今日は11月3日ですが誤植ではありません。J-REIT分析10月3日（仮）からその2を経て1カ月が経ってしまいました。inzaiです、こんばんわ。

やりたくない仕事だったら効率的に処理できるのに、やりたいことを思う存分やって良いと言われると難しいもんですね。自分というコストを最大限に使ってしまうのでなかなか余裕が生まれません。秋はゴルフも登山も最高のシーズンなので遊び呆けていたのも事実ではありますが、J-REITはボディーブローのように下落してて、米国REITはどえらいことになってます。向こうは主要REITの四半期決算が終わりつつありますが、ちょっと厳しい内容です。グロースをどこまで吐き出すかですが金利上昇のタイミングとがっつり被りそうな感じ。まだ自律反発は厳しいし大統領までは静かにしてようと思います。ここのところ軟調なシンガポールREITは今日も下がっております。

J-REITは最近ニュースらしいニュースがありません。自分の感度が鈍っているだけか。。NBFの三菱重工ビルの重工退去の話は売却した時点で、あり得なくはないのですが、50％/50％としか言いようが。漏れるとしたら重工側からでしょうから賃料下げたいという意向ですか。どちらにしても良い話ではありまえせん。

そんなことより配当利回り6％超える銘柄がゴロゴロしてます。ダウンサイドとアップサイドを比べるとアップサイドはハイパーインフレしかない一方、ダウンサイドリスクは稼働率低下、築古物件の修繕コスト、歴史的低金利の恩恵を最大限に受けた金利コストとキャップレートなど盛り沢山。仮に金利が1％上がるとLTVと金利コストがえらいことになります。1年、2年の保有なら問題ないのでしょうけど、みんなが手が出ないのでしょうか。最終的に合併しか道はなく、トップリートの値段見るとかと言って上位銘柄の今のバリュエーションが金利1％上がっても正当化できるかと言われるとそんなことないんですけどね。

ではJ-REIT分析の続きです。年内にもう一回ちゃんと書きたいけどペルソナ5とCivilzation6が積まれているのでどうなることか。

3269　アドバンスレジデンス
特に何もないのですが消去法的に買われてます。売られるけど戻ってくる感じで、他のセクターとは真逆です。そらファンダメンタルズ読めるの住宅くらいですからね。

3278　ケネディクスレジデンシャル
激しく上下してましたがなんとかここまで戻ってきました。それでも利回りはまだ4.3％。無理しない成長戦略は評価しております。

3279　アクティビア
50万円は死守。ユナイテッドアーバンもそうですが11月決算銘柄は冴えません。10月決算銘柄の権利落ち後のパフォーマンス見たらそら近寄りたくなくなります。

3281　GLP
可もなく不可もなく。ボラのタームが他の銘柄と違う気がするのは、中身とLTVのせいでしょうか。

3282　コンフォリア
ついにまともな利回り銘柄の仲間入り。このまま評価が定着するかが問題です。東新宿のマンションが安定すれば日本の高級レジも新しい時代かと思います。あのオペレーションは好きです。

3283　日本プロロジス
さすがに本国のプロロジスも連れ安ですが、下げ幅はそれほどではありません。やはり世界的企業は違うのか。こちらにも期待。

3287　星野リゾートリート
分割してから急落。イベントとしてはスルーしてましたが、案外期待されていたのか。。他のホテルREITに比べて好調だったのでその反動もあったのかもしれません。

3290　SIAリート
みずほ信託効果とは関係なく十分下落してたから最近も下げ渋りの傾向かと思います。ここからの下げはどういうバリュエーションにするか悩ましいところ。

3292　イオンリート
P/NAV倍率1倍で配当利回り4.5％ねえ。ここがダメになる時はREITの半分が消える時だと思っておりますが恐怖感を拭えないのも事実です。

3295　ヒューリックリート
スポンサーは可もなく不可もない決算。スポンサーの持ってる物件を見るとオフィスから他のアセットへアロケーション増えそうですが、タイミングとしては悪くない。

3296　日本リート
IPO価格の25万円を割り込みません。意外。利回り5.6％なら問題ないですか。6％台に来るとマーケットがいよいよ本気出してきた感あります。個人的に注目しております。

3298　インベスコオフィス
ポートフォリオが中途半端に良いのでオフィス大量供給時代に財閥系とガチでやらねばいかんというのが毛嫌いされているのでしょうか。売り込まれ感が特に大きいです。

3308　日本ヘルスケア
正直、ヘルスケアは良く分かりません。何もなければP/NAV0.9倍、利回り4.5％で安定なんでしょうけどそれだとファイナンスできないし辛いところ。第三者割当増資で割安な物件を買って成長を見せればいいのですがそんな裏技ちっくなことをするにはもうちょっと局面が進まないと。

3309　積水ハウスリート
めっちゃ上昇して権利落ち後にめっちゃ下がっていきました。何があったのかまるでわかりません。ポテンシャルはある銘柄なので評価が変わったと思いたいですが、14万円で踏ん張れるかどうか。上も下もどっちもありだと思っております。

3451　トーセイリート
ファイナンスも出来てるし頑張ってると思います。期待値の低い物件を取得して期待値通りのパフォーマンス出してます。それをもう一段高いレベルでやろうとして難局に入っているのがインベスコ。

3453　ケネディクス商業
可もなく不可もなくアップサイドないけどダウンサイドあるという辛いけど日本の小売りを代表するかのようなファンド運営です。

3455　ヘルスケア＆メディカル
略

8979　スターツプロシード
スポンサーの物件がありそうなのに良く分からない。トーセイと同じような運用できなそうなのにな。

3459　サムティレジ
このREITが割安に物件するときはスポンサーの腹切りプライスも混じるので複雑な気持ち。福岡のホテル開発とか本当に大丈夫なのか。

3460　ジャパンシニアリビング
略

3462　野村不動産マスター
ちょっと規模が大きすぎて良く分からない。本人たちも何をアピールしたら良いのか分からないのではないか。US-REITだと一周回って大きな話しかしなくなります。3時間くらいみっちり話しみれば色々見えてきそう。

3463　いちごホテル
ホテルはRevPAR20％下がることを見ておけば十分かなと。7割方調整終わっているはず。インヴィンシブルのNAVは1倍です。もう一声！

3466　ラサールロジ
なんで動かないのか分かりませんが、やっと評価されてきた感じ。インベスコみたいにはならないと信じてます。

3468　スターアジア
いま配当利回り6％超えの銘柄を全部買えば半分くらいはトータルリターンプラスになりそうですけどね。社員も最後まて残ってくれるのかとかそういうのがね。。

3470　マリモ
スポンサーは思ってたより利益出てないようで。いや税金払うのがもったいないからどっかに回しているのか。あの売上高でこのご時世で利益あれだけってことはあまりサポートは期待できないのかな。

3471　三井不動産ロジ
投資家の期待値ビンビン。そこで三井不動産がどうしてくれるのか。

3473　さくら総合
なんてあのポートフォリオで（略