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東証REIT指数は6日ぶりに反発！しかしまたも高値買いが！

プレミアは8日ぶりに反発！inzaiです、こんばんわ。引け際になんとかジャンプしてプラスに浮上。ぎりぎり滑り込みセーフです。これで連敗ストップというには際どい流れですがここで仕切り直したいところです。NAV1倍割れとかほんと勘弁してほしい。まだかなり距離ありますからね！

本日は個別で色々とニュースがありました。

野村マスターがまた物件売却しました。収益性の低い物件や手間がかかる物件をこつこつ処分。頑張ってます。でもその甲斐もなく投資口価格は16万円割れ。そもそも売却するような物件ばかりのポートフォリオをスポンサーからはめ込まれたのが問題なわけでそれを整理してドヤ顔されてもなあ。しかもこうやってコツコツ貯めたお金でPMOとGEMSを高値で買うかもしれないと思うと何とも喜べません。自分で穴掘って自分で埋めてる感じ。リリースに野村マスターの名前が出せない理由が分かりません、なんなのだろうか。

 

そして本日の主役はヒューリックリート。渋谷の新築商業ビル、CR3.3％いただきましたー。単価は4桁乗りましたー。日経新聞にすら叩かれた日本リテールファンドの銀座中央通り01よりは安いです。でも渋谷の一等地とは言えないところに場違いな高級商業ビル建てたもんだなと。確かに渋谷にはこういうプチ高級飲食のビル少ないし確かにあると有難いけどどうんだろう。上手くいくんでしょうか。テナントには困らないと思いますがテナントは黒字取れるんだろうか。深夜営業とかしないと無理なのでは？いや、演劇系とランチを組み合わせればそれなりに行けるか。グランフロントのレストランと同じ系列の位置づけなのかしらん。北鎌倉の老人ホームと併せ買いして利回りはそこそこなのはせめてもの良心なのか。

REITがいろいろ忙しい件

阪神はミスが悉く致命傷になってますね。接戦だからこそ余計に目立ちます。そういう試合だからこそ勝負のあやというのが浮かび上がってて超面白い。でも明石の走塁はしゃあない。普通刺せるであれは。inzaiです。こんばんわ。ってか谷垣さん何言ってんの？解散とか間違っても言っちゃあかんでしょう。

えー、REITのニュースが沢山出てます。

ケネディクスがプレミア投資法人に参画。弱点を補い合う関係と見ることもできなくはないのですが、プレミア（NTT都市開発）の大型物件のリーシング力の低さ、ケネディクスの大型物件のリーシング力の弱さ、肝心なところが埋まってません。それでも前に進んでいる時点でマイナスではないのかな。NTT都市開発がケン・コーポの持ち分を完全取得することはありかなと思ってましたが、こういうシナリオは考えてもみませんでした。やっぱお役所仕事な社風で頭使うの好きじゃないんですかね。プレミア前社長の安武氏がスペースデザイン経由でプレミア復活だと面白い。トップリートとケネディクスだったら脱SMBC的に意味深でしたがそこらへんはこれからの話なのか。

日本リートの350億円弱のバルク。ああー、超えてはいけない一線を越えてしまったような。そんなにポートフォリオが悪くなったように見えないのは元々がアレだからというのもあったのかもしれませんが、それでもIPOのポートフォリオは潰しが効く物件入ってたのに。時代をうまく味方につけているからこそ成立したディールではないか。まさにこれからお手並み拝見といきたいところ。そこそこ上手くやっちゃいそうでそれはそれで楽しみもあります。自分でリスクは取りたくないけれど。

トーセイ・リート。これを見ると時代を感じます。NBFだってこういう時代があったんや的な。東誠不動産がそもそも懐かしい響き。トーセイがシンガポールに上場したのは何か意味があったのだろうか。REITは築20年の物件を揃えてきました。配当利回りは5.5％。なんだかんだでリーマンショックを生き残った新興不動産（不動産証券化的な意味で）で大事なところは外さないイメージですが、随分とまあ玄人受けしそうなところを持て来ました。ケネディクスのように運用力をアピールしてほしいところですが、トーセイは仕込みの価格で勝負してそうな気もします。まあ今時ポートフォリオ稼働率でバリュエーションしている人なんていないからいいのか。

ヒューリックリートの公募増資。マジでやってくれました。成長性を織り込んだバリュエーションを全面に押し出しちゃいました。しかも成長が実現するのは年単位で先とかマーケットを舐めてるとしか思えない。もう一回舐めようもんならケネやUURより下の位置付けになっちゃうかもしれん。日コマのように資産規模はあるけど割高感あふれるポートフォリオとか。まだ一回のお手付きではそこまでいかないけど。

日本ヘルスケア投資法人。正気か？将来性が見えないのですが、大和証券オフィスがまぐれじゃないかどうかはこのREITではっきりするんでしょう。パッと見た感じはまだそんなでもないですが3年後のポートフォリオを明確にイメージできる人がいたら教えて欲しい。

ジャパンホテルリート。海浜幕張のフルサービスホテル。分かるような分からないような。ウェディング＆リサ＆トパーズ。ここ数年間はあんまり見かけないネームです。今の不動産マーケットがよくわかりますね。

胃が痛い環境になってきました。。。

このワクワク感、久しぶりです＆ヒューリック

この時期になるといつも同じこと書きますがプロの真剣勝負って熱いですよね。inzaiです、こんばんわ。

1アウト満塁、フルカウントから柳田にボールになるフォーク投げて三振ってマジですか。次は今宮だし中途半端に投げて打たれるよりは四球でいいやって判断かもしれませんが、あそこしかないってボールでした。昨日の阿部を三振に切った阪神の左（高宮でしたっけ？）も痺れましたし、ほんとこの時期楽しいです。

えー、マーケットは惨憺たる有り様でここまで底が見えない動きも久々です。平均的にボラティリティがあった方が動きやすいのですが、ここ数年はボラティリティのボラティリティが激しいのが平常運転になってますね。ダイナミックヘッジとか一般的になってて数年前とはマーケットマイクロストラクチャーが変わってしまってるんでしょう、きっと。そんなこんなで10月7日にやばい感じしかしないって書いてからずっと静観してたのですが、ここま深い谷になるとは思ってませんでした。何がダメって全部ダメ。良いところが一つも見つかりません。昨夜の米債はまさにパニック。さすがにロスカットは一巡したと思いたいですが、流動性もかなり落ちてしまったでしょうし立ち直りも時間かかりそう。

なお、私は半分しか使ってなかったNISA口座をそろそろ使おうかなとワクワクしております。50万円で何ができるんやって感じですが、なんというか意思表明です。ここで勝負行きますよって。いまの状況でいうとポートフォリオ全体のキャッシュ比率が40％とちょっと低い、というか最近逆張りしてたコモディティのせいでお金が減っててその辺はさすがに大崩れしてないので悪くはないのですが、不動産とマザーズは中途半端に利食いしてそのまま放置してた分がやられてます。不動産の含み損とマザーズの含み益で損益トントンになってしまいました。海外リートもトントン。J-REITはそもそも下がってませんしね。ドル円はまあ105円で利益確定して上がって下がってくるのを見てただけ。ドル建負債があるから一定額以上は減らせないんすよ！時価はほぼ年初来までのところに戻ってきました。小銭稼ぎにいってやられるパターンすわ。年初が16000円だったことを考えると悪くはないですが何の慰めにもなりません。

で、ここから何を買うかって話です。急落前に一番欲しかったのはゼネコン、円安で自動車、海外REITは淡々と買い増しで動いていたのですが、アメリカのMLPとはハイイールドがドカンと調整したのでそっちを買ってもいいかなー、とか日本の電力・ガスセクターもいいなと。逆張りでは原油セクターと原油そのものですが穀物でいまいちリズム乗れなかったのでしばらく距離おこうかなと。米株はまだ高いってか全てに言えることですが、ここで買うってことはこの調整が大きなサイクルではないことが前提の価格であってどうバリュエーションしても安いというわけじゃないのが難しいところ。さすがに世界がガチャガチャしてる中で15500円の浅いところで押すなんて毛頭考えませんでしたが、ここまで来てもまだこんなバリュエーションってのは衝撃的です。ここで見送ってしまうと年内に取り返せない可能性も高いので負けたくなければそろそろ行かねばならんのですが悩む。

それはそうと2日で最大10％くらいまで下がったヒューリックリートですが誰かの尻尾を踏んじゃった感じですね。一人か二人目立った人が売りたたいています。まるで4月の積水ハウスSIの公募増資を見るようです。スポンサーからの高値買い、LTV引き上げ、減配というハットトリックを決めてしまったのが直接の原因ですが、あれはちょっと説明が足りてない部分も多いと思うのです、ってか不動産よく分かってないから他人に説明できないのかもしれませんが色々と頑張らないといけないところで手を抜いちゃった感じ。もちろん大きな話としてみんながLTV下げてる時期にLTV引き上げて配当金あれだけ？ってのは最大の理由です。下がるときには下がってきた株なんだから謙虚に生きないといかんのでは。売る人はとことん売ってくるのでまだ油断は禁物ですが。。。

森ヒルズリート、リーマン後の高値からまだ上がるのか…

ゲリラ豪雨というか雷、すごかったですね。でも駅ではみんな普通に帰ってました。たくましいなあ。inzaiです、こんばんわ。

PO発表後に一瞬だけ下がってあとは値決めまでひたすら上昇するのが最近のトレンドみたいなJ-REITですが本日の森ヒルズはすごかったですね。さっさと16万円まで上昇すればいいのに渋ってた割にきっちりリーマンショック後の高値でPO価格が決まったかと思えばさらに今日高値を更新するという何という上昇トレンド。ヒューリックリートとかイオンリートも大概ですが、この壊れた感じはまさにバブル。でもまだまだいける！（根拠ゼロ）

今年のパフォーマンスは細いながらもしっかり当たってて、自動車、商社、マザーズ、US-REITは10％以上の利益が出ているからOK。REITは結局ポジションもったまま売らず。仕込んだのは住宅系くらいか。コモディティにちょこっと手を出してますが深追いするかどうかは微妙なところ。とうもろこし、小麦あたりはある程度持ってても良さそうではあるが原油から乗り換えようかなあ。新興国リートも珍しく最初に大きく買ってからプラスですが追撃するか悩ましい。今年の目標だった年間5％プラスというのは達成できたものの、そこから利益が伸びない。

日本の決算はこれからですが、そんなに悪くなさそう。それなりに強い数字でても織り込んでいるのが難しいところ。日本電産なんてADRと本日の動き見ると何がなにやら。信越も期待には届かずっぽいし。ここは我慢の一手か。。

確定申告の時期ですかねー

出張で2週間ブログをさぼったinzaiです。こんばんわ。PC持って行ったんですがブログのパスワードをメモっていくのを失念してました。ありがち。その気になればJ-REIT分析の下書きとかやっといて帰宅即アップもできたはずですが雪で足止めくらったりで精神的にそんな気持ちになれず。

で今はサラリーマンの9割は税金を取り戻せるを読んでどうにかならんもんかなあと思いに耽っております。ウォールストリートジャーナルと各種専門誌だけでかなりコストかかっておりスーツを数着買えば簡単に税金戻ってきそうな気もするし、医療費控除も頑張れば、という感じですがだったらコスト削減する方が金額大きい。3000円買えばポイント5倍のドラッグぱぱすで帳尻合わせでノンアルコール飲料買うのに近い。冷静になれるか、俺。ふるさと納税とか引退した親を扶養家族に入れるのはありかもしれない。

さて、マーケット。ボラが高止まりするなか、短期的な需給要因があったにしろ無事に15000円まで戻ってきました。米株も米REITも中国以外のEM株もそれなりに堅調。しかしマーケットビューがドンピシャなのに１ヵ月でリターンが5％ってちょっと物足りない、というのは去年のマーケットで感覚が狂ってるせいなのか。そもそもエクスポージャーそのものは従前の記事通りかなり保守的で、不動産株は相変わらず鈍いパフォーマンス、新たに仕込んだ商社株とコモディティがそこそこ稼いでくれてますが、どうにも資産が増えない。うーん、先進国は去年のパターン、持ってれば負けないけど押し目は来ない様相を呈して参りました。ミクロは冴えないながらやれることはやっており、マクロも好転しつつあるような感じ。数字はいまいち冴えないけど潜在的な余裕が出てきたことは素直に評価したい。どこを見るかで100％判断が変わる難しい環境ではあるけれど。

J-REITで印象的なのはヒューリックリート。ヒューリックそのものが不動産セクターで時価総額4番目くらいなのかな？REITも素直にそれを織り込みにいった感じです。イオンリートのインデックスイベント見てたらそこを目掛けて買いたくなる気持ちは分かるしそこまでは買ったものは手放したくないでしょう。ずーーっとジリジリ上昇してます。利回りは楽観的な成長ベースで3.5％くらいまで上昇しました。上場初日に122000円で寄った後に1時間ほどウロウロしてたのはなんだったんでしょうか。遅れてきた優良不動産会社というか、鉱山を札束で買いまくったかつての商社のような印象しかないのですが、他のデベと比べてガツガツしてないのでREITにも優しいと評価されているんでしょうかね。ダルトンが買ってきたのが個人的には一番びっくり。見落としてただけでイオンも参加してのかなー。イオンの115,000円を見逃してヒューリックリートの130,000円を捕まえにいくようなブレ方はしないんじゃないかと勝手に思ってましたが、さすがにここまで上昇されると自分が間違ってる気にさせられます。数年をみた場合に他のオフィスREITに比べると安心感があるのは間違いない事実ではございますし、プロロジスリートくらいの外部成長は見せてくれると思ってはいますけどもうちょっと時間かかるんじゃないかなあ。不満があると言えばヒューリックが上昇してる分、他のREITが下がれればいいのにそういうわけじゃないかなら居心地が悪い。