今日は万策尽きたって感じのJ-REITマーケットでしたね。上がるイメージが全く持てない。積極的に売る理由もないんですが、配当プロダクトである以前にエクイティなんだからここで買うのはちょっと躊躇してしまう。下旬まではお休みかなあ。inzaiです。こんばんわ。

さて、何年ぶりかの大失敗IPOとなってしまったSIA投資法人が決算を発表しました。決算説明資料に「粘り強く」とか「成功」とかもう見てて恥ずかしくなる文面もあり、ポートフォリオの鑑定価格がIPO時から下がってたり、この御時世に賃料上昇実績がゼロとか前評判通りの中身でしたが、個別物件のリーシング状況は思ったよりもはっきり開示してた点はプラスです。かつてのどっかの分譲マンションデベのオフィスリートのように何の中身もない説明資料になるかと思ってました。東証マザーズの上場ゴールを見過ぎたせいで基準が相当緩んでるせいもあるかもしれない。

減配は減配ですが、運用報酬が元に戻ることは新しいネタでもありませんし、あれだけボコボコとテナントが抜けて11300円ってのは全然悪くないと思います。配当利回り6％はまあそんなもんかなと。中小型オフィス銘柄はダウンサイドがほとんどないマーケットでSIAだけが随分と差が開いたのは事実ですが、消費税還付金でLTVも低下しましたし、IPO価格45万円で5.0％ってのはやっぱり悪くない見立てじゃないかなあと。ほんと47万円でIPOしとけばもっと健闘できたのかもしれませんが、SIAが手を出してる物件見ると物件クオリティが改善することはなさそうですしまあこんなもんかなと。外国人と投信あたりは買ってこなさそうなんでそれがそのまま需給に繋がったのかしらん。大外しするときはいつも「悪かろう安かろう」って時なのでそのパターンと言えばそれまでなんですが、マーケットって「普通のものを高く買う」ってのは平気でやる癖にこういうのになるとすーっと手を引きますね。レンダーフォーメーション見ても珍しく偏ってるのでまあそういうことなんでしょう。

ヤマト便の宅配野菜が夏だけやたら傷んだ状態で届くと思ったらそういうことか！レタスとか毎回ボロボロなんで業者に苦情入れてみたらあっさり値引きしてくれたんで夏場は多いのかなあと懸念してましたがそもそもそんなところで…業者の皆さんは損害賠償してもいいんじゃないでしょうか？うちは8月丸々宅配休止したもんなあ、inzaiです。こんばんわ。

さ　て　と。

ＩＰＯ時から評判が良くなかったＳＩＡ投資法人ですが本日はいよいよ40万円を割れるところまで下落してきました。個人的にはここまで下がることは想像してませんでした。アセットのクオリティは褒められたもんではありませんでしたが、利回り6.5％なら売り圧力も減るかなと思っておりました。同じ配当利回り6.5％でもＬＴＶが60％だとマーケットの評価はこうなってしまうってことは意外にマーケットってちゃんと機能するんですね。日本プロロジスとか森ヒルズリートはあんなんなってるのに。

ってか、ＩＰＯ価格を47万円にしなかった理由がまじで分かりません。45万円にしたらＬＴＶ60％でもうにっちもさっちもいかないことが明白だったでしょうに。こうなったら、物件売却に一縷の望みを託すしか…いや、きっと栄えある自己投資口買いの第一号はＳＩＡ投資法人なんでしょうね。レンダーとの契約がどうなってるのか分りませんが、償却費でほそぼそとテコ入れするしかないのかな。。

J-REITの悪い癖で、今年に入ってからアクティビアやアドバンスレジデンスでもありましたが、売られ始めるとトコトン売られる時があります。売りが嵩むというよりは買い手がスッといなくなる。客観的に見ていると絶対に近寄りたくないあの感じ。ＳＩＡは売買高が1320口も出来てるので一概に言えないところもありますが、引きつけて拾ったつもりが投げさせられる悪い回転に入ってるなあと思います。いわゆる需給が完全に壊れたとも言いましょうか。今日の日中チャートなんて、朝から慎重に売っていくつもりが損切りプレーヤーも沢山いて、ひょっとしたらイオンリートで取り返すためにキャッシュ作ったりしてんのかなあとか考えてました。ケネディクスとのギャップが200、プレミアとは180くらい。プレミアとの差が200ならさすがに、と言いたいところですがトラックレコードがないとテクニカルのプレーヤーはいってこないんですよね。ここまで来たら7％見るしかないのか…南無。

15000円て書いてましたが、それだったら配当利回り6.7％になっちゃいますよね。13000円です。本文訂正してるので詳細はそちらをご参考ください。

なお、今日J-REITが上昇すると思ってた人はいませんよね？（鬼畜）POあった日本ロジスティクスファンドと日本リテールファンドの受渡日が10/3なんで今日はパッシブイベント日です。この2銘柄買って後の銘柄を売る日ですね。誤発注して良かった。。。（しつこい）

誤発注してもうた．．．（9/30記事）と思ってましたが無事にJ-REITが暴落して一安心のinzaiです。こんばんわ。ちなみにまだ買い戻してません。夜間で14400円割れたしもっと下がってまえと祈ってますが全体的に落ち着いてきてしまった感じですね。人生そんなもんです。しかし毎回毎回期初にJ-REITを律儀に売ってくるあの方々の頭の中はどうなってるんでしょうかね？売る水準が3％違えば1億円くらい変わってくるだろうに何故あんなことになるのか・・・

さて、J-REIT個別銘柄の話題ってしばらく御無沙汰でしたが、SIA投資法人の新規上場価格が45万円で決まりました。47万円くらいじゃね（9/4記事）と書いてましたが随分と突っ込んできたなと。札は十二分に集まってたようですが何でこんな価格になっちゃったんだろ。相変わらずIPOの価格決定プロセスって謎です。46万円だと札割れするなら45万円に上げるしかありませんが、この御時世そんなわけなかろうに。

配当利回りは5.8％くらい。あのポートフォリオなら多少のリスク織り込んでも十分ペイする水準ではないでしょうか。もちろん主力物件のテナント異動や資産運用報酬のところなど気に食わないところは沢山あるのですが、それでもこの価格水準なら持ってて怖くない。築古なのにシングルテナントが多くてしかもスポンサーがお世辞にも強いとはいえないオフィス中心REITとかお金積まれても嫌ですが、これくらいならまあまあOKかと。

・・・この後に豊洲とか青山入れてきて配当金13000円（10/2修正、15000円で書いてました）ぎりぎりです！とか言われたらマジで切れちゃうかもしれませんが。。

上場日は10月9日なんでIPO組は問題なく利鞘取れるんじゃないでしょうか。野村マスターみたいにIPO価格近辺でウロウロするか、47万円くらいでウロウロするかちょっと微妙なライン。ちなみに募集価格下がった分、LTVはかなりきつい感じ。

バレンティンすげー。あのマエケンの151kmクソボールを運ぶか。。ピッチャーからすると誰が打たれるかロシアンルーレットっぽくなってきましたね。こんな4番がいるヤクルトってのはさぞかし強いチームなんでしょうね（畜生）。

さて、J-REITは今日も大幅高。正直、笑いが止まりません。全然売り出てこないので上がる上がる。勢い止まったらやばいケースですが、6月以降の調整相場で買いそびれた投資家は真っ青になってる相場でしょう。エマージング株式も絶好調なんでまさに死角なし。SQ、FOMCとまだまだ波乱要因はありますが、基本的に株式市場にとって好ましい話が次から次へと出て来る時期なんでしょう。

そういうこともあってかこのブログでもJ-REITのIPO銘柄であるSIA投資法人の検索数がうなぎ登りです。前に書いた記事では褒めてないのですが、いいところも実はチラホラあります。

まず、えー、なんだっけ。

配当利回りは悪くないです。5.2％くらいなんで、これに匹敵できるのはコンフォリア、阪急、プレミアくらい（ここ数日でかなり上昇してますが）。LTVが高く、含み損の大きいプレミアよりは考えようによっちゃ悪くないです。他の2つに比べると将来性にやや劣る感じでしょうか。

あと、シンプレクスという名前はスポンサーとしては弱いですが、それだけに必死にこのREITを育てないといけません。まさにセイムボート。ケネディクス・レジデンシャルのように大化けすることは期待できませんが、利回り5％は維持するでしょう。LTV40％くらいなら夢見れるんですけどねえ。

借地とか主要テナントが退去するとか問題物件も多いですが、なんだかんだで潰しは利きそうです。賃料は上がらないでしょうし、買えるものを集めてみました感もあるのですが、裕福な個人投資家が実際に不動産を運用してみるとこんなポートフォリオになるんじゃないかと。シンプレクスといえば不動産の開発ですが、高く売れそうなものは既に売ってしまってるので、スポンサーが今後どれだけ不動産を開発できるか次第という面もあるのですが、とりあえずこのポートフォリオで時間を買って、どうやって次のフェーズを目指すのか、そういうのが今後の課題です。いまどきの上場でそんな本質的な課題を抱えるREITってどうなんだ。