月末ドレッシングが当たり前、J-REITのブログへようこそ。inzaiです、こんばんわ。今日もすごかったですね。前場はしーんとしてたのに後場から如何にもな買いでこのまま1600ptいっちゃうのかと思いました。まあ今日は今日、明日は明日。J-REITはそれくらいの気持ちがないとやってられません。ちなみに仕事が忙しくてREITの売却忘れてました。昼飯食ってるときはあとで発注しなきゃって思ってたんですがね。

さて、昨日の続き。久々に書いたらペースが掴めずに思いのほか長くなってしまいました。

8972 ケネディクス 3.58％194,545
中堅オフィスREITの利回りはほぼ団子状態。その中で抜けかけているのはケネディクスになるんでしょうか。他のデベ系REITのようにスポンサーが物件を供給してくれるわけじゃないですが、専業で頑張ってるせいかその分、覚悟はできてるか？おれは出来てる状態といいましょうか、しっかりとリーシングやってますし、外部から物件取得も出来ている。傷という意味では一番少ないのではないかと。駄目な物件はもうダメになってますしね。晴海とか晴海とか晴海とか。

8973 積水ハウス・ＳＩ 4.20%
なんであの運用会社はPOの価格操作の時に叩き売ったんでしょうかね。未だによく分かりません。一時は住宅REITトップクラスの評価だったのに、あのファイナンスで株価が軟調となりました。幸い足元では戻ってきてますし、積水ハウスのやる気を見れば少なくともREITトップクラスのスポンサーサポートだと思うのですが。ってかここまでスポンサーとwin-winのREITって他にあるかって感じ。あとはジャパンエクセレントから脱退したスポンサーが何やるか。さすがにこのREITに専念するなんて可能性はゼロだと思いますけど。

8975 いちご不動産 4.59％ 68,456
オフィスなのに目立たない、というか保有ポートフォリオの質があまりにも上昇相場向けじゃない。一つくらい良い値段で売れれば評価も変わるのかもしれませんがそのときは他のオフィスREITがもっと上昇するんだろうな。。

8976 大和証券オフィス 3.40％ 187,806
増益、LTV下げのPOで評価が下がった謎のREIT。ってか低LTVでグイグイ来てましたが、このPOで一旦打ち止めってことなんでしょう。ずっと投資してきた人はここで降りるのかもしれませんね。別に割安な感じもありませんし。マインズだけに着目すればもっと突っ込んでも良いのかもしれませんが、Eスペース以外のその他はねえ、ってのも事実。ってか本当にそうだとしたらもっと早く降りておけよ！もうちょっと騙されるところでした。

8977 阪急リート 4.48％ 65,483
あの京都の物件群とかすっげえ良いと思うのですが如何せん時価総額が小さすぎて昨今の外国人相場には乗れてない感じもしますが、PO発表であれだけ下がらなかったのにPO後にも上がらないってのもまあ不思議な感じ。ってか外国人が買わないのが全ての元凶か。。

8979 スターツプロシード 4.65％ 25,023
小さいのが悪いことなんていうつもりはありませんが、野村不動産オフィスが買った麹町の区分の金額とスターツの時価総額が同じくらいってのはどうなんだろうと。上がってるのだからもう少しくらいエンジンふかしても罰は当たらない。。

8982 トップリート 4.42％ 79,288
なんだかんだ言いながら住信がメインスポンサーのままここまで来てしまったREIT。正直、不動産系のスポンサーかどうかでここまで違いが出るとは思ってませんでした。もうちょっと外部成長とか出来るんじゃないかと思ってたのですが、あれですかね、社内で足の引っ張り合いとかしてるんでしょうか。このノンリコの物件をトップリートに売ったらあいつが楽な思いするんだよな、だったら売るかいな、とか。この相場であの無策はいかんでしょ。

8984 大和ハウス・レジ 3.58 177,775
ずーっと1番のお気に入りだった大和ハウスレジもここまで上昇してきてしまいました。そして最後までないと思ってた若葉台も取得して、高値買いが目立つようになって、負ののれんがあるから業績は問題ありませんがやっぱ最近の買い方は気に食わないなあ。でも株価が上がりつつけているジレンマ。

8985 ジャパン・ホテル 3.59％ 141,549
業界の顔だった鈴井社長が交代して吉とでるか凶と出るか。正直、彼らがアクション起こすたびに「鈴井社長だったらどうしてたかなあ」と思うんだろうなあ。ホテルは昨年の好調からどう上乗せしていくのか難しいところ。テナントとうまくADRを追求していけるのか、物件取得は可能なのか。まあ、鈴井社長の気持ちは分かります。オリンピックまで色々と動きそうな業界なんでリートに収まるより出た方が楽しいよね。

8986 日本賃貸住宅 4.83 96,764
金利コスト改善で上方修正は予想通りの範囲ですが、如何せん他の住宅REITが強烈に上昇しているので今日はググっときました。マーケット層がもっとも厚いところに手頃な物件が揃ってます。ずーっと安定しているのだろうなあ。上位住宅REITと100bp以上のギャップは大きすぎ。

8987 エクセレント 3.62 163,964
3月に「次はこれ！」ってオヌヌメしたようなしてないような。上にも書きましたが、2番手REITが頑張っているのか準1番手が不甲斐無いのか。でもここまで来たら普通のデベなら後ろ見なくても大丈夫でしょう。そもそも物件のピカピカ具合ならJ-REITトップクラスです。いいのだけ見れば。

3226 日本アコモ 3.83 176,032
みんな分かってるからこの利回りで停滞しているのか。ここ最近はアンダーぱフォームを取り戻すかのような動きですが、深追いは禁止。三井不動産は良くも悪くもカメの如し歩みを確実に、って感じですな。つまらない（最上級の褒め言葉）。

3227 ＭＩＤリート 5.14％ 43,115
パス！次いこう。大阪もかなり良いって聞きますけどね。

3234 森ヒルズリート 2.95％ 203,445
テコ入れの仕方、タイミングが完ぺきで見事に立ち直りました。ここから軸を振らさずにいけるのか欲が出ちゃったりしないか。利回り目線は変えないままいけるのか？変えても許される環境ではありますけどね。

3240 野村不動産レジ 4.30％ 86,832
パス2！含み損の大きなREITには興味ありません。

3249 産業ファンド 3.62％ 149,310
マーケットの見方が良く分かりません。三菱商事が株売っちゃってから一気に普通のREITになりましたな。そんなにネガティブに見る必要ないと思うけど従前は明らかに評価され過ぎでした。インフラファンドとして生まれ変わったら笑う。ってか投資主総会でやられちゃったら既存投資家は手も足も出ないんじゃないかと。

3263 大和ハウスリート 3.63％ 129,278
昔はここまで書いたらあと一息だったのにまだ10銘柄以上残ってるよ！こちらはやっと大和ハウスリートならではの評価がされてきた模様。まだまだ成長すると思ってます。オリックスといい郊外型商業の受けは良くないからやらないに越したことはないのだが、乱立するような時代でもないからいいのかな。

3269 アドバンス・レジ 3.53％ 331,760
3月の利回りは4.18％で大変お買い得でした。マーケットってなんだろうね。配当金水準はまだ上積み余力あると思いますが、次にどんな水準で物件を取得するのか要チェックです。図体がでかい分、ファイナンスもそれなりの規模でやらないと効果が出ません。そろそろ再開発とかやってくれないものか。

3278 ケネディクス・レジ 4.87％ 56,612
スターツとは違うのだよ、と書いた記憶がありますが今のところそこまで大きな違いにはなってませんね。まだまだ成長余地はありますが、もうちょっと株価が上がらないとブーストかからないかも。ちょっと時代の流れの方が早かったかなあ。いずれそれなりのサイズにはなると思いますが一番おいしい経験はできないかも。。

3279 アクティビア 3.51％ 222,190
3月の時とあんまり株価水準変わってません。その時は悩ましいって書きましたが、今は個人的にはもうちょっといけると思うのよね。オフィスと都心商業は素直に伸びるでしょう。もっと派手な物件取得してほしい。高島屋を売っちゃったのは残念。

3281 ＧＬＰ 3.80％ 237,040
スポンサーの中国戦略は色々と評判悪いですね。10万円割れた水準はお得感ありましたが、ここまで上がってくると急に割高に見えてきました。なんだろうこの気持ち。なお、ここまでプロロジスと戦略を分けるならもっとちゃんと言ってほしかった。

3282 コンフォリア・レジ 4.31％ 77,107
あと1回POすれば1000億円到達でそれが可能なREITだと思ってます。見慣れてくると地味な物件が多いですよね。それがまた可愛いのだけどもさ。7月権利落ちでどこまで上昇していくことができるか。

3283 日本プロロジス 3.13 367,794
完全に見誤った感のあるREIT。ここまで株価が突っ込むとは。利益超過分配とか皆さん気にしてないのね。敗北宣言ですわー。GLPと対照的にスポンサーも外国人から評判いいのよなあ。

3285 野村不動産マスター 3.94％ 202,662
野村の物流と思えばもっと突っ込んでもいいのですがポートフォリオを見ると冷静になれる、そんなREIT。飯田橋にもGEMS作るらしいですがどこなんでしょうね。あの牡蠣の店がB1Fに入ってるややペンシルなのとか明らかに再開発モードな気がしてますが。

3287 星野リゾート 3.74％ 37,512
評価が難しいですが、きっちりポートフォリオを作ってほしかったなあ。あれだけやり手の社長ってことなんで割り切れるところは割り切ってるんでしょうかね。ビジネスとしては正解だと思います。業績拡大を5年待てるほど星野は余裕ないでしょう。社長の寿命も無限じゃないし、そもそも旅館なんて不動産価格があってないようなもんだからどのようにでもREITに取得させられるし。なお我が家の星野リゾートの評価はやや下落傾向です。

3290 ＳＩＡ不動産 5.96％ 31,016
まあいつか合併でもするんですかね。スポンサーが身銭切れば森ヒルズリートのように回復する可能性が微残？

3292 イオンリート 3.68％ 126,255
ここから先は公募増資でどんな成長を見せることができるのか次第でしょうね。ポテンシャルは高いと思っております。星野と同じで物件価格があってないものだからなあ。やっとマレーシア物件も買えたことだしいよいよ本番。

3295 ヒューリックリート 3.04％
あれだけスポンサーがイケイケならこのバリュエーションも許される。大和証券オフィスと同じようにPO出尽くしにならなければいいけど、JPRや他のREITに比べると上場した時期が良かった。森ヒルズとこのREITはどこが適正価格なのか難しいところ。

3296 日本リート
無理やり上場してみたものの冴えない展開（予想通り）。あれだけ非上場REIT立ち上がっててPOできるのだろうか。

3298 インベスコ
よく頑張ってると思います。

ここからオヌヌメランキングつけると難しいなあ。時期的にはPOのタイミングですがフロンティア（POしたら是非）、積水ハウスSI(本当はPO直後の95000円だった)、産業ファンドあたりかなあと。大和ハウスリート、主要住宅REIT、オリックス、ケネディクスあたりは3％台後半まで調整してくる場面もあると思うのでその時を狙いたいところではあるが。。。

雨降り杉内。inzaiです、こんばんわ。ゴルフ中のゲリラ豪雨とかマジ勘弁。東京戻ってきても降ってきたし。それはそうと、落ちこぼれて、バカにされる人の「15の行動」ってコラムがタイムリーでした。先日のうちの職場のアスペがまさにそんな感じ。ただ奴は遅刻はしてきません。そういう形だけはやたらこだわるやつで「あるべき論」とか大好きです。あるべき論をきっちり貫けば仕事だって普通にできると思うんですが、こだわるポイントが局地的なんだよなあ。

さて、J-REITは一瞬1600ptを超えましたが、その後はやや上値が重いです。ジリジリと下がる株式市場に比べれば穏やかな調整に留まってますが、それまでの勢いを考えると急にとまった感じもなきにしもあらず。明日は期末ですが変な動きが出ないといいなあ。恒例のドレッシングはきっとあると思います。私も結局売り損ねてるんで引けで落そうかなあと思ったり。

さて、久々のJ-REIT分析ですが、触手が動かないなりに書いておかないとネタも忘れるしということで。配当利回りと時価総額はJ-REIT.comから拝借しました。企業発表に基づく数字で、必ずしも適切かと言われると突っ込みたいところもあるのですが、あくまでちゃんとバリュエーションするんじゃなければそんなに大きな差が出るもんでもないしなと。もし使っちゃだめならtwitterまで連絡いただけると幸いです。

8951 日本ビルファンド 2.65％ 827,432
スポンサーの三井不動産が無事に公募増資を終えました。聞くところによると個人投資家に配分したのがPO全体の6割でその過半は既にマーケットで売られたとのこと。それを吸収するってインデックスイベントがあったといえども底堅い需要です。NBFの方が静かで特にイベントもありません。このままだと2014年12月が減配になってしまうので何かやってくると思ってるのですが、自然体に任せるかもしくはJREに負けじと超一等地の物件を買ってくるか。日本橋あたりのSクラス（三井タワーかコレド）か八重洲あたり期待したいところですが、無駄に張り合わないのが王者の風格なんだよなあ。

8952 ジャパンリアル 2.61％ 732,145
大手町は思い切った取得でしたね。スポンサーは強気のリーシングを掲げているものの業績はまだ追いついてこないかなあというニュアンスなのに傘下のREITにはその価格で買わせちゃうんだと。CR3.3％と言われているのは半分ネタではありますが、それでもポートフォリオの物件利回り比では突っ込んだなあと。

8953 日本リテール 3.68％ 517,267
配当利回りがやっとインデックス近くに下がってきました。あまりに乱暴な物件取得ばかりするもんだから、時価総額3番目なのに相場が上がっても全然付いていけなかったのはまあ御愛嬌。さすがに4％台では長期間放置されませんでしたな。イメージと違って商業施設の賃料は景気に左右されないから、こういう相場では他のセクターに劣るのは仕方ない。

8954 オリックス不動産 3.58％ 274,871
社長がファイナンス畑の人に代わりました。3年毎くらいに代わる会社ですがこういう時って株価が重くなる兆候にあります。オリックスは基本的にグループから物件買いますし、ここまで大きな企業グループだと社長の一存で何も決められないもんですが、それでも不動産に詳しくない社長は避ける傾向にあります。日ロジの社長くらいはっちゃけてくれるといいのですが。

8955 日本プライム 3.39％ 296,588
このREITは最近なにもしてません。嵐の前の静けさか、特に親会社が困ってないからなのか、賃料上昇だけでやっていけそうなのからなのか。私はどうでもいいんですがヒューリックにスコーンと抜かれてジャパンエクセレントやケネディクスもオリックスもすぐ後ろに迫ってます。

8956 プレミア 4.84％ 87,589
分配金横ばいでがっつりLTV落とすならこのタイミングしかないと思うのですがどうでしょう。それだけでググッと評価上がりそうな気もするんですがねえ。NTT都市開発は利益追求すべき株式会社としては確かに評判良くない会社ですが、ネームだけは悪くないような。

8957 東急リアル 3.51％ 139,406
上半期は謎の株価低迷でした。3月も同じこと言ってますが、用賀が気になるとはいえあれだけの立地に商業持ってて利回り4％って放置ってそんな馬鹿なという感じ。ここからどうするのかなあ。ヒカリエとか買っても大丈夫な株価水準ですしマーケットはそれを望んでいると思うのですが、ここで訳分からんもの買っちゃうのもいつもの東急だったりするからなあ。

8958 グローバル・ワン 3.48％ 57,927
山内社長が何を考えているのか心底分からない。稼働率下がったり苦戦してますが、どう客観的に見ても苦戦するべくして苦戦しているだけにしか見えない。テナントを繋ぎ止める努力とかしてるようにはまったく見えないですんもん。天王洲はうまく売ったと思いますが、青山はきっちり埋め戻せるのかなあ。大型物件の売買が昔ほどガチな時代じゃないだけに生半可な独立性はあだになる。

8959 野村不動産オフィス 4.37 177,522
決算は微妙な感じでした。色々と保守的に見ている感じではありましたが、第2位テナントの天王洲のJALが大幅減賃の懸念が出てきたのでそれをどう帳尻合わせるか。かなり長いスパンで業績底入れさせるみたいな感じだっただけに、内部留保使って間に合うかどうか。配当は1万円から大きなアップサイドは望みにくいのかなあ。オムロンとかオリコの退去とかマジでやめてほしい。

8960 ユナイテッド 3.51％ 404,779
ここと大和証券オフィスはイケイケだなあと思ってたら時代が追いついてきました。正直びっくりです。安い賃料で稼働率維持してた感じもあるので相応のアップサイドが実現しつつあります。9万円台の時からオヌヌメ上位でしたがここまで順風満帆とはなあ。でも非上場REIT立ち上げるのはちょっと残念。丸紅はREIT2本も支えられるような物件パイプラインあるんだろうか。

8961 森トラスト総合 4.12％ 222,948
なぜ野村不動産オフィスが森トラストからオリコ本社を買ったのか。なぜ系列REITに降りてこなかったのか。理由は定かではありませんが、1棟借りには懲りてしまったのか、でもこのREITはマルチオフィスをリーシング続ける気迫もないような。。。京橋あたりどかんと買ってくれませんかね。未だに配当利回り4％って。。昔はNBF、JREに次ぐREITだったのになあ。グローバルワンもそうですが、物件数が少ないと一手間違えると当面挽回できないのが難しいところ。

8963 インヴィンシブル 4.88％ 37,080
POキター！！ホテルの収入から運営経費引いて全額を不動産収入としても鑑定価格上の収入より低い、ってことはこれからまだまだマイステイズの収入は伸びるってことですか。すごい物件買ったなあ。ビジネスホテルはほぼピーク売った感じってみんな言ってる気もしますが本当に大丈夫なのか。外国人次第か。

8964 フロンティア 3.46％ 276,768
マーケットと相関が低いというか何か素直じゃない動きしてます。ツンデレか？ってくらい変なときに上がって変なときに下落してくる。時価総額の割に流動性低いせいもあるかもしれませんが、ここもNBFと同じで何もしないと利益がデコボコになるので三井不動産のPO後に何かやってきてほしいところ。三郷のTKとかいずれ買うんでしょうけど。

8966 平和不動産リート 3.88％ 75,893
半年前のPOの時にここまで上昇してくるとは誰が思っていたのか。プレミアと同じようなポートフォリオなんですけどねえ。思いのほか全社挙げてリーシングしてる感が強い。まさにトラックレコード見てくれって胸張れるREITだと思います。ちなみに私も逆張り派なんでずーっとこことユナイテッドアーバン推しでしたが、こんな利回りになるなんて信じられない。大儲け。

8967 日本ロジスティクス 3.12％ 198,619
特にコメントはありません。プロロジスに負けてしまったのは遺憾ですがあれはプロロジスが上がり過ぎていると割り切ってます。でもアメリカ式の外部成長できるのもまたプロロジスなんだよなあ。

8968 福岡リート 3.68％ 121,233
地味子おぶ地味子。それが福岡REIT。福岡は海外からの観光客も戻りつつあるようで、そして九州地方は新たな商業施設ができにくいエリア。従来通りの目線で物件を取得できれば配当金を着々と成長させることができると思います。いいところまで株価上昇しているしそういう肉食ファイナンスはやったことないけど。