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スターアジアがさくら総合へのTOBを制す！

夏の暑さも一巡したのでしょうか。inzaiです、おはようございます。今年は夏らしいこと何もしなかったかな。。。

さて、5月10日のスターアジアがさくら総合リートに敵対的買収を発表！、さくら総合リートからのレスポンスはなし、産業ファンドがPOを発表！から始まったスターアジアリートによるさくら総合リートへの買収は、ホワイトナイト投資法人みらいの参入により委任状合戦に発展し、昨日10時から始まった第一投資主総会を経て、第二投資主総会に引き継がれ夜19時に無事決着。スターアジアの完全勝利と相成りました！

9時間に渡る総会の流れはこんな感じです。Twitterで追えるなんて素晴らしい世界になりました。志賀先生、なんちゃらソルジャーさん、その他の皆さん、そしてスターアジアグループの皆さん、お疲れさまでした。あと他のREITの方もちらほら潜り込んでたようですね。

16時から第2総会へ。

本音言うとスターアジアが勝ったのは意外でした。なんだかんだで個人中心の美人投票になりますしみらいのメインスポンサーである三井物産がネームを活かして勝つのかなと思ってましたが、さくら総合の経営陣が上場以来なにもしてこなかったどころが投資主に損失すら与えた事実、みらいと合併したところで三井物産というネームを活かしきれない現状が酷評されたというところでしょうか。スターアジアはすごく頑張って頭使ってますし、メザニン投資とかすごき評価してますし、不動産のプロだけあって勝負に行っても大事なところはぎりぎり外さない感じは個人的にも好きですしサイズが小さい間はこっちのが上手く運用できるでしょうけど、ある程度大きくなれば金利コスト含めて物産パワーが炸裂したと思うんですがね。いや、物産のネットワークは立派過ぎて、さくらの物件クオリティでは「物産さんのお願いでもそんなところにテナントで入るのは無理ですわ」ときっちり断るテナントも多そうか。

と言うことで、議決権行使助言会社のISSがスターアジアの提案全てに反対を表明したように、手続き面含めて雑なところがあり、実際の決着も投資口数ベースでは全投資口数の45％程度の参加者しかおらず、これが投資主の総意とは思えないところもあるのですが、決着は決着。スターアジアの方が合併条件良かったのはホワイトナイトに対抗したからで、そういう意味ではTOB手続きを経て、さくら総合の投資主がしっかり報われたのは資本市場が機能した何よりの証拠。さくら総合の投資口価格もほぼP/NAV1倍まで上昇してますしね。。。あれ？なんでスターアジアがTOB仕掛けたんだっけ？

ちなみに5月10日から昨日までの投資口価格推移は東証REIT指数が+10.52％、さくら総合が+11.44％、そしてスターアジアが+4.70％。次はスターアジアがこの買収に対して評価される番ですね。

 

サンケイリートのPOは1日で10％のリターンへ！！

相変わらずのえぐい逆方向へのホームラン。柳田は本当に怪我をしていたのか。inzaiです、こんばんわ。あと鳥谷、2死満塁で代打で出てきて見逃し三振はさすが今期打点ゼロの男ですね。

さてさてサンケイリアルエステート投資法人の初の公募増資。元々このリートは、クオリティの高い物件を抱えるサンケイビルの相似形で成長していくストーリーでそのために手厚いスポンサーサポートがあります！見てください！この豊富なスポンサーパイプライン！という話だったのに、今回のPOで取得した最大物件はパイプラインに記載されてない品川シーサイドTSタワー。しかも楽天が退去した後のソニーモバイルのシングルテナント普通借でリーシングリスクがそこそこ大きい物件。その次に大きいブリーゼタワーIPOの時は持分30％を86億円で取得のに今回は持分15％を45億円で取得。半年の間に5％値上がりしましたねーと至るところに突っ込みがあります。しかも今回のPOではクオリティを落としたのに物件の利回りはほぼ横ばいという微妙な内容。

しかし、IPOしてから投資口価格が上昇してたのでプレミアム増資となり外部成長はしっかり6％。これから賃料上昇期待もありますしインデックスイベントもある！ということで昨日のPO値決め118,734円に対し本日の高値は10％高の130,900円！ウルトラホットなJ-REIT市場とは言えこれにはさすがにびっくりしました。なんでPO前に買わなかったのでしょうね。。。

野村マスター17連騰！！東証REIT指数は2100pt間近！！でもPO4発！！

ほぼ一か月ぶりの更新で申し訳です。inzaiです、こんばんわ。

さてさてJ-REITは毎日のように局所的な噴き上げを見せ、本日はBizcore赤坂を取得したジャパンエクセレントが+3.33％高となるなど絶好調。日替わりヒーローの有様で、握力の強い投資家にとってはホクホク、買いそびれたあるいは売ってしまった方にはなんとも歯がゆい相場になっております。野村マスターなんて17連騰ですからね！売った方は悔しくて夜も寝れないでしょう。この辺りの大型銘柄がこんな動きするなんて噂の損保さんはよっぽどお金があるのか責任者が波に乗るのが得意なディーラー上がりなのかどちらかでしょうね。既に今年POしたから野村マスターはもうないやろって決め打ちなのか。パイプライン的には年2回やってもお釣り来るくらい物件たまってるけど！

にしても、年初から海外の爆買い、FTSEイベントの爆買い、損保の爆買い、金融庁から御叱りを受けていた毎月分配型ファンドへの資金流入、国債償還資金による地銀の爆買い、とひたすら買われ続けているJ-REIT。どこまで上がるのか誰も分からない。ってか、ここまで来るとNBFの分配金利回り2.7％と2.6％と2.5％で差があるかと言われると2.7％も2.5％も誤差なんで分配金低下懸念がない限り買われ続けるんじゃないかという恐怖感すらあります。そもそもここまで我慢してホールドした人って何がきっかけで売るんでしょうね。特にきっかけとかないんじゃないかな。もうトコトン保有しそう。。。

そんなわけでぶっちゃけ天井がどこかなんて分かりません。投資家に出来るのは、分配金〇年分確保できるなら売るという基準で自分自身が納得できかどうかだけです。NAV倍率とか何の役に立ちません。鑑定価格なんて参考値にすらなりませんからね。ただ、本音を言ってしまうと自分が見ているポイントがあるのですが、まだ超えてません。そこで売りがある程度出るかと思ってますが、何の根拠もないしそこ近辺で変な動きが出ると悔しいのでまだ言いません。余裕ないねとお思いかもしれませんが、このクソ相場で余裕なんてないです。生き残るのに必死です。

短期的な需給要因としてPOが4発出てます。サンケイリアルエステート投資法人、タカラレーベン不動産投資法人、フロンティア、イオンリート。それぞれ100億強なんで累計500億円弱。当然重石にはなりますし、タカラレーベン以外は覚悟が出来ていたかのような投資口価格推移になっているので買い戻しも出るでしょうし、そうすると他の銘柄にジワリと売り圧力になります。しかし、500億円弱ならぶっちゃけ余裕で吸収できる活況のマーケット。ちょっと下がったらこれ幸いという動きなんでしょうね。確か最近の東証REIT指数の高値は2015年1月で分配金利回りが3.5％。今はまだ3.6％あるので余裕すらある。頭おかしい？否定は出来ないです。。。

J-REIT分析2019年7月21日：東証REIT指数は2000ptで定着しつつある？

参院選選挙はいつになく選択肢がなくて苦しかった。inzaiです、こんにちは。この6年間で何かやってくれた人がいればその方を素直に選びたいところですが、まだ投票期間終わってないのでごにょごにょ。

さて、東証REIT指数はついに大台乗ったと思わせておいて翌12日に2000ptを割れましたが、それは1日だけで、その後はあっさりと2000ptを回復。その後も維持しております。

GW前4/26の東証REIT指数1889ptからは+6.6％上昇。その間の銘柄別リターンはこの通り。

タカラレーベン不動産投資法人 24.97%
物件売却益で分配金を嵩上げしたタカラレーベンが1位、というかその前から高利回り銘柄が買われており、そこに物件入替ニュースで一段高。4月26日のJ-REIT分析で「これ以上は悪くならないんじゃないかな」と書いたけどこんな展開はまるで予想してませんでした（ほんとだよ？）。

三菱地所物流リート投資法人 17.89%
インデックスイベントで大幅高。なんとか言うか不遇なREITですよね。三井不動産ロジと同様に低LTVなのに何してもまったく評価されず、POでボロクソに売られ、その挙句イベント期待でこれかよと。利回りは同じくらいになりましたがFFOで見るとまた違う景色があります。

サムティ・レジデンシャル投資法人 16.77%
大和証券がサムティとホテルREITを立ち上げるので、こちらは住宅として生き残りそうというのがネタでしょうか。日本賃貸住宅がP/NAV割れなのにこちらは好調というのも意味深。もともと持ってる物件のクオリティは高かったけど、大阪というだけで嫌われがちだった。まあ大阪は市況も悪かったしね。

ヘルスケア＆メディカル投資法人 16.70%
ヘルスケアはオペレーターさえ問題なければ20年固定で賃料はすこぶる底堅い。インフラファンドがあれだけ評価されているのだからヘルスケアREITがこうなってもおかしなくない。最近はSMBCのサポートを全面に打ち出しているしね。こちらも4月26日のJ-REIT分析で、インフラファンドよりこっちじゃない？とコメントしています。全然記憶ないんだけど、昔のinzaiはすごかった。。。

投資法人みらい 16.65%
合併が着々と進んでます。ミナーラ？あんなもん見に行かなくても冴えないの分かってたでしょ。エスコンやマリモの地方商業はどうなんでしょ。商圏見極めてきっちりやってると思うのだけど。

東急リアル・エステート投資法人 15.14%
産業ファンド投資法人 14.61%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 12.97%
ザイマックス・リート投資法人 12.79%
日本アコモデーションファンド投資法人 12.65%
アドバンス・レジデンス投資法人 12.08%
コンフォリア・レジデンシャル投資法人 11.96%
日本ロジスティクスファンド投資法人 11.59%
インヴィンシブル投資法人 11.19%
CREロジスティクスファンド投資法人 11.12%
ラサールロジポート投資法人 10.56%
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 10.18%
スターアジア不動産投資法人 10.14%
ジャパンリアルエステイト投資法人 9.89%
森ヒルズリート投資法人 9.44%
Oneリート投資法人 9.10%
エスコンジャパンリート投資法人 9.01%
ケネディクス・レジデンシャル投資法人 8.67%
さくら総合リート投資法人 8.55%
グローバル・ワン不動産投資法人 7.32%
日本プライムリアルティ投資法人 7.08%
森トラスト総合リート投資法人 7.03%
日本プロロジスリート投資法人 6.95%
日本ビルファンド投資法人 6.69%
サンケイリアルエステート投資法人 6.64%
ヒューリックリート投資法人 6.58%
大和ハウスリート投資法人 6.58%
MCUBS MidCity投資法人 6.47%
イオンリート投資法人 6.24%
プレミア投資法人 6.16%
オリックス不動産投資法人 6.14%
トーセイ・リート投資法人 5.82%
日本リート投資法人 5.78%
平和不動産リート投資法人 5.33%
ケネディクス・オフィス投資法人 5.10%
大和証券オフィス投資法人 5.06%
アクティビア・プロパティーズ投資法人 5.05%
ＧＬＰ投資法人 4.26%
スターツプロシード投資法人 4.21%
野村不動産マスターファンド投資法人 3.99%
星野リゾート・リート投資法人 3.89%
積水ハウス・リート投資法人 3.61%
日本賃貸住宅投資法人 3.26%
福岡リート投資法人 3.23%
日本リテールファンド投資法人 3.00%
森トラスト・ホテルリート投資法人 2.99%
ユナイテッド・アーバン投資法人 2.98%
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 2.98%
マリモ地方創生リート投資法人 2.87%
阪急リート投資法人 2.56%
日本ヘルスケア投資法人 2.44%
いちごオフィスリート投資法人 2.34%
ジャパンエクセレント投資法人 1.94%

フロンティア不動産投資法人 0.32%
悲しい。天下の三井不動産の商業REITなのに利回りは日本リテールはおろかイオンリートや日本賃貸を上回っています。ケネディクス商業の投資口価格が急落して何とか商業REIT最下位の称号は免れましたけど、ONEリートにも抜かれそう。元JTというのがいまいちやる気になれんのか。

ジャパン・ホテル・リート投資法人 -0.33%
悪くはないけど先行して上昇してたのとインヴィンシブルへの乗り換えで上値抑えられた感じもある。ファンダメンタルズもGWあってこれかあという感じだし、宿泊特化より供給少ないとは言え、その分、普通に景気サイクルの波に振らされやすいので、決して底堅いわけではないわな。

いちごホテルリート投資法人 -0.46%
冴えない。関西のシェア大きいし、こちらもインヴィンシブルへの乗り換えもあったんだろうなと。個人的にオフシーズンのホテルビスタプレミオはすごいコスパ良いです。しかしアコモと言いいちごホテルと言い、なんでここで広島のホテル買うんでしょうね。マーケットのパイ小さいし持ってても持ってなくても良い最たるエリアだと思うけど。サイクルの最後なのかなあ。

大江戸温泉リート投資法人 -1.03%
主要物件の契約変更したり、物件取得が止まったり苦戦している中で7月19日に発表した2020年5月期予想は減配。トップライン維持ながら営業費用が増加。しかし内訳は償却費増以外の理由はまだ分かりません。物件による凸凹が大きくなっているので予想難しい。

ケネディクス商業リート投資法人 -1.71%
冴えないというか3月に上がり過ぎたよね。あれ何だったんでしょうか。先週はレーザービームの下げが出て利回り4.8％超えまで売られたきました。

というわけで、この3か月は優良中小型銘柄と住宅銘柄ががっつり買われた期間でした。統計では海外から資金流入が鈍い、ほんまか？と言われるけど、銘柄ピックもそんな感じですわな。利回り格差はそこそこ潰してきた感あるので、ここから消去法的薄利多売トレードで荒れる相場になるのかな。2007年の時みたいにとりあえず2か月で20％上がるでーって展開になったらそれはそれで。

この上位と下位5銘柄にコメントするのは、手間とアウトプットのバランスが良いので今後はこの形で更新頻度上げていきたいところです。