東証REIT指数 1688.34 前日比+0.29％
日本ヘルスケア投資法人 前日比+1.71％
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 前日比-2.32％
本日トップは日本ヘルスケア。4月6日以来のトップです。配当利回りは4.6％まで下がってきました。それよか、本日の主役は出来高が200億円を超えたJREと価格の安定操作が入ったインベスコ。インベスコには昨日の価格でお金が払い込まれるし、POで買った投資家はまだ売れないし、価格はこれ以上は下がらないし誰も損してません。素晴らしいシステムですね。風邪気味なので本日はショートバージョンとなります。
金沢パークビルだけでお腹一杯なのにもう1棟買うの？2001年に取得した金沢パークビルとほぼ同じ価格なのに面積は半分。立地とか築年とか色々と違いますが、わざわざ清水建設様から買ったということは、きっと見返りもあるんでしょうね。inzaiです。こんばんわ。どうせ見返りは三菱地所本体に行くんでしょうけど。
さてさて、日銀の政策決定会合には完全に乗り遅れましたが、J-REITからすると10年金利が固定されるくらいしかメリットがなさそうです。どうせカーブをコントロールするなら、負債を短期で回転させてる下位REITを振り落とし、金利ギャップの大きい主要REITだけが恩恵を受けられるような水準にして欲しかったですがさすがにそんな針の穴を通すようなことは出来ませんか。これ以上、中小型REIT苦しめてもしょうがないですか。かつてはAA格未満のREITも買うんじゃないかという話もありましたけど今はまったく聞きません。P/NAV1倍以下の銘柄は自社株買いすれば良いじゃないかということなんでしょうか。そういう責任論、真っ当だとおもいます。
まあ日銀がJ-REITをそれほど見ているわけがないので、それはともかくとして、長期金利を0％に持っていくことで外国人の国債ロスカットとか発生して金利のボラが上昇してくれると面白かったのですが、そんなことも起きず、実質的にはテーパリングだよねという雰囲気が日々刻刻と強くなってきている雰囲気があります。市場のコンセンサスが固まりにくいことをして情報をコントロールしたんでしょうか。最初の一歩は良かったのに今日の黒田さんのは余計だったというか、準備不足というか。あとBloombergがなんであの記者を放置しているのか不思議だったのですが、あれですね、たぶん持て余しているんでしょうね。言うこと聞かないし何言ってるか分かんないし、炎上商法やっちゃうし。どこの会社も大変ですなー。
そんな中で米国は選挙討論一発目。どっちもだめだー、株式暴落→そして何故かいつものリスクオフで円高とかになると目も当てられません。経済指標は悪くない→利上げは慎重、ならまだ何とかなりますが、最近の統計の低調ぶりを見ると利上げ遠のいてもノーインパクトになる日も遠くないような。そろそろ資金を動かした方がいいのだろうか。
inzaiです、こんばんわ。デベ出身の先輩から絶対に読めと言われていた狭小邸宅、週末に体調不良でゴロゴロしていたこともあり一気に完読しました。一戸建て販売業者の現場が舞台の作品で、モーレツ営業で業績絶好調のなんちゃらハウスがモデルと巷で噂の
ざっくり紹介すると最初から最後まで新人が罵倒され続ける話です。暴力はもちろん、勢いで罵倒されたり、理詰めで罵倒されたりします。心が痛くなったり、これ使えるなと思ったりしますが、とりあえずこの本の魅力の9割は罵倒の台詞のバリエーションです。
キャラ、シナリオは悪く言えば薄っぺらい、よく言えばリアル。同僚であっても出自やキャリアが良く分からない人と削り合うなんてザラにあります。現実では過去の回想シーンなんて挿入されませんし、分かり合えるなんてほとんどない。そういう微妙なバランスが楽しめます。個人的には、社会人半年で染まりすぎて、大学時代の同期と価値観が合わなくなって戸惑いを覚える様に共感を覚えました。サラリーマンが世田谷区に庭付き戸建てでBBQ?と嘲笑して周りドン引きするシーンとか素敵。
もちろん販売業者の手口も赤裸々に紹介されてますので、気になる方は是非！
あと、日興J-REITフェアに行ってきました。JRE、ケネディクスオフィスは7割方埋まっていた感じです。JPRは全体のコマ数が減る時間帯ということもあり随分長く行列が出来てましたが、病み上がりということで断念。朝からフルに6コマ参加すればクオカード1000円もらえるとのことですが流石にそれは厳しかった。
会場全体の年齢層はARES主催のJ-REITフェアよりやや若い印象。J-REITへのアクセスを考えた時、発注先である証券会社の方がダイレクトな接点があるからでしょうか。ARESは色々と宣伝してますけど、そもそも広告媒体ってJ-REITに興味ないひとは目に付いてもスルーしちゃうんですかね。ちなみにノベルティ関連ではARES主催のセミナーの方が圧倒的に充実してます。文房具は大体揃います。
で、セミナーの内容としては、JREもケネディクスオフィスも自己紹介のような35分間でありました。どんなものに投資しているのか、運用方針はどうで、格付はどんななのか。JREはよく言えば真面目、悪く言えば工夫がない感じで、個人投資家の人は、AA格と言われてもどのくらい安全なのか分からないし、大型ビルとか言われてもピンと来ないのではないかと。何が魅力なのかも良く分からない。でも資料は充実してて良かったです。あの個別物件の賃料推移を見るとまだまだアップサイドある気がしますよね！ケネディクス・オフィスは妙に場慣れしているというか、数字を上手く定性情報に落とし込んでました。会場のビルが何坪でうちが主に投資しているビルがは何坪で、こういうリスクがあるので物件のサイズで利回りが違っててみたいなことが印象に残ってます。
ただ、J-REITのプレゼン全体に言えることですが、マザーズ銘柄と違って情熱が足りません。同業者から「なんてこと言うんだこいつ」くらいまで風呂敷を広げようとは思いませんが、狭小邸宅の名台詞、「いいか、不動産の営業感はな、臨場感が全てだ。一世一代の買い物が素面で買えるかっ」くらい言って欲しいです。「1年後にここでお会いするときにはこんな利回りで買えるかどうか分かりませんね。巨大な某年金が買おうとしてますから」とか言ってみて欲しいです。なんで不動産はこういう煽り営業が許されて、金融商品はダメなんでしょうね。
マーケットが嫌な感じなので今年の目標は損をしないことって何度何度も書いてますがやっぱり難しい。日本株が連騰して資産残高は過去最高まで増えましたが、その後は7日続落中で2.5％減りました。J-REITが下がらなかった、原油がしっかり、金もそこそこ。まあ頑張った方かな。ちょっとはお金使おうということで先週末から不動産株と東証マザーズ（ETN）をパラパラ狙い始めてます。レンジ相場という決め打ち買いなので多くは突っ込みません。不動産は大きく調整した、と言ってもまだまだ高値浮遊感が残ってるし、2月にちょろっと手を出して止めたので再チャレンジみたいな感じ。東証マザーズは金曜、月曜と打診買いしてみて思いましたが、これだったらひふみ投信買っとけば良かったなと。値動きの中身がさっぱり分からないし西武HDの換金売りもあるのかなあ。あんなのが1600円維持出来るとは思えないのですが、やっぱ国が絡むとアグレッシブに証券会社が頑張るのでしょうか。日本人は軽い調整局面って言ってる人ばかりですが、アメリカ人は崩壊する直前みたいなニュアンスな人もちらほらいます。決算が終わるころには株価は底入れみたいなスタンスでいいのかな。日本株が中途半端に走ると怖い。
こんばんわ、inzaiです。
積水ハウスSIリートの公募増資は良い感じのところで決まりましたね！難しい市場環境で埋立地と変わらない江東区とかの大型物件と名古屋のファミリーとかどないせいっちゅう物件で、変わったばかりの社長も慣れないキチ○○じみたファンドマネージャー相手に大変だったと思いますが、多少株価が下がったにしろ一段落と言った感じなのでしょうか。昨年4月のPO価格が96,915円で今回は95,062円。売却益と消費増税の影響で減配に見えるのでディスカウントになったのはやむなしでしょうけど、それで踏み切ったのが積水ハウスなんですからまあ妥当な着地なんでしょうか。利回りはほぼ4.5％。良い感じ。
これから星野リゾートのPOがありますが、株価見ているとこちらも問題なくファイナンスできそうですね。個人的にはまったく評価できないというか、星野リゾートがやってることとロードサイド型のビジネスホテルのバルクはまったく正反対に見えるのにチサンインのバックアップオペレーターが星野って書いてて、一体彼らに何が出来るのかと言う感じもなきにしも有らず。それだったらローンスターにお願いしてチサンインの株でも保有して業務提携しては如何？投資家のお金で勉強するのはちょっとよろしくない、と言いたいところですが、投資家が物を言えないのはJ-REITの最大の問題点なのでこればっかりはしょうがありません。資産規模を膨らませた分、税金の関係で大きく配当金が伸びたように見えますが、2015年10月期はかなり落ちるはず。5月から12月で1.07億円の固都税を資産計上するって、これって鑑定ベースの税金の90％以上やないですか。4月-10月で1700円くらいになるのかな。これを維持するために何を買うのか、また新しいチャレンジするんでしょうか。
最初ロードサイド型バジェットホテルって聞いて、実質的なラブホテルは御法度じゃないのって思ってのは私だけじゃないはず。客層も被らないだろうし、星野リゾートに入社してビジネスホテル部門に回されたらがっかりだなあ。あー、でもとことん追求するという意味ではチサンインと星野は相性良いのかもしれない。効率化ってキーワードは再建屋でもある星野の重要なポイントでしょうし、家族向けのリゾナーレの裏側で本当に必要なのはコンテンツじゃなくそういうノウハウなのかもしれない。なんというかこういうのが許されるって本当、資本市場のマジックですね。株式市場の本当の機能を果たしているという意味ではなんら批判されることでもありません。そうフィナンシャルシティのCRが3.3％でも株式市場がそれを許容すればOKなのですよ。積水ハウスみたいな事例もありますが、（JREもまあ似たような下げ方しちゃいましたが）。
イオンリートの検索数がぐっと減って検索ワードがカオスな研究所のinzaiです、こんばんわ。川口有一郎でもこのブログ検索されるんですね。こういうの見るとアメブロじゃなくて自分でHP運営してみたくなりますね。
さて先日のNBFに続いてJREが分割を発表しました。そして外部成長による配当上積みはゼロ。ファイナンスと分割を同時にやると数字作るのが面倒なのはわかるけどマーケットが求めていたのはそれではないよ。まあ、最近の株価動向見るとJREへの期待はほぼゼロだからいいんですけど。いいんですけど！仕事しようぞ！！分割考慮したら100万円乗ってるREITがなくなってしまいましたなあ。フロンティア、産業ファンド、日ロジ、プロロジスあたりに頑張ってもらわねば。百万円乗ったからってだからなんだという話なんですけどね。NISAはどこで開けようかなあ。