今夕からこの話題で持ち切りでした。ポルトガル第2位の銀行であるEspírito Santoの親会社（の親会社）が短期債務の支払をストップ。資産売却を進めている中で格付会社から不透明性を指摘されたりしてましたがまさかいきなりこんなことになるとは。。でもポルトガルなんでどこまでマーケットに影響があるかと言われるとかなり悩ましい。キプロスショックに毛が生えたもんじゃないかと言う気もしてます。

とりあえず利益確定の流れは出るでしょうし、買いたい人は押し目いれてくるでしょう。その程度の話ではないでしょうか。周りに波及するって考えなくてもいいのではないか。大きく落ち込んだ国のテコ入れのタイミングなので大きなノイズの一つや二つはあるでしょうに。

それよりインベスコオフィスからリコー子会社が退去したことのが驚きです。ポートフォリオの7.5％で下方修正のおまけつき。当ブログでもワード検索数が多いです。賃料単価は安いとはいえあの立地をどこまで埋め戻せるか、そんなにスムースにはいかないかなあと言う気がする一方で、天王洲よりははるかに使い勝手がいいオフィスなので、マルチならすんなり埋まりそう。むしろ心配はトリトンの住友商事ですわ。インベスコの本気が試されるところ。あれもまあREIT保有部分の賃料は安そうですけど、安定して当たり前だったREITの収益がここまでブレるとネガティブに思う人もいるでしょう。株価は10万円まで下げたあとすんなり戻してきました。

あと森ヒルズリートのPOも出ました。六本木ヒルズとアークヒルズサウスタワー。NOI利回り4％ってマジか。こちらは安定の森ヒルズですが配当利回り3％ってきっついなあと。

4.94最大公約数で検索するとウィキペディアに次いで3番目に来てしまう謎のサイトへようこそ。inzaiです、こんばんわ。昔のように検索キーワードトップ20とか公表したい（ネタにしたい）のですがちょっと際どいネタも多いのでそんな時代はもう来ないと思います。

さて、タイトルのこんにちわ（ｒｙはわが国が誇る経済新聞であるN紙のネタですが、そういえば昔の証券外務員試験かなんかの歴史で読んだ気がします。これからが証券の時代や！的なやつ。我々の世代的には圧倒的に証券ビッグバンですね。貯蓄から投資へ、ってやつ。私も大層盛り上がりましたよ。転職までしましたもん。その後にリーマンショック後が来て世界がガタガタになりました。もうちょっと前の時代だと野村の1兆円ファンドですか。あのパフォーマンスがその後の日本株不遇の時代を作ったといっても過言じゃないのかもしれないがそういう批判は良くないですね、あのファンドのファンドマネージャーは悪くない。分不相応にお金を集めた営業部隊が悪いんや！

ただ、その後のグロソブとかその後のUS-REIT投信の残高を見ると少しは貯蓄から投資にお金が回ってるんでしょう。次に残高で化け物扱いされるのは10兆円規模になるんでしょうか。そこまで来れば米国のファンドにだって引けをとりません。5兆円だって運用会社には年間500億円落ちるわけで国際投信はあの時代、何もしなくても定年まで食っていけるとか調子乗ってましたね。日経の記事でも書かれましたが、やっぱ証券業界の人間はすぐに調子乗るんですよ。こればかりはしょうがない。

その時にほとんど存在意義のなかったJ-REITだって時価総額8兆円を超えてきました。今なら丸ビル10棟ちょっとくらいやん？とか言わないで。NBFの配当込パフォーマンスを見れば10年ちょっとで2倍くらいか。そう考えると10年後に決して暗い未来があるなんて思えない。配当だけで十分ってやつですよ。株よりよっぽどリターンがいいっすわ。

これからはGPIFが引っ張っていくとか書かれてますが、あの方々の真意としてはGPIFが買うからその後は国民の皆さんが株買ってマーケットを押し上げてねって感じなんでしょうね。もちろん我々としては既に買ってるからGPIFが18000円まで押し上げてね、そこで一旦利益確定するからってやつなんですが、これほど指を咥えて見ているだけのマーケットってのも楽でいいです。ちょっと前までビクビクだったのも事実なんでみんななんでそんな強気なんだという気持ちも一方であるのですが、まあ降りるのはもうちょっと先ですかね。ラッキーパンチも含めてこれまで書いた通りうまくポジションは回ってる感じ。投資の1/3はバリュエーションで、1/3はテクニカルで、1/3はセンチメントでって感じだと自分の感情に振り回されずなんとかうまくやっていける感じなのかなあ。

瞬間風速的にはみんな強気なんで特にビビる理由はありませんが、どちらかというと買うより利益を伸ばすフェーズなのかなと。出遅れているセクターや国の株式は打診的に買ってみますが、ラッキーパンチ含めてまだ降りないつもり。年初はもっと回転効かせるつもりでしたがこれだけボラが低いと目標リターンに届かない。もちろん短期目的で作ったポジションは外してしまいますが長い付き合いのあるのはまだいいかな。次の売り場を探すのがちょっと難しいのがいまの悩みです。

そうそうインベスコオフィスのIPOはまあ上手くいった感じですね。日本リートのIPOとその後（インデックスイベントまで）に比べるともうちょっと強くてもいい気がしますが、仮にも総合商社である双日とインベスコの差なのか、結局は下落してきてしまった日本リートを見てがっくり来てしまったのか。個人的にはそれよりもジャパンホテルリートがFTSEに入ったことの方がポジティブサプライズ。鈴井さんがいなくなっても降りるつもりはなかったのでやったぜって感じです。あんまり行き過ぎると売っちゃいますけどね。まだまだ大丈夫。

2月に神保町というかほぼ水道橋に出来たキングステーキに行ってきました。看板商品の1ポンドキングステーキ（450g）を食してきました。感想としては「満たされる」の一言。アメリカ産だがオーストラリア産だかのとにかく赤味のステーキが食えます。超有名店のミート矢澤に比べるとそもそも国産和牛と比べるなって話ですが値段も1/3ですし、OUTBUCKの半値ですか。断然お得です。ユズ胡椒とかにんにく醤油とか色々試せますがオリジナルが一番うまいという印象。和牛のまったく臭みのない脂身に比べるとどこまで行っても外国産という感は拭えませんがペッパー○ンチとか足元に及ばない満足を味わえます。食べ始めると「これならいくらでも食える」ってなるんですが、さすがに最後の方はお腹一杯。HPで見ると分かるようにすっごく宣伝が下手ですし、このブログでプッシュした店は結構よく潰れますが（良いものを安く提供しちゃってるし、立地や店のサイズを外しているところばかりだからだと思う）いや、これは神保町の名所になって欲しい。ちなみにあの界隈でおススメは牛列伝です。あそこの料理人は腕がいいですが、メインが焼肉なんでまさに持ち腐れ。カルネヤみたいな方針でいけば良いのにね。

それはさておき東証マザーズはすごかったですね。まだ下がるかって感じですが、ペプチドリームが東証マザーズ時価総額のトップ7位だが8位に残ってるのを見てちょっと眩暈がしました。まだこんなバリュエーションやったんや。。。みたいな。CYBERDINEはストップ安で売れ残りあり、官製ハットトリックを決めたジャパンディスプレイは500円まで下がりました。IPO価格900円でしたっけ。これが初めてのIPOになった個人投資家も多かったんじゃないかと思いますが、これぞまさにトラウマでしょうね。東証マザーズは630ptくらいで次の仕込みやろうかと思ってましたが撤退決定。

先週あたりから世界のリスクアセットがぐちゃぐちゃな感じでしたが、先週金曜日に東証が発表した投資主体別動向で投信がJ-REITを23ヶ月ぶりに売り越し、銀行が大幅買い越しなんてニュース見ると、ほんと悪い流れは続くもんだなと。地銀がJ-REIT買うのは歓迎ですが、ああいう人たちって4月、5月に買ってあとはキャリー取るだけだから、夏場に誰が買い支えるんだってことですよ。辛い。今年の目標は損をしないってことでまだまだ現金で寝かしているから良いんですけど今年は下手したら出番ないかもしれんなって思い始めました。ちょろっと不動産、マザーズ、銀行買ってみてもうナンピンする気はありません。休み休み。

そうそうおまけで言うとグローバルワンの決算が出ましたがものすごく丁寧に数字発表してくれてました。中長期的に11,800円で2015年3月期は売却益が11億円くらい出るよーってやつです。いくらか内部留保するんでしょうけど、稼働率の回復見込みとか見てると本格回復には時間がかかりそうですね。配当利回り4％は超えないけどって感じか。株価が崩れてきた日本リートを見るとインベスコオフィスはどうなるか不安半分期待半分。

マザーズ、銀行、不動産、商社あたりが持ち直してくれないかなあと書いた翌日からドカーンと来た。inzaiです、こんばんわ。今年はこんなんばっかりです。ちゃんとポジション積んでからエンジンかかってくれれば良いのにスルスルっと上がってしまって大して利益が取れません。かなC。

さて、日本リート投資法人の記念すべき一回目（実質的に）の記事がテナント退去3件となります。そもそもIPO時の目論見書にもちっさい字で退去が何件か書かれてて如何にもここがボトムみたいなことが書かれてましたが、4月24日に上場、そして2014年12月期の配当予想リリースしておいてこの仕打ち。2ヵ月分とはいえ、1件の入居と差し引きしてもポートフォリオの2%弱の退去。これくらいは織り込んで決算作ってた可能性もありますが正直、ちょっと頭が痛くなりました。さすがに何も知らなかった、なんてことは絶対ありませんが、こんな細かい開示しなくてもいいんじゃないかというのが本音。このIPOへのコメントが極端に少なかったのはこの事実を知ってたからということはもちろんありませんし、インベスコリートはがっつり書くつもりです。と言っても恵比寿プライム（アクティビアが横に持ってます）、トリトンZ（トップリートが持ってます）、名古屋プライムセントラル（リーマンショック前の最後の名古屋のSクラス）、クイーンズスクエア（JREがこの前買いました）とまあみんな知ってる物件だよね、ということであんまり書くこともありません。LTVも45%くらいになるのかな。利回りは色々含めて4%は欲しいけどそれくらいは何とかなるのかなあ。資産総額800億円ってちょっと小さいよね。。ケネレジとかコンフォリアの苦労を見てないわけじゃないだろうに。。