どうやら1月のPOはもう終わりなのか…？これくらいで勘弁しといてやるか、inzaiです、こんばんわ。前のうちのサイトはいつまでJ-REITブログの検索トップなんでしょうね。記事3件しかないのに。それだけJ-REITの存在が地味なのでGoogle先生をもってしても情報が更新されないということなんでしょうか。

それはさておき、アドバンスレジデンスの公募価格が213,330円（利回り4.2％）、コンフォリアが712,530円（利回り4.5％）。良い感じで決着しました。ずーっと同じくらいの配当水準だった大和ハウスレジとアコモデーションファンドの利回りが4％を切ってきたことを考えると出遅れ+POディスカウント分はお得感があります。とりあえず目先の配当が欲しい人には魅力のないディールかもしれませんが、長期保有で利回り欲しいひとからするとこういう(時価-予想配当)×ディスカウントというディールは安心感があります。売って良し保有して良し、みたいな。

特にコンフォリアの4.5％はお得感あります。地方と小さい物件がやたら多い日本賃貸住宅の4.9％と比較しても良い感じ。時価総額が小さいのでこれからも山あり谷ありかもしれませんが、アドバンスレジデンスが地方物件と駅から遠い物件を集めたのに対し、コンフォリアは都心ど真ん中の物件をしっかり取得（これからもこういう取得ができるかといえば難しいでしょうけど）。資産総額は1000億円を超えてきて、POローンチ時の調達見込みより15億円くらい上乗せできたので、フルエクティで物件取得すれば200円くらいは上乗せできるのかな。積水ハウスSIもそうでしたが、小型住宅REITが中堅になる時の瞬間って楽しいですよね。資産規模で言えばアドバンスレジデンスが遥か彼方ですが、時価総額を1.5倍にするってことはインデックスイベントも大きそうですし、個人投資家の売りを吸収したあとって感じなんでしょうか。コンフォリアのステマ記事見たいになってますが、それだけアドバンスレジデンスとか大和ハウスレジの最近の取得物件が気に食わないって話です。取得環境はみんな同じなので毒も食ってしまえるこの2つが強いってのもまた事実ではあるんですけどね。そう考えるととても厳しい住宅REITが一つだけ、小さいのも入れると2つ、いや、なんでもないです。げふんげふん。

仕事の95割がアウトプットでブログを書く気力が出てきません。inzaiです。こんばんわ。家に帰ったら帰ったでゴーストライター的な仕事が待っておりまた気力が削がれるという、まあなんとかいうか人間にはインプットの時間と考える時間が必要という話です。

えー、今日のジャパンエクセレントはほどほどだったようで何よりです。匿名出資してた立地の良い仙台となんだかよく分からないけどニーズの強い大阪のオフィス、あとは浜離宮の追加（これで持分100％）。とてもとてもエクセレントらしい物件ですね。大阪、仙台は外部取得ですが、エクセレント色強い。仙台のはよく売ってくれましたね。さすが興和と言った感じなんでしょうか。CBREが移転を発表して浜松町はダメージ受けますが、配当金は横ばいということで良かったんじゃないかと。売られたときはやっぱりエクセレントは信用しない人多いのかなあなんて思ってましたがすんなり戻ってきましたね。

明日以降はコンフォリアとアドバンスレジデンスと産業ファンド。配当利回りがこのくらいなら順回転の成長は問題なくできるかなと。コンフォリアはまだまだ遊びの部分も多く将来の面白い絵も期待できますが、アドバンスレジデンスは成長しきったなあという印象が強い。劇的にファンダメンタルズが改善することはないけども一歩一歩しっかり歩んでる気がします。今回は地方と駅から歩く物件多いのでネタが尽きてきた感もなきにしもあらず。仙台なんか典型的な例ですが、この1年でも取得する時期によって利回り感が全然違います。来年はもっと厳しいんでしょうねえ。両者とも増税の影響はきっちり飲み込みました。個人的には取得目線を一段早く上げた大和ハウスレジが消費税分を補えるか注目です。

産業ファンドはマネジメントが悪化していると言われてますが（運用会社のね）やっぱりそうなんかあという物件チョイス。ってかPO発表後に株価が上昇したことがびっくり。まさにバブルなんかあと思ってみてました。以前からマーケットに出回ってるものを集めているだけでドヤ顔してたREITですがそれも難しくなったのかなあ。まさか空港買おうとか思ってるんじゃないだろうな。

1月決算銘柄はまだありそうですが、今週でなければ次は決算発表時期なんで来年度なのかな。スポンサー的にはそっちのが有り難いのかもしれませんが、そうするとNBF、JREはまだ先になってしまうな。。

1500ptまで上がるとさすがにきつい感じのJ-REITですが、今日は米株お休み。中国株がヒヤっとして、為替がいまいちで、政治もちょっと停滞感が出てきました。まあ元々大してポジション張ってないからいいんですが、停滞感出ても下がらないのが世界全体の昨年からのマーケットなんですよねえ。

仕事忙しくて見る暇なかったらいつのまにかワンパンマンが更新されてました。

なんとなく間延びしてる印象。昔はもっとサクサクだった気がしますが、まあ絵を丁寧に描きたいという気持ちは伝わってきます。

しかし、昨日に続いてファイナンス発表。一歩進んで一歩下がる感じでしょうか。これで12月決算の産業ファンドとかジャパンエクセレントもPOとかだったらマジで死んでしまいます。

送別会シーズンで飲んだくれのinzaiです、おはようございます。悲しい別れもあれば嬉しい別れもあるわけで、この水曜、木曜は連チャンで「○○さん卒業！俺達おめでとう、祝おうぜ！」会を開催しておりました（もちろん○○さん不在で）。

仕事をしない／できないに加えて、どう見てもうちの会社にダメージにしかならないことを平気でやる人間がどうして課長になってしまったのか。彼の卒業が決まって後輩が最初にやった行動は、その上司が「あの取引先は気に食わないからこの取引はしない」と勝手に断った案件を復活させることでした。

うちの会社は仕事選べるほど安泰じゃないっての。大手様がせっかく持ってきてくれた案件には誠意を見せましょうよ。ということで、多数の取引先から「おめでとうございます。今度案件持っていきます」メールを受領している状況が示すように、うちの会社は一歩進めそうです。次の上司は「ミスター不作為」な人で楽なわけじゃないですが、下が頑張れば「おれ良く分ないけど、周りが反対しないなら進めても構わない」と放言する人なんで、まあ悪くない。これで利益出てるんだから、うちの部の先輩の残してくれた遺産が如何に大きかったのか改めて痛感します。

さて、レジディア浦安。

こういうスレにもある通り、ナイフで心臓を一刺しという神業を成し遂げた人間がそこら辺にいたという事実は恐ろしいですが、とりあえず密室殺人っぽかった事件も一段落したようです。多くの方が「顔馴染みの犯行」とプロファイルしている中、一人だけ「ゆきずりの犯行」とコメントした、上野　正彦氏はさすが元　東京都監察医務院院長といったところでしょうか。

こういう言い方をすると身も蓋もありませんが、物件内で落とした鍵を拾われて侵入して発生した犯罪であることが明確になったことは、アドバンス・レジデンスにとっては可能な範囲で望ましい結論に落ち着いたなと思います。

ADRの保有物件のセキュリティに問題があったわけではなく、監視カメラもしっかり機能していた。ADRは物件のオーナーとして果たすべき役割をきっちり果たしていた。

もし、何らかの落ち度があったとしたら、ADRは風評と追加の設備投資という二重の意味で問題に直面するとこでした。物件内で人が死んで「この結論はADRにとって良かった」とまとめるつもりはありませんが、投資家としては最悪の結論は免れた点には胸を撫で下ろしたいと思います。

ただ、スレではアドバンス・レジデンス投資法人が「みずほ関連会社」と書かれていた点は、さすがに苦笑いです。アドバンス・レジデンスの大量保有報告から判断されたんでしょうか？ADRの運用会社の主要株主は伊藤忠商事で彼らの頑張りは相当なものだと思うのですが、何とも報われない。まだまだJ-REITが世間に認知される日までは遠そうです。

住宅REIT全体の稼働率がやや軟調ということもありますが、ADRの株価が14万円フラットまでズルズルと一方的に下落した背景にはこの事件もあったことも考慮すると、9月の決算発表まではADRの株価も安定するんじゃないかと思います。

ちなみにこれとかあれの記事の通り、個人的には何も心配してませんでしたが、運用会社としての気持もよく分るだけにこれでやっと一安心といったところです。