし。どこの会社も大変ですなー。

そんな中で米国は選挙討論一発目。どっちもだめだー、株式暴落→そして何故かいつものリスクオフで円高とかになると目も当てられません。経済指標は悪くない→利上げは慎重、ならまだ何とかなりますが、最近の統計の低調ぶりを見ると利上げ遠のいてもノーインパクトになる日も遠くないような。そろそろ資金を動かした方がいいのだろうか。