1塁に盗塁できるようになると聞いて白目。inzaiです、こんばんわ。未だにバレーボールと言えば15点先取のゲームの認識なんですがスポーツの世界がどんどん変わっていきます。

さてさて、東証REIT指数が2007年以来の2,000pt超えとなりました。2007年の時は年初早々に2,000ptを超えてきて、2007年5月には2,600pt到達。5カ月で+30％、すなわち月次リターン6％という凄まじい世界。で、2007年12月には4,000ptを目指したかと言われるとそんなことなくなんと2,000ptに逆戻り。

個別銘柄では、2007年5月にNBFが投資口価格100万円（※2分割考慮後）。2007年5月にリリースした2007年6月期の予想分配金9,600円（同）をベースにすると分配金利回りはなんと2％割れ。10年債利回りが1.8％前後で推移したのでイールドギャップはほぼ0.1％。

NBFはこの後も分配金は伸ばし続け、2007年12月期実績が10,064.5円、2008年6月期実績が11,274.5円となりましたが、この2008年6月期決算発表時の2期予想が10,550円で減配＆横ばい。それでも2008年12月期はなんとか11,126円と意地を見せたものの、この時に発表した2009年6月期予想は10,250円と事前予想を下方修正。2008年12月期はNBF南青山という史上稀に見る素っ高値買いをやってしまったこともあり（取得価格310億円で今の鑑定価格が200億円）、投資口価格は2007年の高値100万円から2年弱で半額以下の40万円割れという事態に（リーマンショックを挟んでいることには留意）。

こうして文字にして見るだけでも胃が痛む目まぐるしい時期でしたね。。。

今とりあえず注意を払うべきは、①NBFの2019年12月期予想10,630円は未だにリーマンショック前の数値まで回復してないこと、②投資口価格は75万円とピークの100万円よりはるかに安いこと。

イールドギャップなんてお呪いにしかならないので、まだまだ上があると言うつもりもなければ、冷静な投資家はもう距離置いてるよねというつもりなく、要は何とも言えないところだねというコメントしかできないのですが、2007年と今ではファンダメンタルズがずいぶん違うよなあとしみじみしております。2007年12月期のNBFの調達コストなんて1.59％（今は0.69％）ですからね。年初の利上げモードから随分遠くに来てしまいました。

東証リート指数　1741.26pt　前日比+0.04%
日本リテールファンド投資法人　前日比+1.32%
日本ビルファンド投資法人　前日比-1.29%

TOPIXが2012年以来の8日連続の下げと冴えないのに対し、J-REITはイタリア、スペインの下落にめげずほぼ高値引け。

トップは日本リテールファンドで、ならファミリーのリニューアル大失敗に続き、ルフロン川崎の大型投資も失敗に終わるという懸念からずっと下げてましたが分配金利回り4.5％超えが見えてきたところでしっかり反発。天下の三井不動産が誇るラゾーナ川崎、京急に近いJPRの川崎ダイスビル、パルコの進出に挟まれて何ができるのかというのは当然の疑問なので、先は長いだろうけど、失敗しても何とかカバーできるだけの内部留保もあるし、物件入替もできる。中期目標4500円までの道のりは整っているように見せてますがなかなか信頼されません。自己投資口買いも中途半端で不発だったしね。最近好調だったNBFの分配金利回りが3.1％、日本リテールが4.4％。日本リテールファンドの分配金2年分がNBF3年分に相当するという差をもってしても下げ止まらない。そんな環境からやっとリバウンド見せました。

NBFは620,000円がとても重い。稼働率パンパンで分配金利回り3％切りの水準が見えてくるとさすがに躊躇します。この辺はいつもの三井不動産とNBFのどっちが良いか議論ですな。

東証REIT指数　1738.69pt　前日比+1.08％
ケネディクス商業リート投資法人 　前日比 +2.79%
日本ビルファンド投資法人 　前日比-1.30％

本日トップはケネディクス商業リート。商業REITの株価は世界中で低迷しており、Unibail-RodamcoとWestfiledの超大型合併でも株価は冴えず、その他の合併なんて発表しただけで急落し、大手商業REITの株を集めていたアクティビストファンドもMacerichやTaubmanから離脱。そんな状況で、生活密着型商業施設で安定してたケネディクス商業リートも利回り5％超で長らく推移しており、どうしたもんかなあと思ってたのに本日は急上昇。

一番のニュースは決算説明会で明らかになった物流施設への投資開始、および投資家との認識がずれている物件の売却。自己投資口買いもケースバイケースでやりそうなところもプラス。スポンサーが色々な形で物流に手を出していたので時間の問題かもとは思ってましたが本当に商業REITでやるとはなあ。リスクのバランスからしても良いのではないかと思います。

NBFが最下位だったのはファイナンス絡みの資金流出もあるのかな。この水準だと外しても怖くない銘柄。