月別アーカイブ: 2014年5月

【ヘルスケアREIT】オレが介護業界の実態を内部告発する・・・・・

・交換はもちろん、トイレいけるやつはケ○の穴も拭かないといけない。常人と違って下痢便みたいなのばかりでおむつがやばい
・認知症じゃない人でも生活保護、無年金の性格悪いジジババの割合が異常に高い。暴力行為にも黙って耐えないといけない
・看護職しかできない医療行為などの違法なことも普通にさせられる
・ベッドから車椅子への運ぶ時など重労働。腰を痛めて辞める奴が後を絶たない。労災にもならず泣き寝入り
・従来型と呼ばれる施設での人間関係は特に最悪。職員間はもちろん、入居者で派閥を作ってるところも
・あまりにも賃金が安い為に国が1万程の処遇改善費を出してるが、末端に行き渡らず経営者が横領してるところも多数
・仕事に必要な資格に三ヶ月or半年の講習がほぼ必須。仕事する前からハードルが高い割にリターンがない
・昇給、昇進がほぼない。昇進出来たとして主任まで、サービス残業が多く、労働単価が下がる事の方が多い
・夜勤が月に4～8回ある。日勤でも時間がバラバラで身体を壊しやすい
・夜勤中の入居者の突然死など、その対応の責任を負うことになる。年に何人も死んでいき、それに関わらなければならない
・これだけ労働環境が悪いのに手取りで15～18万くらい。夜勤手当入れてこれ。昇給がないから一生このまま。
・退職金もない。腰痛で仕事できなくなったら人生詰む
・介護業界からの他業種への転職も難しい
・土日祝日関係ない。大晦日、正月ももちろん仕事。仕事場で年越しすることも普通

続き

ちなみに続きのリンク先は上に書いた内容よりもっと生々しいです。inzaiです、こんばんわ。祖父、祖母を看取って（と言っても介護そのものは親だが）、叔母がそういう系で働いてた私でもちょっと重い感じ。ネットの情報なんでどこまで信じるは御自身の判断にお任せしますが、まじであれなんだよなあと。

メディアでヘルスケアREITの話が出ており業界でもそこそこ議論が出尽くしつつあるこの頃ですが（いまだに国交省でガイドラインとかなんちゃら作成中ですが）、現場というか実態は楽観視できることなんざ何もありません。国の金回りも個人の金回りもお先真っ暗なそれだけです。

どうかにしてヘルスケアREITを成功させて、もっと関係者の負担を軽くできるようなシステムにできないものかと漠然と悩んだりするのですが、オーナーとREITの関係がいくら上手くいっても所詮は現場に関係ない。今だって富裕層が土地貸してオペレーターが低金利で金借りてかなり経済的には負担が少ないはずなのに定職率は低いまま。徴兵制のごとく20代から30代は1年間介護職させるくらいの大きな制度変更がないと高齢化社会に人の意識が追いついてこない気がします。移民というのも一つの手ですが、国の格差がなくなると使えませんしそういうのは農業で十分問題点は洗い出されているはず。10年後には延命治療とか認められている気もしますが、何にせよヘルスケアREITはかなりがっちり社会的貢献を重視して優遇して欲しいもんです。

J-REITの売買代金が突如2倍に！指数1550ptへ！

上昇するのは嬉しいですが、J-REITは最低限の保有しかないので（資産の33％）売るに売れない。inzaiです。こんばんわ。改めて数えたらキャッシュが半分弱でした。しばらく使わないうちに溜まってたようで。

あれだけ日興のアナリストがレーティング上げても反応しなかった野村マスターが爆騰して、出遅れていた日本リテールファンドもしっかり。中小型はまだちょっと重い感じなので、海外勢だか地銀あたりかもしくはその両方、あと投信あたりも買ってる感じなのでしょうか。ASEANリートが一巡しかけた後でシクリカルには来てもいいかなって感じでしたか思ったより素直にJ-REITに流れ込んできました。

本日は5月権利落ち銘柄と理由不明ですが1月/7月決算銘柄が重かったですが、それも明日あたりはきっちりローテーションしてきそう。三井不動産の投資スタンス見ているとそれなりのバリュエーションにあるデベ株はともかくJ-REITは売りより買い優勢になる気持ちはまあ分かる。それでも四六時中見ている人間と不動産をテーマに何か探したらたまたまJ-REITを見つけた人間とでは正直、見えている景色が違うようで何とも言えない気持ち悪さもあります。

冷静になってみると年度初に書いてた通りの展開で、強気だけど何もできてなくやられるんだろうなあと思ってたら本当にその通りやられました。遊びのお金を控えめにしおけば今頃は年初に立てた目標金額には届いていたことを考えると残念ですが、後手後手に回っているとはいえ、惨敗という感じでもないのか。不動産とマザーズはほんと結果オーライでしたがポジションを絞ってからこそ享受できたリターンでもあるし、良しとしたい。あとはボーナスがどれだけもらえるか。。。

人権とは誰の人権だ言ってみろ

ネットのネタなんでほんとかどうか分かりませんがフランス人かっけえ。inzaiです。こんばんわ。移民社会の将来でもあるんでしょうけど。

三井不動産が公募増資を発表しました。3500億円弱。かなり巨額な気もしますが、時価総額3兆円でフリーキャッシュフローが1500億円の会社なのでやってもやらなくても良かったんじゃないかとも思います。REITが物件取得できなくて困っているときに、すでに走っているプロジェクトのために3500億円、なくても困らないよなあ。銀行がいくらでも貸してくれるというのに。ひょっとしてパシフィックセンチュリープレイスを買うのが三井不動産だったりするんでしょうか。いやいやそんな馬鹿な。目論見書にもそんなことは書いてなかったはず。そんな滅茶苦茶なことはするまい。

こうなってくるとNBF、フロンティアあたりに物件が出てくるのがちょっと延びたりするんでしょうか。それなりに投資家向け分譲の売却益が計画に入ってるので、ゼロってことはないでしょうけど大型ファイナンスで配当金も！って期待している投資家は去年よりは減ってるとはいえ一定数いるわけで、中期的に株価に影響もありそうな感じ。

ってかやっぱり三井不動産がここまでアクセル全開ってすごいよなあ。物流施設の開発はかなりお金いると思いますが商業とかはそんなでもなかろう。マレーシアの海外案件走ってるしそっち方面だったりするのでしょうか。もう溜息しかでません。3500億円ってLTV50％なら7000億円。それだけでユナイテッドアーバンよりはるかにでかいわけで。はあ。希薄化の影響はそれなりなので下がってくれれば拾いにいきたいところであります。

資金使途は飯田橋グランブルーム、ららぽーと富士見、柏の葉キャンパスシティ、札幌三井JPタワーの他に、「平成27 年（2015 年）３月期設備投資として、日本橋二丁目再開発計画（東京都中央区）、日本橋室町三丁目地区市街地再開発計画（東京都中央区）、新日比谷プロジェクト（東京都千代田区）、北品川五丁目第１地区再開発計画（東京都品川区）等のオフィス・商業施設ほかを含む複合開発等、および、ららぽーと和泉（大阪府和泉市）、エキスポランド跡地複合施設開発事業（大阪府吹田市）、海老名西口商業施設計画（神奈川県海老名市）、三井アウトレットパーク北陸小矢部（富山県小矢部市）、三井アウトレットパーク札
幌北広島（２期）（北海道札幌市）、三井アウトレットパーク木更津（２期）（千葉県木更津市）等の商業施設に203,776 百万円、三井不動産ロジスティクスパーク（以下、MFLP）久喜（埼玉県久喜市）、MFLP 堺（大阪府堺市）、MFLP 船橋西浦（千葉県船橋市）、MFLP 日野（東京都日野市）等の物流施設、その他賃貸マンションやホテル・リゾート施設等に107,639 百万円を支出する計画」（原文まま）、って全部今年中に使っちゃうのかよ！

鈴井社長が辞めて、ユナイテッドアーバンがPOして

なんだかよく分からないけどここ数日で負けを覚悟したトレードがまさかのプラスになってうっきうきのinzaiです。マザーズ万歳やで！

残念なニュースですが、ジャパンホテルリートの鈴井社長が退任されるようです。ちょっと驚きです。ここ一ヵ月ほど株価は明らかにアンダーパフォームしてましたが、こういうことだったんしょう。もうすぐ辞めるんですわーとか言って回ってたんですかね。東洋経済とかの経済誌でホテル特集組むとまず鈴井社長のインタビューから始まるってのがお決まりだっただけに、独立系のこのREITで業界の顔だった社長が退任ってのはほんと意外です。じゃああと10年もできるかと言われるとやりたくもなかったでしょうけど、本日発表で本日退任ってのもすごいなあと。もちろんネガティブな材料ではありますが、何だかんだ言ってもホテルの売買は大手としかやってなかったから大丈夫かなあと思ってますが、新浦安のホテルの単価が下がってたのとか含めると来週以降の株価水準はちょびっと不安もあります。

また、ユナイテッドアーバンが200億円弱のPOを発表しました。取得は30億円ほどの仙台のオフィスのみ。買い漁っててLTV上がってたから、どうするのかなあと思ってましたが、このPOでLTVが2％ほど下げてきました。45％くらいかな。それでもついに配当金が負ののれんなしで2750円を超えて、2015年5月期には2880円まで上昇するのだから大したもんです。権利落ち直前ということもあり株価は16万円超え、すっごい勢いでしたね。配当金上昇後で利回り3.6％ってきっつい気もしますが、ここ数年、一番節操なく買ってたはユナイテッドアーバンでしたがここまで理想的な形で報われるとはマジで思ってませんでした。レジ系と比べるとオフィスのフリーレント解消とか増配要因が多いとは言え、合併当初はボロクソな評価でしたからね。私は大好きなREITでしたけど色んな人からボロクソに言われました。商社系だししょうがないね。双日の日本リートもいつか評価されるといいなあ。思い出で言えば、GLPをボロクソに評価して、日本プロロジスをあんまり評価しなくて痛い目あったのは私です。人生うまいことばかりじゃないのよ。

そんなわけで再来週まで週末含めて休みがなさそうです。マジか。土日に8時間ずつ働かせるなら、平日の午前まで働くよ、って言いたいところなんですが。。。

ナンピンやめた途端に上昇。。。これが鉄火場か、、いやミクシィよりは。

 

年を取って時間が過ぎるのが早くなりました。何が困るって図書館で借りた本の期限が早すぎてほんとほぼ毎回延滞してます。つい先週借りたよなーと思って新しい借りて怒られる、みたいな。inzaiです。こんばんわ。

つい先日、これより下落したらサイクルが崩れた感じがするのでナンピンはしないって書いたらこの爆騰ですよ。レンジ相場で決め打ちしてたからこその買い出動なんである意味では成功トレードなんですが、戻るまでのズブズブな展開はお金突っ込んでみて改めて恐怖を覚えました。不動産はプラス、マザーズはあと1％程度でプラスなんで過ぎてみれば全然大したことのない含み損でしたが、海外があれだけ動いて日本株も下げたら、ってのは堪えます。基本的にルールを変えることはない（当初に客観的に決めているつもりなので）のですが、ちょっと今回は相場を注視し過ぎたのかもしれない。要らぬ動揺が入ったかなと。粛々とポジション積んでいれば良かった。今朝、マザーズが上がりそうで上がらなかったタイミングなんかは絶好の機会でしたね。買うか、買っちゃうかとピクピクしてました。

それはそうと、色々とコンテンツを追加予定です。ってか個別銘柄のところをもうちょっと充実させようかなと。POの話とか丁寧に書いてる人も多いのでわざわざ自分が書かなくてもって思うのですが、自分の記事を読み返してみると結構勉強になること、その後の自分が忘れている着眼点があったりするので多少はつまらない記事になってもいいかなあと。上のメニューで死にコンテンツになってるバリュエーションとかそれです。