NBF 前日比+2.21%
最下位はケネディクスレジ 前日比-1.94％
本日上昇率トップのNBFはNo.1デベロッパーの三井不動産をスポンサーとするオフィスREIT。J-REIT市場への上場第一号銘柄で時価総額、資産総額ともに最大です。
2月の決算説明会以降、パフォーマンスはすこぶる堅調で、ライバルのJREを大きくアウトパフォーム。JREが公募増資を発表したので短い期間の選好かもしれませんが、本日は14時から引けの売りバスケットが出たのにびくともしませんでした。インデックスが急落したのに最大手の銘柄が微動もしないとか初めてです。こんなんあるのか。
予想分配金は2018年6月期が9,620円、2018年12月期が9,900円。分配金利回りは3.25％。55万円～56万円をウロウロしてのにこの1ヶ月で急にエンジンかかりました。今日で年初来高値。東証REIT Core指数のETF観測と関係あるのかしらん。
今年の目標は週一回の更新でしたが無事に風邪で死亡。inzaiです、こんばんわ。
森トラホテルは仮条件を133,000円‐143,000円に下げてきました。あのプライドの高そうな本体の社長が良く了承したなと思いますが、まあ158,000円は高めのボールにも程があるという感じですからね。これで配当利回り4％に乗せてきました。あとはテーパリングの雰囲気を出してきそうな日銀決定会合を目前に金利コストが超低く、かつ固定比率もそれほど高くない点や、ホテルの市況はピークアウトしたんじゃね？ラグジュアリーとか大丈夫？ラグジュアリーホテルやる人が少ないのはビジネスホテルの方が圧倒的に儲かるからだよ？とかそういうのを織り込んでどう着地させるかでしょうか。森トラストが10万円で増資したものを半年で1.5倍にして投資家に売り付けようとした（133,000円でも1.3倍ですが）ところとか、この御時勢に色々と浮世離れしたファイナンスを見ることが出来てそれはそれで楽しいです。
ホテルといえばいちご、ジャパンホテル、インヴィンシブルの月次が本日発表。前年比ボロボロだったインヴィンシブルが円安効果なのか数字はマイナスが目立つけども昨夏から11月の数字よりはマシに。3月くらいまでは稼働率上げるバッファがあるので前年比ではマシに見える期間あるかも。いちごとジャパンホテルも稼働率、ADRともに上昇しているとこはほとんどないですね。どっちか伸ばしてどっちか落ちてRevPARはなんとかプラスって感じ。いや、ADRを下げて稼働率上げるって言う典型的なピークアウトパターンが大半か。いちごはRevPAR下がっても売上プラスでジャパンホテルもそんな事例がいくつか。宿泊以外に注力したのか、ホテルの客室数が増えたのか、単に昨年に婚礼かレストランの改装やってて落ち込んだ反動なだけか。ダダ下がりだったスマイルホテル京都が持ち直しのは良かったですが、本町の下げがえぐい。そして札幌がついにブレーキかかってきました。あと、いちごのその他ホテルのADRが5000円切ってきましたね。何やってるのか。いずれにしろこのファンダだと昨年買ったホテルのバリュエーションが正当化できないので外部成長難しいのが難点。森トラホテルはどうかなー。
目立った話だと産業ファンドの東芝の物流施設取得。最短で1年後には退去できる契約なのに結構なお値段になってます。まあ意味分かんないですよね。日本ユニシスも退去する可能性高いってみんなが手を引いた物件取得してあの有様だったわけでほんとこういうリスクとるの好きな会社です。
派手な話が多いけどファンダメンタルズとしては目新しい話も懸念を否定する話も出てきません。なんとなく数字は良いイメージですがババ抜き的に投資家が去っていく感じが続くとまずい。想定外に強いって感じはしばらく味わってません。NBFあたりから強烈なストーリー出てきて欲しいけどどうなのか。相変わらずやる気ないのかもしれません。
ネットのネタなんでほんとかどうか分かりませんがフランス人かっけえ。inzaiです。こんばんわ。移民社会の将来でもあるんでしょうけど。
三井不動産が公募増資を発表しました。3500億円弱。かなり巨額な気もしますが、時価総額3兆円でフリーキャッシュフローが1500億円の会社なのでやってもやらなくても良かったんじゃないかとも思います。REITが物件取得できなくて困っているときに、すでに走っているプロジェクトのために3500億円、なくても困らないよなあ。銀行がいくらでも貸してくれるというのに。ひょっとしてパシフィックセンチュリープレイスを買うのが三井不動産だったりするんでしょうか。いやいやそんな馬鹿な。目論見書にもそんなことは書いてなかったはず。そんな滅茶苦茶なことはするまい。
こうなってくるとNBF、フロンティアあたりに物件が出てくるのがちょっと延びたりするんでしょうか。それなりに投資家向け分譲の売却益が計画に入ってるので、ゼロってことはないでしょうけど大型ファイナンスで配当金も！って期待している投資家は去年よりは減ってるとはいえ一定数いるわけで、中期的に株価に影響もありそうな感じ。
ってかやっぱり三井不動産がここまでアクセル全開ってすごいよなあ。物流施設の開発はかなりお金いると思いますが商業とかはそんなでもなかろう。マレーシアの海外案件走ってるしそっち方面だったりするのでしょうか。もう溜息しかでません。3500億円ってLTV50％なら7000億円。それだけでユナイテッドアーバンよりはるかにでかいわけで。はあ。希薄化の影響はそれなりなので下がってくれれば拾いにいきたいところであります。
資金使途は飯田橋グランブルーム、ららぽーと富士見、柏の葉キャンパスシティ、札幌三井JPタワーの他に、「平成27 年（2015 年）３月期設備投資として、日本橋二丁目再開発計画（東京都中央区）、日本橋室町三丁目地区市街地再開発計画（東京都中央区）、新日比谷プロジェクト（東京都千代田区）、北品川五丁目第１地区再開発計画（東京都品川区）等のオフィス・商業施設ほかを含む複合開発等、および、ららぽーと和泉（大阪府和泉市）、エキスポランド跡地複合施設開発事業（大阪府吹田市）、海老名西口商業施設計画（神奈川県海老名市）、三井アウトレットパーク北陸小矢部（富山県小矢部市）、三井アウトレットパーク札
幌北広島（２期）（北海道札幌市）、三井アウトレットパーク木更津（２期）（千葉県木更津市）等の商業施設に203,776 百万円、三井不動産ロジスティクスパーク（以下、MFLP）久喜（埼玉県久喜市）、MFLP 堺（大阪府堺市）、MFLP 船橋西浦（千葉県船橋市）、MFLP 日野（東京都日野市）等の物流施設、その他賃貸マンションやホテル・リゾート施設等に107,639 百万円を支出する計画」（原文まま）、って全部今年中に使っちゃうのかよ！
よっしゃー、不動産ETF底値で拾ったったでー！＞約定 3口。inzaiです、こんばんわ。そんなに狙ったつもりもなかったのに内出来とは。このもやもや感、久々です。
さて、本日、悲しいニュースがありました。日本リテールファンドが3物件（G DINING札幌、Gビル神宮前04、同G5）を65.6億円で売却しました。売却損は出てませんが、鑑定評価額70.9億円に対して7.5％ディスカウント。J-REITは鑑定評価額より下で買うことが多いので売る時は安くても仕方ない、なんて思うはずはなく、REITが安く買ってるのは鑑定評価額の差額をなんちゃって含み益として計上したいがためで、実態は実勢以上の高値買いも多いので、こんなに安く売ることは甚だ残念です。このGビルシリーズは買ってからリーシング始めたり（埋まるまで赤字）、リーシングしても進まなかったり、そもそも日本リテールファンドの配当利回りからすると保有してもアップサイドも寄与しなかったり（リテールファンドの評価が変わるほど都市型物件を揃えれば別ですが）、そもそもGビルってガンダムシリーズかよ！みたいな突っ込みもあり（この前ブルガリが退去した旗艦物件でありGYREジャイルのGらしい）評判悪かった物件ですが売却しちゃうようで、「だから言ったじゃない！」という声が沢山ありそう（個人的見解です）。前回のJ-REIT分析でも地に足をつけたファイナンスを期待します、と書いたようにどっか浮ついた雰囲気がこのREITの評価を下げてるんだよなあ（こじんて（ｒｙ）。
あと、NBFが大阪は堺筋のオフィスを追加取得しました。堺筋本町センタービル。月末に買うのはちょっと前にコミットしており株価も期待する動きもちらほら出てましたが、その結果が本町なのか正気かこれ。評価額のCR5.1％ってもうそんな時代なのか。ひょっとしてグランフロントって4.5％くらいなのか。賃料単価が安いのでその分のボーナスもあるのかもしれませんが、前期の稼働率80％、リリース時85％で、想定稼働率93％ってそんなバリュエーションで買っちゃうのか。いけいけだな。これで100％保有になってNBF堺筋本町になるのかもしれませんし、今回買った方がシェア大きいけどほぼ既存分と同じ価格なのはお得感ありますが、基準階面積470坪って胸張ってますが、テナントが50近くに分かれている中でもはやワンフロア面積なんて意味ないだろうに。なんとも評価しづらい。少なくとも褒めるところなんて何もありませんが、ボコボコの評価ということもなく。こうスカッとした物件取得って出ないもんですかねえ。
これが6連休の代償なのか。。
13営業日ぶりに下がった野村證券とか大規模な売出を発表した（サーベラスがね）あおぞら銀行とか、新年2日目とは思えぬマーケットの動きでしたが、引け後がまさに地獄絵図。NBFの公募増資とコンフォリア・レジデンシャルのIPOが発表されて、あれ？プロロジスも1月にリリースするって報道されてたよね？ってか、これから来年度のプランをじっくり練ろうと思ってたのになんなのこれ？
NBFの第一印象としては、相変わらず老獪なファイナンスするなあという印象。
表面的にはエクイティだけで物件取得資金（セレスティン芝（合併前の中央三井信託の本店）、ゲートシティ大崎、新橋M-Square、三井住友銀行名古屋ビル）賄うことでLTVをちょっと下げて、希薄化分は日本橋室町センタービルの売却益（半分は内部留保）でカバー。
売却資金の141億円は浮くのだが、配当利回り3.3％での公募増資ということで想定以上（例えば10％）に株価が下がっても新たな借入を行うことなく資金充当できる。株価が下がらなければ来年生じる固定資産税2億円に相当する物件を買えば良いだけ。
解釈が悩ましいのは今後1年間の配当金水準を15000円強のところで据え置いてきたところ。LTVが下がっている上、新たに10億円の内部留保を抱えていることからダウンサイドリスクには滅法強くなったものの、逆にいえば1年間は配当金が上がらないことを明示しているのと同じ。
NBFは自身のコミットを大事にする、いわば有言実行型で、だからこそマーケットからの信任が厚いわけで、配当金を16000円に上げるために物件を買うのはNBFのやり方はこれまでしてない。社長が変わってもそんなにイケイケにはならないだろうし、そこのとこをどう説明するのか非常に興味があります。
マーケットギャップあるので簡単には1.5万円から上には行かないというのか、マーケットが暖まっており来年以降は伸びていくと言うのか。
いずれにしろリート専業ではないプレーヤーからすると降り時かもしれません。グロースのない株はグロースに非ず。1年間も3.3％しかない配当利回り株にしがみつく人は少ないのでは。今後も例年通り他のREITのファイナンスが続くと考えると分水嶺かも。
去年は滅茶苦茶安いところで公募増資したと思いきや、今度はこんなすっ高値。NBFに付き合うのもしんどいっす。
コンフォリアについてはまあこんなもんではないでしょうか。追い風に乗ってすんなりやってきたなと。東急不動産がGoogleに「コンフォリア」ブランド浸透のためガシガシ宣伝費使ってるはずですが、銀行株のアナリストは「賃貸マンションのブランドなんて知るわけないですよｗｗってか結局は現物見るまで借りるかどうか決めないしｗｗｗ」みたいな感じでした。まあコモディティって言っても間違いじゃないですからね、賃貸なんてのは。
詳細はいずれ。