ケネレジのHPはこちら。ドラッグするとメニューが表示されるよりも最初から全てのメニューが表示されている方が好きです。この点、ケネレジは文句なし。そして褒めるところはそこくらいしかない事実。

あと、日銀がこれまでの17銘柄に大和ハウスレジと産業ファンドを追加したようです。アドバンスはいつになったら買ってもらえるのか。。

全体的に重たい雰囲気は変わらなそうですが。

さて、ケネディクス・レジデンシャルのウェブサイトがいつまで経ってもオープンしないのですが、上場と同時に予想配当金が発表されてます。TD-NETで確認できます。

平成 24 年 7 月期（第 1 期） 3,236円
平成 25 年 1 月期（第 2 期） 6,146円

第1期は物件取得（4月～5月）から7月までの3カ月ちょっとの決算なのでこの数字、第2期が6カ月決算になります。

ただ、不動産というのは取得年度に支払うべき固定資産税や都市計画税（合わせて固都税）は簿価に算入してしまうので（前の持ち主に支払義務があるため）、この第2期の配当金は固都税除きの数字になります。

すなわち第3期以降は6,146円から固都税を減額した数字が配当金になります。上場2日目の終値が181,900円だからと言って、「わーい利回り6.75％だー」と喜んでいてはいけないのです。

ちなみに意外と固都税って高いのです。

当然、地価に比例するのですが、JREが大手町に保有する三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビルだと昨年は19.6億円の賃貸収入に対して、2.43億円の税金（ほとんど固都税）を払ってます。この物件からの配当原資（減価償却後の利益）は12.6億円なので、15％以上が税金となっているのです。

むしろ、この物件は賃料が高いのでマシな方かも。神田や日本橋で賃料単価が１万円ちょっとのビルの方が、賃料に対する負担は大きいと思います。

ケネレジの場合、住宅はそんな一等地ではないですし、築浅のものは減免措置があるので、そんなにかかりませんが、それでも10％ちょっとは持っていかれると思います。全部の鑑定ベースの固都税はまだ出してませんが、かつてREIT物件だった旗艦物件のミルーム代官山はざっくり分かりますし、ざっと毎期6000万円、配当金にして750円くらいは減るかもしれません。

そうすると配当金は毎期5,396円、株価181,900円だと利回りは5.93％、積水ハウスSIの方が利回り高いですね、ということになります。

まあ、固都税の計算自体ざっくりですし、稼働率の改善も多少はあるので数字はブレますが、固都税は世の中の常識です。注記してないケネレジが悪いということではありません。

IPO価格19万円に対して、182,300円で始まり、終値は181,000円。

どよーん。出来高は14億円なんで、ざっくり集めた資金の10％くらいの売り圧力はこなしたという感じでしょうか。7割くらいは個人に割り当てられてるでしょうし、まだ先は長いかもしれない。外国人からどんな反応出てくるのかなというところ。17万円フラットなら思い切って買っても良いかなあと思うが、表面的な利回りは良く見えるので、とりあえず今はそこまで下がらないかもしれない。

当ブログでは一度たりともこのIPOを褒めたつもりはないのですが、正直なところ、ケネレジが失敗しても機関投資家なんてほとんど参加してないし、今後のIPO、POの影響ないだろう、去年あれだけPO後の株価下がっても、今年のPOは問題なかったし、とか楽観的だったのですが、さすがに数字悪いですね。

まあ、それよりも外部環境、上にも下にも抜けるときは一気にくるだろうから毎日株価チェックで一杯一杯です。マグマは溜まってる。

水曜にして体力の限界。inzaiです。明日は魔法使いの夜が出ると思うと体力温存しとかないとな。。

さて、ケネディクス・レジデンシャル（ケネ・レジ）。

仮に下限の19万円で決まったとすると、気になる配当利回りは初年度：年率6.4％、巡航：5.7％くらいでしょうか（過去の記事参照）。

ここのところJ-REIT全体が弱含んでいるとはいえ（日経平均よりはるかにましですが）、スターツ・プロシードや積水ハウスSIに比べるとちょっと高め。ポートフォリオ物件に含み損がないことを考えると財務面での柔軟性はケネ・レジに軍配が上がりますが、LTVは57％くらいとかなり一杯一杯になってしまった印象です。

19万円で上場して、そこから20万円を目指すのはさすが厳しいと思います。では、どこまで売られるか、となるとGW前後でどこまで相場が安定してくれるのか、それに尽きるんじゃないかと。外部環境が荒れるとIPOの売りは吸収できないかもしれません。ぱっと見た感じでは6％以上の配当を取れるので、行ったり来たりしながらレンジを切り下げると思われます。

あと、昨年もGW前後から公募増資がガンガン出てきたので注意は必要かと思います。嫌な季節になってきやがったぜ（言ってみたかっただけです）

幻のIPOに終わった大和ハウスリート以来、4年ぶりのJ-REITのIPOがついに正式発表となりました。

スポンサーのケネディクスが同日付のリリースで「2012年12月期の決算予想にIPOは織り込み済み」とコメントしているように周知の事実で、新聞やブルームバーグでも既報。

どのタイミングで、どの規模でIPOするのか、そして何故ケネディクス不動産投資法人と分けるのか、2012年のIPOは複数あると噂されてまして、色んな意味で試金石でしたがやっとベールを脱ぎました。

REITのホームページはまだオープンしてませんが（資産運用会社のHPはこちら）、EDINETで目論見書の概要を確認したところポートフォリオの資産総額は20物件300億円。株式の調達予定額は150億円なのでLTVは55％前後といったところでしょうか。

住宅18物件に、底地が2の資産規模300億円。スターツ・プロシードより小さい。すなわちJ-REIT最小です。随分とこぢんまり出たな・・・

申し訳ないけど、ケネディクス・レジデンシャルが問題なくIPOできれば、あとに控えるもっとネームの良いREITは何の心配もないどころか、どれだけ高値でIPOできるかという贅沢な悩みを抱えることになるので、是非ケネディクスには頑張ってもらいたいと思います（実際に頑張るのは主要な販売会社の日興SMBCだけど）。

特徴としてはエリアが首都圏200億円、その他100億円とやや地方に偏っており、減価償却が発生しない底地も2物件/28億円含まれている点。大きなアドバンテージと言いほどではないですが、他の住宅REITとの差別化と思います。

住宅なんて日本全国安定しているのだから、利回り追求するなら地方のシェアを増やして、底地持てば良い。口で言ってても出来る人は少ないので、そこは褒め所。

ただ、ポートフォリオの1/6をKDX代官山レジデンスが占めており、かつ稼働率が85.9％と低いことは気になります。前向きに考えると改善余地なのですが、数字を見せてなんぼのこの時期に80％台半ばのままというのはちょっと懸念。

あと、築年数はそれなりにバランス取れてますが、10億円未満の物件が目立ちます。大和ハウスリートが「効率悪いから」とドンドン小型物件を売ってる最中にIPO時から20物件中4物件もそういった物件を保有するのはどうかと。

利回りはまだ分かりませんが、ADRや大和ハウスレジデンシャルを基準にすると2012年7月期で6.5％、固都税が発生する2013年7月期は6％ほしいところです。1口20万円を基準にするようなので、調整考慮すると金額ベースで5800円/期くらい。

ケネディクスのリリースで紹介されていた物件は以下の通り。
SMBC日興証券のログインパスワードを紛失してしまったので、見つけ次第、詳細なデータを評価したいと思います。

KDX 堺筋本町レジデンス
大阪府大阪市中央区瓦町一丁目 7-15
2,910 百万円

KDX 清水レジデンス
福岡県福岡市南区清水一丁目 21-27
1,680 百万円

KDX 宝塚レジデンス
兵庫県宝塚市栄町三丁目 2-43
1,510 百万円

KDX 千葉中央レジデンス
千葉県千葉市中央区新田町 2-17
1,480 百万円

KDX 泉レジデンス
愛知県名古屋市東区泉二丁目 24-28
1,120 百万円

KDX 千早レジデンス
愛知県名古屋市中区新栄一丁目 49-6
1,080 百万円

KDX 新町レジデンス
大阪府大阪市西区新町四丁目 9-23
1,015 百万円

KDX 定禅寺通レジデンス
宮城県仙台市青葉区春日町 3-25
1,015 百万円

ﾆﾁｲﾎｰﾑたまﾌﾟﾗｰｻﾞ（底地）
神奈川県川崎市宮前区犬蔵二丁目 23-36
960 百万円
介護付
有料老人ホーム

KDX 吾妻橋レジデンス
東京都墨田区吾妻橋一丁目 9-8
650 百万円

KDX 豊平三条レジデンス
北海道札幌市豊平区豊平三条二丁目 3-1
582 百万円