如何お過ごしでしょうか？例年になく忙しい12月から、毎日外出予定の年末年始で全然安らぎません。今日はこれから親戚と千葉で飲み会です。明日は浅草で初詣＆焼き肉。そしてもちろん4日は仕事です。12月はひたすらレポートを書き上げる日々でブログ書くためのインプットが圧倒的に足りてません。今年の目標も全然考えてません。明らかに脳ミソが疲れている感じです。誰か休みと胃薬をください。inzaiです、明けましておめでとうございます！

2015年のJ-REITがどうだったかというと、1月に分かりやすく東証REIT指数2000ptでピークを打って夏場にかけて1800ptあたりで下値が固まりかけたふりをして底抜け。一気に投資家を振り落とし、年末にかけて戻りきれないけど日銀が何とか押し上げてくれました。

賃貸マーケットのボラティリティは低くてむしろ凪に近い状態が続いているものの、株式市場が勝手に一喜一憂しました。今後数年に渡って供給過剰が懸念される物流REITへの成長期待が大きく剥落し、オフィスREITは夏場に疲れが出たものの何とか踏ん張りました。これもそもそもオフィスのテナントの動きが目に見えて活発化するのは秋以降であって、いつも夏場は方向感出ないんで勝手にマーケットが大騒ぎしただけです。住宅REITはユニークというか、割安感が出るまでは完全に放置されて、材料がなくなると元気になるパターンが何回かありました。商業とホテルは世の中のインバウンドに対する解釈に素直に反応して大きなうねりが1回。

というわけで2015年をまとめるとインデックスは全然儲からないけど各社ではそこそこ大きな動きが出て面白かった1年でした。一定のところで割り切って短い期間で売り買いやっとけば何か儲かっている感じ。ファンダメンタルズは安定していることが前提としつつも、ファイナンスとか決算とかそういうセンチメントのところで攻められるか我慢できるかがリターンを伸ばせるかどうかの違いだったのでないかと思います。そういう意味では、バイアンドホールドで割り切っている（配当と若干のキャピタルゲインで十分な）投資家にとっては悪くない時間だったのではないでしょうか。MVPは分かりやすい買い場を提供してくれたジャパンホテルリートとMID。ヘルスケアリートは12月中旬以降にP/NAV0.9倍まで売り込まれて戻ってくれたのでここからさらに頑張ってくれるようなら敢闘賞です。

ただ、全体的には、J-REITが低位安定に留まり、日本株で堅調だった内需関連も途中で大半を手放したので、新興国の損を埋めきれず非常にストレスの溜まった1年でした。半分くらいがキャッシュで、どこの資産を見ても下値が固まった感じがしないので、それを投入するタイミングが掴めず。ここ数年の売却益と配当益を思い出して、「無理しなくてもトータルでは損じゃない」と自分に言い聞かせてました。

そんなわけで2016年頭は色々と難しい局面。J-REITはいきなりラサールの物流REITのIPOが新聞で報道されました。結構なサイズでプロロジスと同じくらいの規模なんですかね、これ？日銀のJ-REIT取得は総額900億円は変わらずながら上限が5％から10％に引き上げられてマーケットは好感した動きで大納会では強烈に上昇した局面もありました。ちょっと過熱感のある状態から2016年が始まります。こういう微妙な空気のときって我慢してきた大手REITも動くことが多いですし何というかここで買っても大して儲からなそうな雰囲気しかありません。これなら海外REITの方がマシな気もします。J-REITは分析は明日ですが、やっぱ頭が疲れているなと。。

来たで日銀3倍マーン！と叫んでからもう1年が過ぎましたか。inzaiです、こんばんわ。南アフリカリートは3%下落してます。

上のドキュメンタリーコンテンツからアマゾンで本を買っていただいた方、とてもありがとうございます！一緒にスミダ式国際経営―グローバル・マネジメントの先進事例も買ってらしたようなんですが、アマゾンの内容が「あらゆる電子機器の必須部品となるコイルのリーディングカンパニーで、日本初の「委員会設置会社」としても知られ、世界15か国に事業展開。自動車用のABSコイル、キーレス・エントリー用コイル分野で世界No.1シェアを獲得している。その軌跡と経営戦略を八幡滋行CEOに聞く」となっててクソ面白そうです。スミダと言われるとピンときませんがスミダコーポと言われると、ああという感じです。上場一部の会社で本社が晴海トリトンXタワーというのは知ってます。トリトンと言えばトップリートの決算が18日にリリースされてますが何とも言えない内容。食堂をコンバージョンしたフロアも無事に埋まったようですし、悪い話はありませんけどもなかなか波に乗り切れないもんだなと。みずほ信託に抜かれるわけにはいけない住友信託がそろそろ本気出してくるのではないか。まだか、まだなのか。

ちなみにアマゾンでスミダ式で検索すると何故か2番目が日本軍歩兵の戦闘技術―1941‐1945。これまた面白そうですが、レビューでは「日本軍の専門書は多数出ているのでその中では普通」といったニュアンスで書かれてました。深い世界があるようです。J-REITなんかまだまだですね。

さて、日銀の追加補完。久々に日銀のホームページつながらねーよ状態で、緩和なのかどうか分からないまま一旦上がっていって、やべー小粒だよって往復ビンタにドロップキックお見舞いされたような株式市場でした。J-REITはしっかりと上昇。買入総額が年間900億円というのは従前と同じペースながら一銘柄あたりの保有上限を5%から10%に引き上げることが好感された市場のアクションとなりました。

J-REIT市場の時価総額10兆円なので900億円ということは1%弱、NBFで言うと70億円強を日銀が更に買ってくれるわけで悪い話ではありません。国が自社株買いやってくれるのですから大変ありがたい話です。ただ、個人的には5%の保有上限を変えずに大手未満の銘柄をインパクト付けて買っていって欲しかったです。J-REIT取得の目的がリスクプレミアムの縮小と言うならそこだろうと。

NBFとかJREを買ってもそんなに不動産市況は活発にならないと思いますよ？ひょっとしたら、そういうのを期待してこの半年間やってみたけどあんまり効果なさそうだし、なんか青森とか山形の物件まで買い始めちゃったから、インデックスに近い買い方に戻そうかって話なのかもしれません。このままだとどう計算しても年間900億円買うのは来年一杯なのは事実。AA格のREIT ETFの方が良かったんじゃないかなあと思わなくはないですけど10%まで枠を広げるのは思い切った行動でそこはとても評価したいところです。

結局のところ2016年前半でけりを付けるつもりが間に合わなかったので取得枠を拡大したという意味では、日銀の目論見は外れているもののその点は既にコミットしているので問題ない、それを踏まえてあとは技術的なところを修正したと日銀は言ってますが本音でそう考えてそうですね。緩和の延長もなにも緩和政策そのものの期限は明示したこともないし何も矛盾してないだろうと。FRBだって利上げするけどQEの方は絞り込んでないでしょ？CPI2%に到達させると言ったけど、それだって到達してもJ-REIT売るなんて言ってないよね？と言われるとそうだなあと不思議な説得力があります。

株式市場の反応は、ど　う　み　て　も　緩　和　足　り　て　な　い　だ　ろ　！？　ですけどね。

年末に向けてNISAの余った枠がREITに流れ込む可能性もあるかと思うとわくわくします！でも準大手以下の銘柄にとっては残念な話です。ロングショートのカバーの後の展開次第ですか。米国REITは1.2%下落してますがどうなることやら。

12月2日も急落してたJ-REITがまたも急落しました。inzaiです、こんばんわ。2日に比べると全然迫力のある売りではありませんが、米雇用統計が強くてUS-REITしっかりで安心感が広がりつつあったのに何故か投げ売り。指数にして15ptくらいで最後にはすんなり戻りましたが、なんとなくボラティリティが高くて気持ち悪いです。2日の記事で踏ん張りどころだけど逃げる準備してるってことを書きましたが踏ん張り継続です。とは言え、エマージング関連のアセットは結構ボロボロです。全部が悪いわけではありませんが、原油関連はねえ。売り一巡感のあるところで仕込んだものがジリ貧。利益乗ってもうまく利益確定できないし損切りも下手。ぐぬぬ。

あと、一部で話題になってる金融庁による不動産向け融資の強化。地銀向けにやるとか言ってますが、WSJが11月に報じたものの後追いがなぜこのタイミングで出てくるのか。内容はともかく、アパートローンとか住宅ローンとか含めて結構えげつない状況になっているので注目度は高いです。年収倍率とかそういうのは遠い昔の話になっており不動産は最悪手放せば良いやと、マンション価格が下がらないことを前提とした神話に近い妄信が蔓延ってますので、売ればトントンだけど金利低いからオリンピックまでに我慢しようとかジリ貧まっしぐらな話がこれから増えてくると怖いです。原油も上がるシナリオが何もないことくらい分かってますが、アセットミックスの観点からちょっとくらい持っててもいいやと同じレベルの発想。書いてて苦しい。良く知ってるアセットだと損切りも簡単なんですが。

それはともかく、どういう風に監視強化するのか分かりませんが、今まで意識的にジャブジャブだったのを引き締めるとなると怖いです。正常化するだけのつもりが一気に冷えていくのは良くある話。金利引き上げや担保価値の見直しでもダメージは当然大きい。最悪でも損は出ないが利益も出ないだけで済むというバックストップがあるから投資できるわけでそれが揺らぐとお金の流れは止まります。どこにも恐怖感を与えず引き締められれば良いのですがそんな妙案はありません。現物の不動産は流動性がありませんし、株式市場と違って予兆管理とか出来ないからほんと怖い。

では地銀向けの強化がJ-REITに影響があるのかどうか。率直な感想としては、REITは2008年の反省を活かして備えをしているところが多いので多分大丈夫かなあと言うシナリオは作れますが、でもトラブルには巻き込まれるんだろうなと。総じてLTVは抑え気味で運営されてますし、分配金も今の水準を維持するだけならPOは必要ありません。2008年に比べるとレバレッジが大きくかかっている世界はREITよりももちょっと濁ったところの不動産マーケットではないかと思うので直撃は避けられそう。スポンサーも業績悪化くらいで済むでしょうしクレジットには響かない。しかし残念ながらどこかの金利が上昇すればJ-REITの調達金利もいつか上がります。地銀がJ-REITに貸してる金額はわずかなものですが、貸し手が減れば金利は絶対に上がります。9月決算のREITを見ていると平和不動産リート以外は金利低下の影響はかなり限定的になっておりますが、それでも金利が上昇に向かうと成長要因がマイナス要因になるわけでこれは大きい。民泊が規制されて、マンション投資も難しくなれば住宅REITにとっては悪い話ではありません。でも、不動産価格が下がるって明らかにメリットよりデメリットの方が大きい。実力で減配になったとき、J-REITの魅力的な配当利回りはどこなのか。そして株式市場の配当利回りはどこで安定するのか。選挙の話が出てきたのは、本格的に景気悪くなる前にやっとくかということなんでしょうかね。

本日のクローズアップ現代、日本の不動産へのアジアマネー流入を取り上げておりなかなか興味深かったです。規制を導入すべきなのか、民間に任せるべきなのか、答えの出ない話ではあるものの、世界的に規制が進みつつある中でまったく放置されているのはある意味ではとても日本らしい状況です。行政VS企業では規制のやり方が分かっていても、行政VS民間では規制のやり方が分からないので完全放置で民事任せ。海外では手遅れになった例もありますが、日本も今から規制すると摩擦が起きそうなところまで来てますからねえ。inzaiです、こんばんわ。

それはそうと昨日はシンガポールあたりから米国までお金がグルッと回って本日のJ-REITももう一周という感じの寄りでしたけども、そこから怒涛の売りで1.5％安。日本リテールファンドやインヴィシンブルがめたくその売られました。なんでしょう、これ。全然売られてない銘柄もあるのに3％も売られるなんて誰かが投げたなあ。やや尖った感じのアクティブ投資家が手仕舞いしたのか、金利上昇にびびって売ったいつものケースか、来週のファイナンス前に逃げたか。ここは踏ん張りどころじゃないかなあと思いますが、明日明後日でフローがさっぱりだったら私も逃げたいです。はい。