仕事の95割がアウトプットでブログを書く気力が出てきません。inzaiです。こんばんわ。家に帰ったら帰ったでゴーストライター的な仕事が待っておりまた気力が削がれるという、まあなんとかいうか人間にはインプットの時間と考える時間が必要という話です。

えー、今日のジャパンエクセレントはほどほどだったようで何よりです。匿名出資してた立地の良い仙台となんだかよく分からないけどニーズの強い大阪のオフィス、あとは浜離宮の追加（これで持分100％）。とてもとてもエクセレントらしい物件ですね。大阪、仙台は外部取得ですが、エクセレント色強い。仙台のはよく売ってくれましたね。さすが興和と言った感じなんでしょうか。CBREが移転を発表して浜松町はダメージ受けますが、配当金は横ばいということで良かったんじゃないかと。売られたときはやっぱりエクセレントは信用しない人多いのかなあなんて思ってましたがすんなり戻ってきましたね。

明日以降はコンフォリアとアドバンスレジデンスと産業ファンド。配当利回りがこのくらいなら順回転の成長は問題なくできるかなと。コンフォリアはまだまだ遊びの部分も多く将来の面白い絵も期待できますが、アドバンスレジデンスは成長しきったなあという印象が強い。劇的にファンダメンタルズが改善することはないけども一歩一歩しっかり歩んでる気がします。今回は地方と駅から歩く物件多いのでネタが尽きてきた感もなきにしもあらず。仙台なんか典型的な例ですが、この1年でも取得する時期によって利回り感が全然違います。来年はもっと厳しいんでしょうねえ。両者とも増税の影響はきっちり飲み込みました。個人的には取得目線を一段早く上げた大和ハウスレジが消費税分を補えるか注目です。

産業ファンドはマネジメントが悪化していると言われてますが（運用会社のね）やっぱりそうなんかあという物件チョイス。ってかPO発表後に株価が上昇したことがびっくり。まさにバブルなんかあと思ってみてました。以前からマーケットに出回ってるものを集めているだけでドヤ顔してたREITですがそれも難しくなったのかなあ。まさか空港買おうとか思ってるんじゃないだろうな。

1月決算銘柄はまだありそうですが、今週でなければ次は決算発表時期なんで来年度なのかな。スポンサー的にはそっちのが有り難いのかもしれませんが、そうするとNBF、JREはまだ先になってしまうな。。

1500ptまで上がるとさすがにきつい感じのJ-REITですが、今日は米株お休み。中国株がヒヤっとして、為替がいまいちで、政治もちょっと停滞感が出てきました。まあ元々大してポジション張ってないからいいんですが、停滞感出ても下がらないのが世界全体の昨年からのマーケットなんですよねえ。

地震の国に住んでる日本人が言われたくないでしょうけどハリケーンとあの寒波の国に良く住んでられるな。inzaiです、こんばんわ。なお東方シリーズが手に入らない国に住む気はありません。DMMで配信してくれたら考えますが。

さて、自遊人 2014年2月号が星野リゾート特集でお腹一杯です。いわゆる超高級旅館をテーマにしており星のや軽井沢、京都などが取り上げられているのですが、後半はトマムとかリゾナーレとか界とかの特集。ページの下の方に小さく「このページは広告です」って書いてるんちゃうかと何度も疑ったレベル。REITに入っているものそうでないものもあったので、REIT投資家としてはちょっと寂しい。もっと全面のアピールしてほしかった。投資主優待券とかね。そういえば大和ハウスレジデンシャルの投資主優待券は金券ショップに出てきませんね。資産運用報告書の裏に印刷してあってペラペラだからでしょうか。あれはマジ笑いました。転売しにくい意味ではGJかもしれませんが。

で、この時期の風物詩とでも言いましょうか、NBFとジャパンエクセレントの公募増資競争、どっちが早くリリースするか。今年は伏兵ヒューリックリートに先を越されましたが、2014年PO第一号はジャパンエクセレントとなりました。気になったのがみずほ証券の単独主幹事ディールだということ。去年もそうでしたっけ？昨年後半は小さい案件でも複数主幹事ディールになってて、なかにはえっ！？ってシ団もあったりで、日興SMBCなんて何件同時にやってんねん状態でしたが、みずほ証券はヒューリックリートと合わせて随分アクセル踏んでます。暴力団融資の禊のため？これでJPRは1月の公募増資はないかなあ。みずほ証券が死んでしまう。ヒューリックはIPOなんで期間長いから出来なくもないか。アナリスト増えたしね！（ちょっと前にヒューリックを格下げしてた気もしますが）。

他の証券会社はこの後にどでかい案件でもあるんでしょうかね。SMBC、NECキャピタル、シップヘルスケアのREITは間違いなくSMBC日興単独でしょう。でも、そういうのダメなんでしたっけ？

肝心の内容は可もなく不可もなく。TK出資の南森町と仙台のオフィスと既に保有済みの浜離宮インターの追加取得。そして配当金は横ばい。個人的には十分な内容です。11月、12月の相場でフロンティア、JPRが吹き上げたときにもちょっと置いておかれた感のあるエクセレントなのでマーケットの感触もそんなもんかな。テナント退去も今のところないのかな。過熱感がそれほどない（安いわけでもない）マーケットでこのPO。既存投資家がホッとしたファナンス、新規投資家は様子見といったところでしょうか。NBFもマイナスからの配当金積み上げなんで、PO頑張ってもこの程度じゃないかと思ってるんですけどどうなんでしょう。

1万円を配るために1万以上の経費が使われると思うと既にうんざり。inzaiです。自民党はほんと穴を掘って埋めるのがお好きですね。穴掘ろうとしたらすぐに力尽きてしまう僕の息子よりはましかもしれませんが（もうテンション一杯一杯。

さて、アドバンス・レジデンスのコメントをしようと思ったのですが、ジャパンエクセレントの方が面白そうなのでこちらを。

何といっても赤坂インターシティ。米国大使館前のウルトラかっこいい物件。もういっそのことウルトラシティとか名乗っても許す。オフィス部分をスポンサーの新日鐵興和不動産から取得してシェアは49％まで上昇します。随分とお得な価格での取得ですが、その前の持分がすっ高値で買わされているので、まあこれでおあいこということなんでしょう。どうせならこの値段で全部売って欲しかった。これで2％台とどうしようもなかったＮＯＩ利回りもちょっとは改善して見えます。

御堂筋の大阪興銀ビルは駅直結ではありませんが、至近なのでまあＯＫ。未だに興銀ビルってなんやねんと思いましたが、土地だけの取得なんで名前はそのままなんでしょう。「土地だけＪＥＩです」とか看板を出してくれたら戸田社長に惚れますがそれはないんでしょうな。利回りはそこそこ。建物が築古なんで評価しにくいのは事実ですが、賃料払ってくれるなら勝手に開発なりなんなりしてくれという感じでしょうか。

ＳＥ山京ビルはＴＫ出資出してた物件で他のＲＥＩＴも興味を持っていた物件なので、色々と問題もあったという噂は聞いてますが、デューディリはしっかりしているＪ－ＲＥＩＴによる取得なんで問題は解決したんでしょう。このＲＥＩＴに限らず、価格はともかくとして身綺麗な物件を買ってくれるのはＲＥＩTの魅力です。

立川はまあ何と言ったら良いか分かりません。2年前に買ってたら非難轟々だと思いますが、順回転の時には何やっても許されるのが不動産というビジネス。投資家も美味しい思いさせてもらえるし。

海老名や川崎の問題物件の稼働率は持ち直してますし、予想配当通りの結果は出してくれるのでしょう。手堅いファイナンスではないでしょうか。

最初、掲示板でヘッドラインを見た時「まあ、ないな」と思いました。ごめんなさい。

新社名は新日鉄興和不動産で、興和不動産が社長を出すそうです。合併後の規模は業界で10位前後とのこと。

興和不動産の筆頭株主が新日鉄都市開発である以上（資本提携で）、それほど不自然な流れではありません。ただ、良くも悪くも両社とも古い会社で、財閥系のネットワークを活かしつつ、今後も年にいくつかのプロジェクトを消化していくんだろうなあと思ってただけに、このタイミングで動くとは驚きです。

言い方は悪いですが、合併しても業界10位。トップを走る三井不動産や三菱地所のような面の開発を望むべくもないですし、規模のメリットが生きる分譲マンションが得意なわけでもない。統合によるコスト削減はあるでしょうが、オフィス事業で細々と食いぶちを稼ぐだけなら、社長の椅子が二つある方が良かった気もするのですが。

ひょっとしたら、私がREIT中心に物事を考えてしまうので、住信、新日鉄都市開発、王子不動産のトップリートと興和不動産と積水ハウスが中心になっているジャパンエクセレントは全く別物という先入観があったのかもしれません。意識すればすぐに分かるレベルというのもなきにしもあらず。

結果論ですが、「富士銀行の資産運用会社だろ」と見下されていたヒューリックが業界のプレゼンスを急速に高めており、東京建物と比べると飲みこまれる立場の興和不動産に焦りがあったのかもしれませんし（爆弾を抱える東京建物とくっつくのも嫌だったのかも）、住金と合併する新日鉄がコアビジネス以外を売却するのも自然な流れです。

とはいえ、REITと言う意味ではすぐに合併はしないかなと思います。興和不動産主導のエクセレントはともかく、トップリートは住信が易々と承諾すると思えない。

ただ、トップリートの運用会社は新日鉄都市開発が38％持ってるので、さらにエクセレントのメインスポンサーになるのは駄目なんじゃないかと。

考えてみれば、オフィス中心のREIT同士で相性はとても良いと思いますし、ポートフォリオを拡大して負ののれんも入手できるなんて素晴らしい効果です。新日鉄がまだ持ってるであろう、芝浦のブルームタワーとエアタワーを買うこともできるし。

・・・なんだか今すぐにでも合併した方が良い気がしますね。明日、エクセレントは動くだろうなあ。

あ、三菱地所と資本提携している平和不動産はスピードを速めるかもしれません。