来週は忙しいので今から憂鬱。inzaiです、こんばんわ。

不動産がクッソ高いこのご時世、少々の価格が出ても驚きませんが、日本リートの資産入替はなかなか痺れました。2014年に取得した簿価12億円のマイアトリア名駅を鑑定価格を上回る水準で売却して売却益5.6億円。素晴らしい取引。ついでに2015年に取得したFarecast飯田橋を清水建設に売却し、こちらはわずか1億円の売却益。総じてまあまあな感じ。

でほんとに痺れたのはこれからでして、これらの物件売却代金で取得するのが、お茶の水、亀戸、大阪の九条、長田。物件が小粒になって立地もイマイチ。売却益も吹き飛ぶ感じ。

いや、まあ、分からなくもないです。Farecast飯田橋は築40年の物件だし、隣にアイマークビルがあって譲渡先が清水建設、買った物件もアイマーク亀戸なので、清水建設とのコーポレート的な取引なんでしょう（後日追加：プレスリリースにはっきり記載されてました。。）。こういうことが出来るのは大事。でも、ちょっと取得物件がいまいちすぎる。売却益が確保できたと言っても、メインの目的は固都税の先送りでの分配金押し上げなんじゃないかって思ってしまいます。こういうのは評価しにくい。短期的な利益だけを見ると間違いではないんですけどね。

東証REIT指数　1741.27pt　前日比+0.23％
ケネディクス・オフィス投資法人 　前日比+2.09%
日本リート投資法人 　前日比-0.90％

三井不動産がまさかの自社株買い。大手デベと言えば株主還元には見向きもせずそれがNAVの割安感に直結してたのでもちろんプラスの話。でも、本音では、長期的な価値向上を目指し、孤高の位置づけのままでいて欲しかった。配当金を不動産に回すより三井不動産が運用した方が絶対リターン高いと思います。

本日のトップはケネディクスオフィス。独立系不動産ファンドの最大手が運用する中小型オフィス特化型ファンドです。リーマンショック後はバルク含めて投資先行し、その後は物件入替を通じてポートフォリオの改善を進めています。最近は、新規供給が大型オフィスに偏り、中小型ビルはマンションかホテルに建て替えられていく中でマーケットの需給は逼迫。業績は好調です。権利落ち後に投資口価格が上昇している理由は分かりません。ここで買うなら先に買えやという感じですが、5月権利落ち銘柄は既に買われているので反省を生かしたのでしょうか。上がれば下がるし下がれば上がる。投資って難しいですね。なおスポンサーの大口株主が目まぐるしく変化している上に、プレミア投資法人に出資したりしてて、どこに行こうとしているのか分かりません。

同じ中小型オフィスリートの日本リートは最下位。オペレーション次第でしょうけど後発組なので簿価が高いのが不安。買い方も雑だったしね。

阪神はミスが悉く致命傷になってますね。接戦だからこそ余計に目立ちます。そういう試合だからこそ勝負のあやというのが浮かび上がってて超面白い。でも明石の走塁はしゃあない。普通刺せるであれは。inzaiです。こんばんわ。ってか谷垣さん何言ってんの？解散とか間違っても言っちゃあかんでしょう。

えー、REITのニュースが沢山出てます。

ケネディクスがプレミア投資法人に参画。弱点を補い合う関係と見ることもできなくはないのですが、プレミア（NTT都市開発）の大型物件のリーシング力の低さ、ケネディクスの大型物件のリーシング力の弱さ、肝心なところが埋まってません。それでも前に進んでいる時点でマイナスではないのかな。NTT都市開発がケン・コーポの持ち分を完全取得することはありかなと思ってましたが、こういうシナリオは考えてもみませんでした。やっぱお役所仕事な社風で頭使うの好きじゃないんですかね。プレミア前社長の安武氏がスペースデザイン経由でプレミア復活だと面白い。トップリートとケネディクスだったら脱SMBC的に意味深でしたがそこらへんはこれからの話なのか。

日本リートの350億円弱のバルク。ああー、超えてはいけない一線を越えてしまったような。そんなにポートフォリオが悪くなったように見えないのは元々がアレだからというのもあったのかもしれませんが、それでもIPOのポートフォリオは潰しが効く物件入ってたのに。時代をうまく味方につけているからこそ成立したディールではないか。まさにこれからお手並み拝見といきたいところ。そこそこ上手くやっちゃいそうでそれはそれで楽しみもあります。自分でリスクは取りたくないけれど。

トーセイ・リート。これを見ると時代を感じます。NBFだってこういう時代があったんや的な。東誠不動産がそもそも懐かしい響き。トーセイがシンガポールに上場したのは何か意味があったのだろうか。REITは築20年の物件を揃えてきました。配当利回りは5.5％。なんだかんだでリーマンショックを生き残った新興不動産（不動産証券化的な意味で）で大事なところは外さないイメージですが、随分とまあ玄人受けしそうなところを持て来ました。ケネディクスのように運用力をアピールしてほしいところですが、トーセイは仕込みの価格で勝負してそうな気もします。まあ今時ポートフォリオ稼働率でバリュエーションしている人なんていないからいいのか。

ヒューリックリートの公募増資。マジでやってくれました。成長性を織り込んだバリュエーションを全面に押し出しちゃいました。しかも成長が実現するのは年単位で先とかマーケットを舐めてるとしか思えない。もう一回舐めようもんならケネやUURより下の位置付けになっちゃうかもしれん。日コマのように資産規模はあるけど割高感あふれるポートフォリオとか。まだ一回のお手付きではそこまでいかないけど。

日本ヘルスケア投資法人。正気か？将来性が見えないのですが、大和証券オフィスがまぐれじゃないかどうかはこのREITではっきりするんでしょう。パッと見た感じはまだそんなでもないですが3年後のポートフォリオを明確にイメージできる人がいたら教えて欲しい。

ジャパンホテルリート。海浜幕張のフルサービスホテル。分かるような分からないような。ウェディング＆リサ＆トパーズ。ここ数年間はあんまり見かけないネームです。今の不動産マーケットがよくわかりますね。

胃が痛い環境になってきました。。。