久しぶりのオヌヌメランキング。PCを変えたので一から書いたのですが、「こんなに時間掛かるのか？」と疑問だったものの、ブログにしてみてやっぱり1銘柄のコメントが長かったようで。前の2倍くらいあるよ！

最後は力尽きたので相場観、ランキングもまた今度。長い一週間になりそうです。

8951 日本ビルファンド投資法人 3.13% 712,068
業界のボス、三井不動産をメインスポンサーとするオフィス特化型J-REIT。時価総額はJ-REIT最大。日本を代表すると冠するには物足りないポートフォリオが難点（と言ってもJ-REITとしてはずば抜けたクオリティ）だったが、今年に入ってソニー、パナソニックの本社ビル（一部）を
取得してちょっとはグローバルにも胸を誇れるポートに。でも、オフィスの賃料期待と合いまったとはいえ配当利回り2.3％はさすがに突っ込みすぎ。何年後に正当化できるのって話だよ。EMもやってるUS-REITの上位銘柄の方がお買い得。案の定、急落しましたが今は良い感じの水準に落ち着きつつあります。

8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 3.06% 588,199
スポンサーの三菱地所って先祖代々大事にしてきた丸の内のオフィスビル群以外に何かあるの？って突っ込みたくなるくらいに「丸の外」では上手くいってない印象が強い。今後も東新宿とか西新宿の築浅ビルを高値で買うんだろうなあと思うとちょっとうんざりする感もありますが、それでもポートフォリオの質としてはNBFと2強ということで良いんじゃないかと。3月に何もしなかったのはびっくりですが、三菱地所の動き（決算予想と固定資産から販売への振り替え）を見ると今年もどっかでファイナンスやるのは間違いないところ。NBFにちょっと置いていかれた感もあるんですが利回りは均衡。

8953 日本リテールファンド投資法人 4.23% 385,275
三菱商事をスポンサーとする商業特化型REIT。J-REIT市場への資金流入で時価総額が大きいこのREITが買われるのはしょうがないとはいえアベノミクスで商業への評価が多少変わったくらいでは説明つかない上がり方してるなあ、と思ったらもう2月初旬のところまで株価が急落。関東財務局への手続きのタイミングを考えると3月にIPOしても良かったイオンREITが最大の需給悪化懸念。イオンモールが大型の公募増資したのでそこが落ち着けば今度はイオンREIT。となると秋くらいまでは引っかかるし、株価急落でアベノミクスの行方も気がかりなんでちょっと強気には。。。郊外型大型ショッピングモールとここ数年でシェアを増やした安かろう悪かろうの物件はやっぱり好きになれない。

8954 オリックス不動産投資法人 4.50% 162,612
社長を交代してテコ入れ中の総合型REIT。芝のオフィスビルには自らがテナントと入って、利回りの高い商業施設で配当金を上乗せして株価を見る限り持ち直しは十二分。オリックス本体も不動産業は一歩置きつつあるので無茶な物件取得もそれほどなかろうし、保有の中型オフィス物件の動向がこれからのポイントの全てと言って過言ではないかも。利回りとしてはこの辺からはまあ妥当なところで本音では5%は欲しいなあと思うけど。

8955 日本プライムリアルティ投資法人 4.11% 233,063
良い所を見れば良いのだが、ちゃんと見ると「あれ？一軍とは言えないか？」となる評価が分かれやすいオフィス中心の総合型REIT。スポンサーの東京建物がガンガン開発しているので、ちゃんとしたマーケット目線で取得してくれればもっとも成長が期待できると言っても過言ではない。中野のキリン本社、京橋、日本橋ときっちりリーシングしてREITに売却してくれればなあ。でも、これまでの経緯と東京建物の余力を考えると期待するのは酷というもの。いやー、POのタイミングが2月、3月でなくて良かった良かった。

8956 プレミア投資法人 5.44% 69,730
NTT都市開発がメインスポンサーのオフィス、住宅のREIT。成長しない、というか背負った物が重すぎて時間が掛かっている上にスポンサーから築古物件がポコポコ入ってくるので、リストラにも時間が掛かっているのが実情。オフィスの稼働率がじり下げで90％を割ってしまった。LTV上げてきて配当金10000円は維持できているが、市況が好転しないとそろそろ厳しい感じ。2013年10月は予想通り1万円割れてしまいそうになってきた。9500円でも利回りはそろそろフェアな水準ではないかと。

8957 東急リアル・エステート投資法人 4.51% 90,788
まあ、こんな感じにならざるを得ないよなあと言った感じのオフィス、商業のREIT。一番苦しい時期は乗り切った感じではあるし他の2番手オフィス銘柄に比べると問題物件がはっきりしている。森トラと同じくアップサイドが期待できない点をバリュエーションにどう反映させていくか。渋谷の大型開発でメリットはあるはず。東京全体が頭打ちになる中で渋谷、東急というブランドは勝ち組に分類されるということでOKかと。公募増資によるポートフォリオ成長が待たれるところではあるが見境なく物件取得に手を出している感もあるし、東急電鉄のバックアップが見えないのがなあ。

8958 グローバル・ワン不動産投資法人 4.51% 53,295
近？新？大？のオフィスREIT。ネットワン退去で悪材料出尽くしと言いたいが、競争激化が避けられない天王洲、名古屋、大阪の物件に明るい未来が見えない。物件入替によるテコ入れも期待したいが、どちらかという時間を買うのが実質的なところ。ちょっと物件を入れ替えたところで根本的な問題点解決できないが、マーケットの評価は「次」を見据えてバリュエーションしてきそう。なんとなく50万円割れは面白いんじゃないかと思ってる。

8959 野村不動産オフィスファンド投資法人 4.41% 156,223
どーすんの、これ？年末の水準まで戻っちゃったよ！駄目だ駄目だと思ってましたが、ここまで駄目になると思ってなかったのが本音。いや、株価アクションとしては真っ当ですが、野村不動産がここまで何も出来ないとは思ってませんでした。時間を買う気もない、というか
その手は東陽町で使い切ってしまってたのかと。あと2，3回はジリ貧覚悟でやると思ってましたが。。スポンサーの開発がクオリティ高いけど値段も高いというのが今のNOFの抱える問題点と相性が悪い。王道としては良いのですが、それを推し進めるには双方力量不足。あと何気にIRが悪いのも問題点だなあと。オフィスREITではダントツ。

8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 4.41% 287,720
去年までは安すぎたけど、3，4月は高すぎた。配当金狙いだったのでしょうけど、負ののれんがそんなに沢山残っているわけでもないし3％台前半はさすがに突っ込みでした。公募増資のタイミングはある意味では完璧に近い。15万円とかでやられると後が大変ですがみんながハッピーになれる水準だったと思う。OPAの裁判は今更感もある話ですが、反訴ってことはかなり折り合いつかない感じなんでしょう。出て行ってもらってビックかヨドバシでもいれれば良いじゃないかと思います。OPAの提示した賃料はないわー。

8961 森トラスト総合リート投資法人 4.59% 187,066
んごっ、となった渋谷フラッグの取得。良いもの持ってますが、J-REITは含み益が見込めない水準で買っちゃうとあとで辛くなることがしばしば。ソフトバンクだってケチつけようのない企業ですが、あの単価で次も更新してくれるかと言うとスペックとかの面ですんなり行かないんじゃないかと。たぶん孫さんもいないし。そういう意味では堀野社長もいないのか。目先では2015年が鬼門。まとめて契約更改がきます。果てして神戸製鋼はそのときまで単独企業として生き残っているのか。中長期の固定賃料はこれが怖いでございます。単価問わなければ三田が埋まるのは時間の問題。来年までは大丈夫じゃないかなあと。

8963 インヴィンシブル投資法人 3.14% 17,191
ん？

8964 フロンティア不動産投資法人 4.14% 218,240
業界内でのポジショニングを考えた場合、三井不動産をスポンサーとする商業REITのポテンシャルは高い。JTから引き継いだ物件もそれなりに上手く料理していると思う。ピカピカとは言わないけど、このREITが駄目だったら仕方がない、と言わせるくらいの信頼性。直近で取得した天神、広島などちょくちょく投資家の信頼を裏切るような取得もあるが、たまに池袋のようなピカピカの物件も入れてくれると安心しちゃうのよね。

8966 平和不動産リート投資法人 5.10% 49,875
結局、合併したREITの中でもっとも早くリストラ完了したのはこのREITだったという事実。オフィスはまだ安心はできないものの、東証に振り回されているスポンサーに比べると安心感すらあるので他のREITと違って大事にされてそうな感じが良い。プレミアと似たようなポート構成です
住宅はシングル中心だし、負ののれんもあるし、10年後もほとんど変わってないんじゃないかという心配さえしなければ良いREIT。利回り7％とかお買い得だった水準はもう戻ってこないのか。

8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 4.11% 127,872
100万円クラブ入りしたのも束の間。依然としてREITの中ではトップクラスの安定感ですが、
プロロジ、GLPに比べると地味な感は否めない。将来は肩を並べると思ってますが、外国人に認知される日はまだちょっと遠いか。物流業界はバブリーになってますが、ここはそれなりに中長期的な目線で動いてくれると信じたい。ポートフォリオはまだまだ余力もあるし。

8968 福岡リート投資法人 4.39% 101,844
九州財界がバックアップする九州特化型の総合型。博多の商業3割、オフィス3割、その他エリアの商業3割というイメージ（あくまでイメージ）。キャナルシティは駅ビルの新規開業も落ち着き、ポジショニングのためのリニューアルが進んでいるものの、中国、韓国のダメージはそれなりに大きく、テナントの入れ替えもまだ必要になりそう。オフィスはまあまあ。住宅の取得方法を見てるとやっぱ九州では力あるなあと思う。アベノミクスでは主役になれないREITだがエリアNo,1というのは評価して然るべきかと。もうちょっと利回りが欲しい。

8972 ケネディクス不動産投資法人 4.83% 103,731
ケネディクスグループ全体が日興兜町ビルに移転することで2.5フロアは埋まった。ってか最初からやればよかったのに。本当に一棟借りで何とかなると思っていたのだろうか。そう信じた投資家は誰もいなかった、かもしれない。正直、中小型オフィスに明るい未来はないと思う。特に活況を取り戻しつつあるオフィス街を歩いていると表面だけリニューアルしたビルの相対評価がかなり下落しているような気がする。少なくとも賃料上昇するのにエレベーターやトイレだけではどうにもならんのではないかと。15年くらい過ぎたら、MBOで非上場化してヒューリックよろしく片っ端から立て直すことになるんじゃないかなあと思ったり思わなかったり。そんなこと考えてるとそもそもJ-REITには投資できないのですが。

8973 積水ハウス・ＳＩ 投資法人 4.69% 71,663
J-REITの中でもっとも手厚いスポンサーを受けているんじゃないかと思われるREIT。他のスポンサー交代系企業が中途半端なところでストップしたのに対し、サプライズだった商業売却も含めて全て順調と言わざるを得ない。スポンサー本体がきっちり中期的な経営プラン通りに順調に伸びているし（中国は懸念だが）、なんだかんだ言ってもプリュスシリーズをきっちり公募増資で買い取れたのが大きい。こんなに短期間で処理してしまうとは、本体の中でもREITの地位が上がってるんじゃないだろうかと。

8975 いちご不動産投資法人 5.07% 54,850
生き残った新興不動産企業のグループで今後は面白いことになりそうな気配もある。
負ののれんも少なくなってきたが、元々マーケットの期待値も低いので多少のネガティブ材料は出尽くし感にも。合併後の再建もほぼほぼ一巡。意外に手堅いオペレーションをしており、嫌いな人は少なそうだと思っている。執行役員（FCレジの時から）がスポンサーと関係の薄い数少ないREIT。

8976 大和証券オフィス投資法人 3.85% 134,769
買い余力残したままここまで来ちゃったなあ、と至極残念なオフィスREIT。独立系で苦しい取得も目立つが少々高値だろうが築古より新しい物件を求める姿は正直、かなり立派だと思う。普通はマーケットの圧力に負ってDPS押し上げにいくところ。このサイクルでは買い逃した感はあるのだがここまで来たら姿勢を維持し続けて欲しい（単にリーシングに自信がないだけかもしれないが）。5年くらいあれば報われる局面もあるんじゃなかろうかと。何気にIRも良い。こういうのは証券会社系。

8977 阪急リート投資法人 5.20% 41,675
どうみても物件入替とか公募増資とかかなり具体的な内容までダダ漏れだったとしか思えないREIT。大きなインパクトのある行動でそこは高く評価したいのだが、こんなにあからさまな動きされると萎える。大阪中心であそこまで買われるって、HEP5売って本社ビルとか西宮ガーデンズ買わない限りありえないよHAHAHA！と笑ってたら本当に入れ替えたし。この流動性でここまで買い上げるって余程確信的な情報がない限り俺には無理です。ちなみにこの水準でも十分なところまで調整しているのではないだろうか。6％が当たり前だった時代も長かったので油断はできないが、まっさらな気持ちでバリュエーションすればOKなところ。

8979 スターツプロシード投資法人 4.97% 25,096
やったねタエちゃん！と言いたくなった公募増資。一度やればあとは何とか続けられるもの。このREITにピカピカな物件などという大層なものは求めてないので、ああいう物件を買い続けて欲しい。ポートフォリオさえ大きくなれば色々と出来るREITだと思うのです。でも利回りはもっと必要。

8982 トップリート投資法人 4.43% 67,193
トップとかプレミアとかグローバルとか半端に大層な名前付けるREITは大成しない法則でもあるんだろうか。トリトンは着々と埋め戻し進んでいるようですが、賃料単価は元には戻らない。デベと違ってグループ内での中期的な位置づけなんてものはないんでしょうね。スポンサーからつまんない物件を高値で買わされるのが
関の山かなあと。

8984 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 4.55% 128,433
雑な公募増資でしたが、これまでの頑張りに免じてまあ許そう。ここからどうやってポートフォリオを大きくするかが問題ですが昨年までの丁寧なポートフォリオ構築に比べると目黒と博多はちょっと違う雰囲気がありました。今の住宅の価格上昇を見るとスポンサーが売り惜しみする気持ちは分かりますし、突然J-REITが急騰したので物件の用意が間に合わなかった可能性も。

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 4.79% 91,352
ヒルトンこの値段で買っちゃったかーと思った人も多かったに違いないですが、負のれんもたっぷりあるし今はポートフォリオを成長させる時期。あのエリアには競合も出てこないでしょうし、トロフィー物件は次に期待。まあ、そもそも何をもってトロフィーというか難しい。マンダリンとかコンラッドを高値で買っても誰も喜ばないでしょうし椿山荘とか明治記念館なら良いのだろうか。個人的には品川あたりのビジネス、観光ともに厚くお客さん取れるところに欲しいなあ。ホテルばっかりは自分で建てないと築浅物件が取得できないので悩ましい。

8986 日本賃貸住宅投資法人 4.32% 89,430
不思議なくらい値持ちいい住宅REIT。再建もほぼ一巡して70億円も負ののれん余ってる時点で懸念材料は何もない。独立独歩の精神で出来ることを着実にやってきた結果。他の住宅REITに劣後する要因はほとんどないところか減損をカバーできると言う意味ではアコモや積水より安定感がある。スポンサーに期待できないので物件取得で配当金を伸ばすのは難しいが、J-REITがそういうフェーズに入るにはまだ先の話。でも、バリュエーションがここまで高く評価される要因がないのも事実なんですが。。

8987 ジャパンエクセレント投資法人 4.52% 121,923
ヒューリックがREIT作ったらみずほ系が3本上場することになります。一社にまとまっていれば、もっとパワフルなデベロッパーとして日本橋エリアを制するのも出来たかもしれないのに。。彼らにすれば社長枠が3つあるほうが重要なんでしょう、きっと。首都圏の物件は多くても、都心は少ない。そういった評価通りのバリュエーションですが更なる下方バイアスはみなくても良いかと。将来的には興和の赤坂開発の資金を捻出することになるのでしょうがもうちょっとポートフォリオをピカピカにしないと難しいファイナンスになると思われ。

あー、しんど。やっと3000番台ですか。久々に一から書くと辛い。どういうREITなのかとかバリュエーションとかほとんど書いてない。雑感に近いものになってますね。さ、気を取り直して。

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 4.52% 138,888
三井不動産系の住宅REIT。大川端の含み損がちょっとあれですが、それ以外は物件もオペレーションもスポンサーからの物件取得も文句なし。公募増資でLTV低下、希薄化して、徐々に配当金を押し上げるスタイルなんで分かりにくい点もありますが着々と巡航ベースでは成長してます。共立メンテから学生寮取得するのは完全にストップしてしまったようでちょっと残念。景気が悪くなってきたらまだ買えるようになるのかもしれませんが暫くは我慢。

3227 ＭＩＤリート投資法人 3.21% 38,323
大幅下方減配で株価はアベノミクス前の水準に完全に行ってこい。
奇跡は起きなかったというだけ、キャッシュフロー面では影響なしですが、やっぱ配当プロダクトであるJ-REITがこれやっちゃ許されないということなんでしょう。利回りは保守的に見ても6.5％くらいになってます。同じことやるのは早くても2年後くらいだと思うので面白いところ。

3234 森ヒルズリート投資法人 3.47% 142,333
そこまで良いPOだったとは思いませんが、オフィスREITの中ではNBF、JREに次いで完全に3番手扱いに。この株価水準を維持できればみんなが望む森ビル系REITになれるだけにそんなに無理ないところだとは思います。今ならど真ん中の物件買っても配当金は維持できるかなと。

3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 4.94% 73,883
まあ、こんなもんでしょう。野村不動産グループの迷走はどこまで続くのか。もうみんな合併しちゃえば良いのに。

3249 産業ファンド投資法人 3.56% 138,755
このREITがEPSグロース期待でこの株価水準なのは問題なし（森ヒルズはちょっと期待大きい気が）。
何を買うかは発表しないと分からないのが難点ですが、とりあえず最新鋭の物流施設を買うことは
もうないでしょう。完全に産業施設特化型になりそうだがそれが良い。代替性とかテナントリスクは二の次。
アメリカ型です。一発来たときが怖いけど三菱商事の力でなんとかするんでしょうきっと。
物件取得はそこまでスポンサーに頼ってる感じでもないんですが。

3263 大和ハウスリート投資法人 4.50% 83,817
上場時には賛否両論あったものの、BTS型への信頼感は株価が示すとおりで良いんじゃないかと。
次のファイナンスがどういう形になるかですがある程度物件は見えているので心配もいらないだろうと思います。

3269 アドバンス・レジデンス投資法人 4.49% 248,620
大丈夫！5％あれば文句なし！

3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 5.40% 14,801
すでにIPO時のシナリオは大きく崩れた感じです。

3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 4.37% 140,604
一流の商業と2流のオフィス。この闘いはまだ続きますが、この価格水準なら一等地の物件も買えるんじゃないかと。

3281 ＧＬＰ投資法人 4.89% 162,269
こんなもんだと思います。特に突っ込みどころもなく。

3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 4.57% 45,401
住宅REITとして割安だっただけ。

3283 日本プロロジスリート投資法人 4.54% 144,921
物件は業界トップクラスで良いタイミングでファイナンスできたので一安心。

なお、ランキング及びコメントは現時点の好みを表現したものであり、本ブログの情報を用いて行う判断の一切について責任は負いません。どうしても自分の責任で投資したくない方は証券会社や有料の情報をご参考いただくしかないと思います。