いまさら感ありますがビットコイン作った奴って頭良いですね。供給量のコントロールと言い、取引手法と言い、今のPCスペックだからこそ可能な現実経済に足を突っ込んだ壮大な経済ゲームシステムという印象ですが、ゲームっぽくないところもまたミソじゃないかと。通貨と言う意味ではIMFのレポートの通り何の信任もない取引ツールであり議論はそこで終わりなんですが、そもそもドルも円も元も通常使用の時には何の信任に基づいているかなんて考えないので大した問題じゃありません。使えるかどうかだけですもんね。ビットコインは最終的な供給量決まってるので、パンパンになったら（要はリスクフリーで入手する方法がなくなったら）次のビットコインができるだけというのは投機先として大きなデメリットじゃないかと思いましたが2040年くらいまで大丈夫と言われると杞憂っちゃ杞憂なのかもしれない。本当に通貨に投資する時は信任のは重要なファクターであり、テクニカル分析とかファンダメンタルズ分析なんてのは要は信任の有無を判断するツールでしかないのですが、ビットコインはそもそもそういうのとは関係ないですし。もう3月であることに衝撃、inzaiです。こんにちわ。

久々のJ-REIT分析です。昨年は2月3月に10弱のファイナンスがあった気がするのですが2月はまさかのゼロ。PO、IPOのスケジュール見てると証券会社が忙しすぎんよー、というのが最大の理由な気もしますが、ピカピカ物件の取引が減少してるのも大きいと思います。売る方も簡単には売りたくない、売り惜しみじゃないんでしょうけど次の案件がないのに無理して売る必要もないってのはちょっと根が深い問題じゃないかなあと。そいや最近ひさびさに自宅近辺の中古物件のちらしを見るようになったのですが、ほんまか！？というようなものがチラホラ出てきます。うちより徒歩5分以上遠くて、20年以上古くて、面積も15㎡ほど小さいマンションがちょっとだけ安い価格で売り出されているのを見ると来るとこまで来てるなあと。ここから価格が上がらないことはあってもイコール下がるわけじゃないので心配するようなバブルとは思ってませんが．．．

でJ-REIT分析。左から価格、利回り、時価総額（億円）です。

8951 日本ビルファンド 582,000 2.64 8,055
三井不動産をスポンサーとする日本最大、もちろんオフィスリートとしても最大の一兆円ファンド。上場来の社長が交代してもうすぐ3年目くらいな気がしますが投資家としては振り回された期間でもありました。この規模まで行ってしまえば丁寧にファイナンスでDPU作らなくても数年単位で帳尻合っていれば良い気がしますが、急にそんなことされても困るというのも一方で本音でありまして株価がアンダーパフォームしたものそれは無関係とは言えないかなと。とりあえずは汐留、お茶の水あたりのリーシングに注力するようですがそもそも稼働率も高いところで安定しているし、賃料上昇がいつどのくらいってのがマーケットが本当に期待しているところなんでしょう。ソニーのビルもういっちょ買ったりしないかしらん。

8952 ジャパンリアル 551,000 2.75 6,547
賃料上がるでーってスポンサーがずっと言ってますが安売りしないだけでPLにはなかなか反映されてこないジレンマ。最前線でやってる本人からすると下がらないだけで御の字という感じなのかもしれませんが。。棚卸に替えた電気ビルジングを非上場REITにはめ込んでくれたことはGJでした。あれがJ-REITに来た日にはねえ。西新宿、東新宿の方がなんぼましかという話です。

8953 日本リテール 200,800 4.05 4,635
高値買い物件を整理して仕切り直しか。きっとイオン物件も売っちゃうんでしょうね。何を買うかと言われるときっと地方の高利回り商業施設と都心の商業ビルなんでしょうけど個人的にはそういう廃棄ロスを商品にするようなスーパーの総菜みたいなやり方はそろそろ止めてほしい。三菱商事先生は開発継続してんのかな。

8954 オリックス不動産 128,700 3.69 2,172
社長が変わりました。えーって思いました。ちょっと年配っぽい方がいらっしゃるようですが、REITビジネスって重鎮より腰の軽い社長の方がうまくいくことが多い気もしますんでちょっと心配。他のREITもそうですが如何にも管理職やってましたって感じの出向者でうまくいった事例が少ない。J-REITで一旗揚げちゃるくらいの方がいい。何がどう株価に繋がってるかいまいち分からないのですがそういう気がします。

8955 日本プライム 352,500 3.42 2,908
決算発表して一歩進んで一歩下がった感じ。それなりに順調な成長を見せたんですが年末以降の株価の切り上げでほぼ織り込んでいた模様。利益水準が下がるかもと思ってた人は誰もいなかったんでしょうね。どっかでいらんこと話してしまったのか。ここからはヒューリックリートとの競争を意識するのかもしれない（投資家が）。

8956 プレミア 394,500 4.81 863
NTT都市開発の業界ポジション的にはもうちょっと評価されてもいい気がしますが、おっとりした会社だけに稼働率の改善をそこまで期待する人が少ないのか。まとまった退去は一巡しつつあるもののUDXとかどうなるか分りませんし、NTT子会社をじゃんじゃん誘致してくれるなんて誰も期待しようになっちゃったのか。じっくりPOして財務立て直すしかありません。そろそろ住宅を売れば利益出そうな気もしますけどどうなんでしょうね。

8957 東急リアル 124,400 4.02 1,216
やーーっと株価が上昇してきました。あれだけ都心の物件持っててこんだけ鈍いってことは駄目なところに強く意識が行ってるってことなんでしょう。バリュエーションなんて減点制ですもんねえ。まあこのREITの場合はNAVが改善してもあまり意味がないという痛いところもありますが利回りがケネディクスに負けているのは悔しいでしょうね。

8958 グローバル・ワン 691,000 5.49 670
そろそろ来期に向けて物件取得が出るころだと期待したい。大掛かりなPOとかしないかなあ。アベノミクスで持ち直しつつある森ビルとのネットワークが弱まっていると嫌な展開になりますが、こればっかりは待つしかない。

8959 野村不動産オフィス 430,000 4.65 1,602
がんばろう！分譲マンションが好調過ぎて投資家分譲向けビジネスいらないかもしれないけど頑張ろう！PMOはこれからどんどん供給されるんでしょうけど今のNOFの株価だと全部買うのはちょっときつい。

8960 ユナイテッド 155,500 3.54 3,701
決算良かったですね。でもあれだけハードル上げておいて社長交代はないわｗと思いました。丸紅って不動産強いのか弱いのかよく分からないんですが、あの物件取得力はどっから出てくるのか。経営陣が優秀なのか商社らしい総合力で勝負しているのか。ここからやっと配当金を伸ばせるフェーズに入ってきました。

8961 森トラスト総合 840,000 4.12 2,218
ソフトバンク本社買ったときはJREを食っちゃうくらいの勢いがあったのに今は昔。森トラの次期社長はREITに興味ないというのはほぼマーケットコンセンサスですが、最後の大型取得となった渋谷のH&Mは今はあの値段では買えないでしょうねえ。よく決断したと思います。あのタイミングとあの立地、マーケットのサイクルをきっちり見極め切ったところでしょうか。ただ株価がここまで低迷し続けるとは思ってなかったと思いますが。正念場の来年に向けて何かやってくるのか。

8963 インヴィンシブル 18,550 5.01 292
時価総額が60億円まで下落したときはどっかの銀行に話持っていたら融資してくれるんじゃないかと思ってましたがファイナンスで何とかここまで持ち直しました。他のREITとは一線画した運用です。

8964 フロンティア 552,000 3.60 2,738
三郷。三郷かあ。良いんじゃないでしょうか。20000円見せてくれるとろことかほんと減点する材料がないREITです。

8966 平和不動産リート 81,200 4.11 716
地道な努力を続けてここまで株価が上がって来ました。昨年のPO価格が7万円ちょっとだったのでマーケットにはまだまだ利鞘が抜ける機会が多いなあと思います。ポートフォリオ構成なんかはプレミアと似たような感じでスポンサーはこっちの方がはるかにマイナーなんですけどね。内部留保ってのがそれだけ評価されてるってことなんでしょう。仕切り直したREITの強み、そして過去の投資家の犠牲にアーメン。
8967 日本ロジスティクス 227,600 3.25 1,889
ザREITって感じのREITです。やっとここまで評価されてきました。LTV考えるとGLP、日本プロロジスと比べようもないくらいに成長余地あるんですけどね。J-REIT初の開発とか見てると物産と商事のイメージそのまんま現われているれてる感じ。

8968 福岡リート 171,400 3.76 1,183
地味ですが福岡商業の仁義なき戦いは手打ちと言う感じもあり安定運用が評価されてここまで来ちゃいました。九州の物件、投資家は少なそうですが住宅見てるとそれなりに興味持ってる投資家は多そう。ホテルとか沢山ありそう。

8972 ケネディクス 505,000 3.77 1,679
いや、まあ良いと思うんですけど過去の借金を返しただけでそれが未来永劫続くわけじゃないと思うんですけどそんな株価でいいんだろうか。あと2年は大丈夫と思いますし、他の投資家が敬遠しがちな中小型オフィスをガンガン買っていけるところは強み。今後も景気サイクルに左右されるんでしょう。

8973 積水ハウス・ＳＩ 529,000 4.05 844
大口投資家が売ったようですね。株数だけ見ていると特に運営に影響でないあの会社なんでしょう。商業ポートフォリオの整理も一段落してここからはガチで成長しなきゃいけないフェーズです。でも坪13000円超えでNOI利回り4％後半のマンションがダウンサイド見ずにここまで評価される時代が来るとは思ってませんでした。

8975 いちご不動産 64,000 4.78 657
こちらは利回り5％を切ることはなくなりましたがこの水準から抜け出せません。平和不動産リートとそこまで差を付けなくてもいいんじゃないかとも思いますがどうなんでしょう。

力尽きたので今日はここまで。長いなあ。あとニュースも少ないしボラティリティも小さいので書くことが思いの外少ないです。

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