仕事の95割がアウトプットでブログを書く気力が出てきません。inzaiです。こんばんわ。家に帰ったら帰ったでゴーストライター的な仕事が待っておりまた気力が削がれるという、まあなんとかいうか人間にはインプットの時間と考える時間が必要という話です。

えー、今日のジャパンエクセレントはほどほどだったようで何よりです。匿名出資してた立地の良い仙台となんだかよく分からないけどニーズの強い大阪のオフィス、あとは浜離宮の追加（これで持分100％）。とてもとてもエクセレントらしい物件ですね。大阪、仙台は外部取得ですが、エクセレント色強い。仙台のはよく売ってくれましたね。さすが興和と言った感じなんでしょうか。CBREが移転を発表して浜松町はダメージ受けますが、配当金は横ばいということで良かったんじゃないかと。売られたときはやっぱりエクセレントは信用しない人多いのかなあなんて思ってましたがすんなり戻ってきましたね。

明日以降はコンフォリアとアドバンスレジデンスと産業ファンド。配当利回りがこのくらいなら順回転の成長は問題なくできるかなと。コンフォリアはまだまだ遊びの部分も多く将来の面白い絵も期待できますが、アドバンスレジデンスは成長しきったなあという印象が強い。劇的にファンダメンタルズが改善することはないけども一歩一歩しっかり歩んでる気がします。今回は地方と駅から歩く物件多いのでネタが尽きてきた感もなきにしもあらず。仙台なんか典型的な例ですが、この1年でも取得する時期によって利回り感が全然違います。来年はもっと厳しいんでしょうねえ。両者とも増税の影響はきっちり飲み込みました。個人的には取得目線を一段早く上げた大和ハウスレジが消費税分を補えるか注目です。

産業ファンドはマネジメントが悪化していると言われてますが（運用会社のね）やっぱりそうなんかあという物件チョイス。ってかPO発表後に株価が上昇したことがびっくり。まさにバブルなんかあと思ってみてました。以前からマーケットに出回ってるものを集めているだけでドヤ顔してたREITですがそれも難しくなったのかなあ。まさか空港買おうとか思ってるんじゃないだろうな。

1月決算銘柄はまだありそうですが、今週でなければ次は決算発表時期なんで来年度なのかな。スポンサー的にはそっちのが有り難いのかもしれませんが、そうするとNBF、JREはまだ先になってしまうな。。

1500ptまで上がるとさすがにきつい感じのJ-REITですが、今日は米株お休み。中国株がヒヤっとして、為替がいまいちで、政治もちょっと停滞感が出てきました。まあ元々大してポジション張ってないからいいんですが、停滞感出ても下がらないのが世界全体の昨年からのマーケットなんですよねえ。

J-REITは7月の配当落ち＆野村マスターのインデックス参入イベントで大きく調整したかと思えば、8月早々に年金のアロケーション組み換えでもあったかのような大幅高！銀行セクターなど株も右肩上がりで短期筋の乗りもあったでしょうし何とも言えませんがいやー、1400ptから利食いに押されてジェットコースターで1300ptまで下がったと思いきや1350pt。レンジ相場でかえって動きやすくなったということでしょうか。

でも、来週はコンフォリア・レジデンシャルのロックアップ解除。スポンサー中心の一発上場ではなく、私募で数年運営してからの上場なんで、1月期末の主要投資主であるSMBC、みずほ証券、クレディセゾンあたりからまとまった売りが出てきても不思議ではありません。50万円が64万円（+配当金）ならまあ美味しいディールだったんじゃないかと。流動性ないからどのタイミングでやるか分りませんが、当面は重たいでしょうねえ。

東証マザーズ指数が7.8％の大幅下落。

散り行く！勇者たちに！敬！！礼！！

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昨日呟いたとおりの展開ににんまりしたいところですが、ちょっと素直すぎる感じもございます。Ｓ安に張り付いた銘柄が少なかったしナノメディア（1/30訂正　ナノキャリアでした。失礼しました）もなんだかんだいって売りきれなかった株数は少ない印象。とはいえ、アンジェスＭＧのようにバイオ株がこのタイミングでストックオプションの行使とか絶好の売り材料なんでしょうね。漏れていたのか、マーケット関係者の予想通りなのか、こっちのマーケットはさっぱりなんでよく分かりませんが、こえー。近寄りたくもないです。近いうちに第二幕もあるかもしれませんね。長いチャートで見ればまだまだ序章といえば序章。どこまで日本だけの要因で突っ込めるか、海外次第とかなると厳しいかもと思いつつおどらにゃ損損！産業ファンド爆騰いえー。

それはそうとコンフォリアの検索数が半端ないです。ＧＬＰ、プロロジス、大和ハウスリートをはるかに超えるアクセス数。分かりやすさでは群を抜くと思いますし、アクティビアよりもましな運用すると思うのですが、そんな些細な違いは今のマーケットには関係ないのでしょう、きっと。1080pt以降は30pt上がるたびにちょっとずつ利食いしてますが、ポジションはちょっと軽くなってきた感じ。1月にこれだけPOあったのだから2月にも期待してます。

とある事情で1月末まではじっくりブログ書けませんが、それ以降はまた色々と書いていく所存です。

約束は必ず守る男、inzaiです（但し失念した場合を除く）。

日銀の決定会合を前に一進一退の株式市場ですが、今日の小型株の爆発はすごかったですね。まさに消える前の（略。そんなわけないですよねー。

そんな中、2013年一発目のIPOを目指すコンフォリア・レジデンシャル。東急不動産がスポンサーでJ-REITでは8本目くらいの住宅REITです。
これが何というか、もう、無難の一言。野村不動産レジデンシャルからバルク物件を除いたらまさにこんな感じ。

REITの賃貸マンションとしては文句のつけようのない物件が揃ったポートフォリオ。正直、無個性過ぎて褒めるところもありません。
セキュリティとかラグジュアリーなところをアピールしてますが、なんというかセレクトショップで全部揃えた最大公約数的な無難なお洒落さんという感じで
設計担当もやりがいないだろうなあという感じ。キラリと光る感じもない。設計コストから削ってるんだよと言われるとお見事ですが、不動産屋としては
もっと愛着を持ってほしい。レオ○や大○建託の大量生産じゃないんですから。

とはいえ安定だけが求められるのが住宅REIT。過度なデザイナーズマンションなんていらんのですよ、というのもまた真実なり。

実際、先行組が抱えている問題点は丁寧に潰していると思います。

マーケットが暖まったことから若干ポートフォリオが小さいまま上場することになったようですし、6戸という青山の小さいマンションも
「ああん？」という印象ですが、LTVはやや低めですし、物件の取得利回りも相対的に高い。含み益も住宅REITではトップクラス。
駅からの徒歩時間も築年数も優位。いやらしいくらいに既存REITと比べると「ちょっとだけ」優れてます。

駅から15分以上歩く売るに売れない築古ワンルーム物件（どんな物件でも年齢は重ねるもんです。駅近は大事）とか、
住む人の少ない高額賃料（取得価格だけ高くてすぐに含み損）もありません。

東急不動産てのは三井不動産や大和ハウスに比べるとちょっと「住宅」の色が薄いスポンサーですが、コンフォリアはGoogleの広告でガンガン宣伝してますし
（スポンサーか私募ファンドのコストだと思いますが）、東急リバブル、東急リロケーション、東急コミュニティは業界ランキングではトップ5に入る企業です。
このコンフォリアに限らず住宅REITの保有物件は賃料水準がやや高いものが多くちょっと運用が難しいのですが東急不動産ならきっとやってくれる。

配当利回りは本日の仮条件決定で55万円なら5.6％くらい。当初の54万円より上がったことにより物件を追加取得できるので
むしろ規模の拡大を目指せるという意味ではポジティブに考えてもいいんじゃないでしょうか。

本日に値決めされたアドバンス・レジデンスの公募増資の利回りが5.4％なので、そことの相対感では固都税が発生する来年あたりがやや不安ではあるのですが
他の住宅REITの利回りが5％を切っている中では、まあこのREITの特徴どおり「ちょっとだけ良い」と言えそうです。

怖い。アメフト怖い。1Qであれだけ出来の差があったのに、流れを取り戻せなかったファルコンズと17点差を立て直した49ers。
最初の15分で見るの止めようかと思ったほどですが、見てるほうとしてはたまらん試合展開。あれだけ僅かな隙間を通すQBでもお手玉するんだもんなあ。
そしてキッカーの孤独さは究極。PATがやらたバラついてるなあと思ってましたが、あの展開であの距離を外すと死にたくなる。
新規銘柄買った翌日からずっと含み損だった時と同じ気分です。毎朝「あれ？あれあれ？」とか言われるあの瞬間。