買うフェーズではないが、売る、空売りするにはまだまだ遠い。とりあえずホールドしようと思います。思ったよりしっかりした買いなので降りにくい。

日経もここまでしっかり１万円乗ってくるとモメンタムには逆らえません。ヒヤッとした売りも出るのだが、その後に戻ってくる。

というわけでランキング順です。ついにＦＵＴＡＢＡがトップから陥落。でも３位。何なんだろう、これ。

Jリートフェア2012
　→時期的には当然ですか。同じようなワードが続きます。私はＪ－ＲＥＩＴフェア2012と全角半角混合派です。

REIT 自社株買い
　→続きを書かないと。。投信・投資法人法制のワーキンググループがキックオフしてます。

FUTABA 水道橋
　→明日、写真撮ってこようと思います。

j-reit格付け kuchikomi
空室率 発表
　→なにがあったんだ、kuchikomi。「口コミ」での検索はないのに。

平和不動産リート 自社株買い
　→なぜよりによって平和不動産リートと自社株買いなんでしょう。本命はケネディクスでしたが、株価上昇したので悩ましいところです。

REIT ブログ
　→Google先生で検索しても出てきません。まだまだマイナーなブログです。

Jリートフェア ２０１２
　→私と逆ですね。前半半角で後半が全角の構成

アメブロにtwitter
　→アメブロはサポートしっかりしているようで意外に分かりにくい。今では、ブログの更新はツイッターで自動報告できます。

三鬼商事
　→このキーワードで検索して５番目くらいに入るようだと、もうプライベートのことは書けません。

ケネディクス フェア
　→フェアバリュー？Ｊ－ＲＥＩＴフェア？

reitの自社株買い
　→すいません、すいません。こんなブログですいません。間違ったことは書いてないと思うんですけども。

東証reit指数
　→おおお。こんなワードでも。

Jリート 負ののれん 日本ホテル
　→合併発表時は246億円を見込んでましたが、これだけ株価上がるとかなり減ってるはずです。200億円くらいじゃないかな。
　
最近の公募増資
　→雲をつかむようなキーワードです。

伊藤忠 REIT 分析
　→アドバンス・レジデンスのことですね。

jリートフェア2012
　→小文字のジェイ

jreitフェア
　→かえってタイプしにくいんじゃないかと。

reit 日銀 銘柄 2012
　→8951～8955、8957～8961、8964、8967、8968、8982、8987、3226、3240だったような。

reit 掲示板
　→向こうにもリンク張ってくれると嬉しいのですが、認められる気配もありません。

jリート 自社株
　→頑張ります

アドバンスレジデンス投資法人 公募
　→成功です。大成功。

新宿 Ｊリート
　→物件を調べようとしたんでしょうか。

VIORO フロンティア
　→知人は「え？あれ100億円もすんの？すっげえ狭い気がするんだが」とのこと。

ホテルファンド
　→どーん。

J-REIT 割安 2012
　→このタイミングで割安な銘柄はありません。

日本プライム 仲介手数料 大手町
　→10億円は高いと思います。

阪急リート
　→僕は好きです。

うーん、日本酒とか神楽坂で検索されてないんですね。寂しい。。

検索ワードトップが「FUTABA 水道橋」。

日本酒と神楽坂とＪ－ＲＥＩＴのブログを書いてるinzaiです！！（涙）

ちなみにFUTABAはすっかり綺麗に整理されてます。後継テナントが何が入るのか。ゲオ来い。まじで来い。株主優待券使わせてくれ。

検索されている方は債権者なのか、本を予約されている方なのか。後者の方だと本当にお気の毒としか言いようがありません。

なお、フォローするわけじゃありませんが、次の検索ワードはＪ-ＲＥＩＴフェア2012です。一票差、惜しい！いよいよ明日からですね。

私は仕事あるので土曜に参加します。大和ハウスレジデンシャル、ＮＢＦ、大和証券オフィス、野村不動産オフィス、日本リテールファンドの予定。わくわくするなあ。横田先生のはどうしようか悩みます。

さて、今日は三鬼商事の空室率が史上最悪の9.23％から改善し、9.15％に。東証ＲＥＩＴ指数は昼から勢いつきました。

ただ、昨日の日銀の買いもそうですが、反応すべき株が綺麗に反応しているわけじゃないんですよね。ＪＲＥが前日比+3.67％と頑張りましたが、あとはいちご不動産リート、日本ホテルファンド、ジャパン・ホテル・アンド・リゾート、ＭＩＤ。あんまりオフィス改善と関係ない。ちょっとトレンドというか、銘柄選択が荒い感じがしてます。

ちなみに三鬼商事がここまで改善するのはちょっと予想外。三菱地所の晴海フロントが満室稼働だが、三菱製紙が両国に出て行ったり（確か三鬼商事は解約予告も含めてたような。三幸は含めないけど）で、トントンと思ってたけど。ちなみにＪＰタワーと新宿イーストサイド（両方とも稼働率3割くらいらしい）がこれから供給されるので悪化する予定です。ここで踏ん張れると、ほんとに年後半から強い相場かも。

久々に「参ったわー」と呟いた一日。

いくら日経新聞に「午前中に前日比0.5％以上安くなったら日銀がＪ－ＲＥＩＴを買い始める」と書かれたからってここまで戻しますかと。前場の引けに急激に上がったあたり嫌な予感がしていたが、Ｊ－ＲＥＩＴの日柄調整が必要なこのタイミングでとんだ波乱要因が出来てしまいました。

日銀の出動ルールなんて一昨年に日銀が買い始めてからすぐに当たり前になってたというのに、いや、逆に言えばＪ－ＲEITなんてまだまだその程度なのか。収益機会はまだまだあるな、これは。

なお、日銀は日銀で、これまで17銘柄13億円のペースだったのにいきなり14.5憶円に増やしてます。最初、14.5憶円と聞いて「アドバンス・レジデンスか大和ハウスが買われた！？」と喜んだものの金額が増えただけ。

日経新聞の記事で勢いつけようと思ったんでしょうか？初めて日銀の人間らしいとこを見た印象です。

日経ヴェリタスが取り上げた住友信託のレポートとYahooニュースの東洋経済の記事。

端的に行ってしまえば、2012年のオフィス供給量は2003年に次ぐ量となり、オフィスの市況悪化を招くというもの。容積率のボーナスとか二次空室とかちょっと違うスパイスを効かせているが、投資家からすれば素材は一緒。

そして結論から言えば、マーケットはある程度織り込んでいると思います。

というかそんな問題は2010年から分かっていることで、年初からのデベロッパーとオフィスＲＥＩＴの株価が急上昇したのは複数のアナリストが「2012年問題は5月、6月で空室ピークを迎える」と声高にアピールしたことが、外的環境と相まったもの。

2003年問題のように「杞憂」で終わることはないと思いますが、今から「もうオフィス市況は最悪だ」と悲観する人は珍しいというか記事にするのも恥ずかしいのが業界としての認識でしょう。

しかも2013年、2014年の供給予定量は過去平均の7割程度に減少するので、2012年だけを見るのはミスリード。しかも、供給量の7割以上は「既存ビルの建て替え」なんで、「減って増える」です。純増ではない。

まあ私は秋から織り込み始めたものの、ちょっと早過ぎたと反省しております。

ただ、ここから先ちょっとややこしいのは、マーケットが織り込み過ぎてんじゃないかということ。絶対に5月、6月にピークを打つを言わんばかりに上昇しているが、ちょっとそれは楽観的じゃないかと。

ファイナンスがゆるゆるなので想定以上に新規ビルのリーシングが慎重なこと、2014年、2015年はちょっとアクセルかかり気味なことを考えると、次の○○問題が出てくるまでイケイケになるのは甘い。三鬼商事やＣＢＲＥの予想がそうなってるといえばそうなんですが、まだ怖い。

結論だけ言えば私も「オフィス供給不安があるからまだ慎重に」なんですが、2012年を懸念するのかその先を懸念するのかで、臨機応変のスタンスが大きく異なってきます。

2012年が思ったより固いならマーケットは回転効き始めるので激しくイケイケ、空室が10％超えてくるならもう数年は慎重にのスタンスで行こうと思います。絶対に逆張りはしない。そんな年度末。