また雨ですか。まじで今年は山に登らないまま秋シーズンが終わってしまいそうな感じです。そんな感じでこんばんわ、inzaiです。テンション低め。
イオンリートのIPOが発表されたましたが想像以上につまらないリートになってしまってようで。。。これならプロロジスの方がまだ面白いリートでした。配当利回り4.8％とか言ってますがどうせIPO価格を切り上げて4.5％くらいに落ち着くんじゃないでしょうか。いや、さすがに4％台後半くらいにはしてくれますかね。
なーんか、まじめに分析する気がしない、というか10年後のこのREITのポートフォリオがまったく見えません。海外どうすんのーとか、小型店どうすんのーとか、ちょっとお金ぼったくりじゃんよーちゃんと投資家に還元したってやーとか。
既存REITが保有しているイオン物件と比較しようとしたら、何やら住宅もたくさん検索されてくるので何じゃこらと思ってたら、ライオンズマンションシリーズも検索されてくるようで。。ある意味データ社会の不合理ですな。
いまの問題はむしろプレミア投資法人、ってかアメブロはタグ複数つけられないのでしょうがなく別の記事でアップします。
忘年会シーズンを前にすでに肥え気味のinzaiです。これから日本酒がうまい時期なのに。。なお、本日、全量純米ファンド2012からお酒が届きました。金曜土曜に体を絞って土曜の晩に飲もう。
さて、森トラストリートが公募増資を発表しました。2014年3月期は18000円から17200円（内部留保取崩し300円）、2014年9月期は17400円（同238円）。だいたい予想通りの内容です。来年までは大丈夫！
（6/9記事）と書いたように何とか来年までは維持できますが、売却益を取り崩してこれですからねえ。POでLTV下げても50％ギリギリなんで自力で17500円維持できれば御の字で、そのまま2015年に突入ですか。もしくは新しい解約予告でも出てるのか。
野村オフィスと違って大半の人が予想してたレンジでの配当金ですが、でもレンジの中では下限といったところでしょうか。物件買わないPOなんて久しぶりですね。追加取得を期待してていいのかどうか。POの価格次第ですかね。
イオンREITの話はまたいずれ。
15000円て書いてましたが、それだったら配当利回り6.7％になっちゃいますよね。13000円です。本文訂正してるので詳細はそちらをご参考ください。
なお、今日J-REITが上昇すると思ってた人はいませんよね？（鬼畜）POあった日本ロジスティクスファンドと日本リテールファンドの受渡日が10/3なんで今日はパッシブイベント日です。この2銘柄買って後の銘柄を売る日ですね。誤発注して良かった。。。（しつこい）
誤発注してもうた．．．（9/30記事）と思ってましたが無事にJ-REITが暴落して一安心のinzaiです。こんばんわ。ちなみにまだ買い戻してません。夜間で14400円割れたしもっと下がってまえと祈ってますが全体的に落ち着いてきてしまった感じですね。人生そんなもんです。しかし毎回毎回期初にJ-REITを律儀に売ってくるあの方々の頭の中はどうなってるんでしょうかね？売る水準が3％違えば1億円くらい変わってくるだろうに何故あんなことになるのか・・・
さて、J-REIT個別銘柄の話題ってしばらく御無沙汰でしたが、SIA投資法人の新規上場価格が45万円で決まりました。47万円くらいじゃね（9/4記事）と書いてましたが随分と突っ込んできたなと。札は十二分に集まってたようですが何でこんな価格になっちゃったんだろ。相変わらずIPOの価格決定プロセスって謎です。46万円だと札割れするなら45万円に上げるしかありませんが、この御時世そんなわけなかろうに。
配当利回りは5.8％くらい。あのポートフォリオなら多少のリスク織り込んでも十分ペイする水準ではないでしょうか。もちろん主力物件のテナント異動や資産運用報酬のところなど気に食わないところは沢山あるのですが、それでもこの価格水準なら持ってて怖くない。築古なのにシングルテナントが多くてしかもスポンサーがお世辞にも強いとはいえないオフィス中心REITとかお金積まれても嫌ですが、これくらいならまあまあOKかと。
・・・この後に豊洲とか青山入れてきて配当金13000円（10/2修正、15000円で書いてました）ぎりぎりです！とか言われたらマジで切れちゃうかもしれませんが。。
上場日は10月9日なんでIPO組は問題なく利鞘取れるんじゃないでしょうか。野村マスターみたいにIPO価格近辺でウロウロするか、47万円くらいでウロウロするかちょっと微妙なライン。ちなみに募集価格下がった分、LTVはかなりきつい感じ。
た17時半過ぎに知り合いから電話で「どーすか最近？そいやJリートフェア2013
行きますか？」と言われて思い出しました。
そうそう申し込んでたなと。精神的に朝イチは無理だが、イベントだし行かざるを得ない、ぶっちゃけ、家出る直前まで「あーやっぱ止めようかなあ」とか思ってました、ごめんなさい。
というわけで義務感100％で参加したのですが、明らかに来場者の年齢層が若返ってました。いつも見かける美男美女のカップルはともかくとして（てか色んな意味で目立つ）、業界研究してる風の大学生もともかくとして、ZAIとか億の近道とか買ってそうな方々がいつもより多かったのが印象的。
各REITのブースの構成は相変わらず説明会資料+ノベルティ、スペースは狭っ苦しいし、しかもブースの並び順が相変わらず意図の分らない順序でゴチャゴチャしてるし、無料のランチもいつものサンドイッチとコッペパンですが、なんとなくいつもと違う感じがありました。
私自身がここ1ヵ月ひたすらアウトプットを強いられてきた反動もあるのか（ブログなんて書けませんよ）、各REITの説明会も熱意がこもっていてスムースに話がインプットできましたし、少なくとも私が参加した時間帯はどこも社長さんが来てました。こういうのすっごい大事。
金融商品の性なんでしょうがありませんが、上昇したからJ-REITが注目され、保有銘柄が上昇したから投資家の方がこういうフェスに興味を示してくれてるわけで、じゃあ明日からJ-REITがドカドカ上がるかと言われれば、これだけで新規投資家が増えるわけありませんし、それは過去の経験からもほぼ間違いない。でも理解が進むことで押し目買いとか保有してない銘柄に興味を示してくれると嬉しいです。特に東証REIT指数1200ptくらいで買ってくれると嬉しい。あと私のブースでQ&Aコーナー作ってくれたら気合いれて資料作っていきますよ。でも覆面でお願いしますね！
そいや参加を取りやめた森トラストリートは結局公募増資の発表はなかったですね。あのタイミングでの不自然な行動は絶対にフラグと思ったのですが、いずれにしろあれだけLTV上げてればやらざるをえないでしょう。配当金をどこで落ち着かせるのか17500円維持できるのかなあ。