inzaiです、こんばんわ。東証REIT指数の全面高が止まりません、ってか日経平均30,000円超えだしビットコインも半導体株も強い。上値目途が存在しないいわゆる「壊れたマーケット」になってて皆さんウハウハなのではないでしょうか。これでコロナが収束すると娯楽系にはお金がすごい勢いで流れていきそうです。それを見越してホテルの株価もうなぎ登り。ファンダメンタルズは全然追いついてないので株式投資やってる人とそうでない人の二極化がさらに進んでます。
こうなると政策変更、増税等の政治的な圧力が気になりますが、それを早めに見越すのも株式市場。日本株はピークアウトした雰囲気はあまりない（とは言え指数の割に上がってない銘柄も多い）ですが、米株はテスラしかり再エネ系しかりちょっと調整が長引いてます。金融緩和の引き締めが止まった場合に逆噴射しそうな、実需が追い付いてない話題銘柄が弱い。株なんて常に上がりすぎて下がりすぎるものですがポジションは少しずつ調整していくのが生き残るコツなんじゃないでしょうか（と自分に言い聞かせる）
緊急事態宣言で飲食店支援が急務。inzaiです、こんばんわ。神楽坂の飲食店を支えるべく日夜テイクアウトを注文しています。嫁さんも乗り気で夫婦仲にも効いてます。それでも日々、閉店する店が増えており軽子坂なんて3割しか残ってないのではないか。文化の火が消えていってる。
さて、2020年7月に集計した2020年末の三鬼商事都心5区空室率予想大会の答え合わせです。アンケート中はGOTOトラベルとGOTOイートでテコ入れされつつあった日本経済と見えないワクチン開発への絶望が入り混じった局面でしたが、現実の年末は無常。ワクチンが出来上がったものの日本への供給は後回しとなり、コロナ第三波と緊急事態宣言目前でお先真っ暗。そんな中で発表された2020年末の三鬼商事の都心5区オフィス空室率は4.49％。
アンケート中に確認できた数値は6月末の1.97％でしたから随分と上昇しました。一番近いのはショーンさんの4.08％、二番手がとっくさん@おふぃす屋さんの4.07％。ちなみにとっくさんはオフィス空室率予測を生業とするプロなのでnoteを買うといいです。4.49％より高い予想は5.0％と32.88％なので如何に予想外に悪化したのか分かります。本大会では副賞も用意していたのですが、さすがに40bp以上乖離しているのはニアピンどころかグリーンにも乗ってないよということで、次回以降に持ち越しといたします。
しっかし、オフィスセクターの動きはマジ分かんねえというのが本音。シクリカルに弱い新横浜ではトーセイリートの旗艦物件である新横浜センタービルから富士通コワーコが退去なんて話もありますが、空室率は2.85％と悪化幅は限定的で賃料は未だに上昇してます。
よりグレードの高い東京オフィスを対象とするCBREの3Q空室率は0.9％と1Qの0.6％から僅かな悪化。潜在空室率は2.2％→4.4％なのでこちらもそれなりに悪化してますが、ここから半年先はマジで分かんない。
確かなことは、2020年初までのクソ強いオフィス需要を引っ張っていたのはインバウンドとITベンチャー、そしてホテルとレジの開発によるオフィス滅失でした。通常時であれば普通のサステイナブルなテナントは入らないビルですらテナントが入居してしまってたわけで、その反動で一気に空室率が上昇したと考えるべきでしょう。なので空室率が1％台から3.5％までの上昇はREITからすると稼働率面では無視しても良いかなと。不自然に賃料上がってよかったねー、ボーナス期間だったねー、みたいな。
なのでこの半年は履いてた下駄が脱げただけ。ここから先は、大企業がようやくオフィスをどう構えるか戦略を固めて、本格的に床を減らしに来るでしょう。更に2022年以降はクオリティの高いオフィスの供給が2026年まで続くわけで、その中には「予定通り」Sクラスビルに数年～5年入居して新規ビルに移るテナントもいます。本格的な玉突きがいよいよ始まります。シクリカルに弱いはずなのに頑張ってるエリアが崩壊するとすればこれから。
ただこれまでと違って読みにくいのは、2012年以降のオフィス苦境を知ってるデベロッパーが「開発するならハイスペック。大規模ハイスペックならテナントは埋められる」と言わんばかりに、Sクラスビルばかり供給しようとしてくること。3.5万円払えるテナントが少ないことは既にコロナ前に証明されてしまったわけで大規模ハイスペックビル間の競争がどうなるのか、そして大規模ハイスペックビルから2段階落ちるJ-REITが保有するA-ビルにどんな影響があるのか。
普通に考えればS→A→A-と影響があるもんですが、Sがこれだけ多いとどうなるのかな。六本木ヒルズあたりの賃料が3万フラットになれば良いのか？そんなわけないよな。やっぱコアエリア以外のなんちゃってSクラスの賃料をAに落として頑張るしかないのかな。実際、豊洲ってそんな感じだよな。でもデベロッパーは新築オフィスの賃料下げないよな。あとA-に頑張って入ってるテナントがAに移転できるわけないよな。もちろんクラス間で完璧に断絶されてるわけじゃないけど、今までより断絶感あるなあとか、ぶっちゃけ住宅の方が賃料取れそうだけどこれって2011年あたりの都心物件全滅の前触れと同じ状況じゃないとか、色々考えてしまいます。
いまJ-REITで一番割安なのはオフィスREITですがそれは市況悪化懸念というよりそういう先の読みにくさが大きいのかもしれません。ケネディクスオフィスやプレミアは相当保守的に業績予想を作っており、分配金をあと10％くらい保守的に見れば歴史的な低迷期に並ぶくらいです。賃料の下落、ダウンタイムを含めると瞬間風速的にはもうちょっと下がりますが、それでも4.5％-5.5％の銘柄がゴロゴロしているのはなんだろう。押し目待ちなのか。いや、確かに地雷を沢山抱えたオフィスREITもあるのでその選別は大事ですが、いつも通り見えない敵と戦っているJ-REITになってきているのかもしれません。
あと近いうちに2021年末オフィス空室率予想大会やりますので是非ともご参加ください。
明けましておめでとうございます。inzaiです。去年3月以降のマーケットの乱高下も乗り切り何とか年明けを迎えることができ大変嬉しく思います。阪神大震災や東日本大震災でも痛感しましたが人間、そして人間社会はほんと強い。頭の良い人が大上段から語る悲観シナリオなんて絶対実現しません。今年も過度に悲観的にならず過度に楽観的にもならず自分の頭で考えていきたいと思います。
さて、3年ぶりの今年のJ-REIT10大予想です。2020年末のオフィス空室率3.25％と予想してたブログの予想なんて興味ないって？まあまあそう言わずお付き合いください。
①2021年の東証REIT指数の高値は2,000pt超えへ
②非デベロッパー系、非商社系のJ-REIT新規上場が増加
③物流REITの利回りが一段高
④オフィスは年末に向かって回復するも冴えず
⑤日本特化型の海外REITが増加
⑥日経平均がJ-REITを組み入れへ
⑦不動産非保有型REITが登場！
⑧ホテル系REITの大合併
⑨不動産会社がREITに転換
⑩金融庁がJ-REITの貸株を規制
詳細を述べていきます。
①2021年の東証REIT指数の高値は2,000pt超えへ
9月までに2020年末比＋10％となり2000ptを超えます。政権不安もありファンダメンタルズは引き続き弱いものの株式対比での出遅れ感、REITの資産入替による利益水準の維持、コロナワクチンの期待により、爆騰はしないもののスルスルっと到達します。外部要因の組み合わせによってはもうちょっと上もあります。ただその場合、下も1600pt割れがある。なおぶっちゃけ年末は再来年の要素が大きいので考えるだけ無駄です。
②非デベロッパー系、非商社系のJ-REIT新規上場が増加
JR西系REIT組成の話が出てます。REIT組成はBS整理に持って来いですし、証券会社のECMもネタがないので積極的。おそらく各地のJRも追随し、私鉄も追いかけることになるでしょう。あと、インフラファンドのように誰？というような不動産市場で無名なプレーヤーのREITが投資家を困らせることでしょう。サイクル末期によくある話。
③物流REITの利回りが一段高
ポジショントークその1。今年も物流REITのファイナンスラッシュは止まりません。そしてロジックとか利益成長とかでなくもうマーケットが耐えきれない。昨夏から20％近く下がっているので買い手もいるでしょうが価格の限界目途が見えてしまっただけにこれまでよりも低い利回りは許容されにくい。
④オフィスは年末に向かって回復するも冴えず
さてオフィス。2012年以降の大量供給でセクターの構造的変化が起き、継続的な新陳代謝により当面はバランスの取れた需給環境が続くと思いましたが、インバウンド（による行き過ぎたオフィス解体）やIT系企業の急増で空室率低下、そしてコロナによる空室率上昇でコントロールの効かない旧態依然の状況に逆戻り。賃料下落懸念、供給過剰、築古物件による空室率増加インパクト、そういったものに悩まされる状況が続きます。マーケットのコンセンサスは年上期に4.5％あるいは5％手前でボトムアウトでしょうか。しかしボトムアウトと見せかけて2発目の下げがありオフィスには苦しい1年。
⑤日本特化型の海外REITが増加
海外プレーヤーが日本の不動産を買いまくってます。彼ら（全員とは言いませんが）は昔のような転売プレーヤーじゃないので握った資産を離さない。でもJ-REITはお上が煩いので嫌。となると日本特化型海外REITしかない。リーマンショック前にいくつかあった日本特化型海外REITはすっかり絶滅してしまいましたが、日本は外国人が簡単に所有権を取得できる稀有な国。そろそろ戻って来るのではないか。
⑥日経平均がJ-REITを組み入れへ
MSCI、FTSEがJ-REITを株式インデックスに組み入れました。TOPIXは東証REIT指数と住み分けていてETFの本数を考えればTOPIXに組み入れられることはないしょう。外国人で東証REIT指数使ってる人は皆無だけどJ-REITが株式インデックスに入ったらボラ上がって面倒だしね。と油断してたら日経平均がまさかのJ-REIT組み入れ！
⑦不動産非保有型REITが登場！
証券化市場を活性化するためにモーゲージREITの整備が急速に進みます（たぶん法制度上はできるあず。税制上は知らんけど）。日本には米国MBS市場やCMBS市場みたいなものはないけどどうなるのかなと思いきやまさかのアパートローンの証券化をぶち込まれて白目。個人的にはマスターリース債権を上場させてほしい。絶対買わないけど。
⑧ホテル系REITの大合併
息も絶え絶えもホテルREIT。資産を投げ売りするか、ファイナンスで資金繰りなんとかするか、合併するか、非上場化するか。スポンサーチェンジ＆合併合戦。正直見たくないです。
⑨不動産会社がREITに転換
J-REIT関係者の悲願、アップリート。完全に諦めてましたが、ホテル事業で大赤字を出した不動産会社が「これならREIT作って売却しても税金取られないんじゃ？」と思い付きガンガンREITに物件を売って清算。実質的なJ-REITへの転換を果たします。
⑩金融庁がJ-REITの貸株を規制
世界の市場関係者が爆笑したGPIFの貸株禁止。議事録見た限りそれを強硬に推し進めたと思われる水野前CIOはテスラCEOから「Great！」と評価され取締役だが監査役だかの報酬で3億円もらえるようですがそれはまた別の話。2021年のファイナンスラッシュで低迷した東証REIT指数に焦った金融庁と日銀は藁にもすがる思いでJ-REITの貸株を制限します。GPIFを筆頭に公的、私的年金は貸株禁止。有名無実化してそうな増資銘柄に対する空売り規制も厳格適用。効果があったのかなかったのかJ-REITはそこで下げ止まり。
さてどれが当たるでしょうか。
本年もよろしくお願いします！
はい、続きまして住宅REIT WEEKLYと雑感です。要は滞っている分をまとめて更新します。例年になく10月から11月にかけてファイナンスラッシュだった上に、癖のある案件ばかりでもうてんてこ舞いでした。あと色々あったのですが、本当に色々。とにかく社会人人生かつてなく疲れました。あー、日銀のJ-REIT取得もまとめなきゃ。
この1か月、J-REIT全体としては、日本株の上がりにまるでついていけず、まさにバリュー株の本領発揮。いや、バリュー株がクソ上昇した一カ月だったのですが、いわゆるバリュー系大企業に比べると割安感に欠け、大型株のPO、小型株のIPOラッシュに個人マネーを吸い取られ、そしてJ-REIT自身もPO続きで存在感が完全に消えてました。そら、京阪神ビルディングとか東京ドームとか読売ランドとか見たら、どうせ割安なら株の方にいきますわな。でも、例年であれば1月からファイナンスラッシュのはずのJ-REITがここで資金調達を続けているということは新年は控えめなので、来週はFTSEイベントだし一気に出遅れるチャンス？と思いたいところですが昨年を思い出すと産業ファンド、野村マスターが12月に予想外のファイナンスして、そのまま1月も通常通り山ほどファイナンスありました。それでも東証REIT指数は利回りさえあればええやろ！てな雰囲気で上昇していきましたが、今の上値の重さはあれがボディブローのように効いている気がするんですよね…あの頃買ってた人が戻ってきてくれんかの？
住宅REITのデータは相変わらず投資口価格も稼働率も下落基調。大和証券リビングとアコモのPOも何と言うかやってみたけど底打ちはまだまだ遠そうという感じでしたね。繁忙期は二極化、というか乗り切れる住宅REITと乗り切れない住宅REITの分かれそうでマーケットの反応はまだ駄目なんじゃないかな。ここ数週間は下げ止まり見せているけど、他セクターに比べると調整感がまだちょっとだけ足りないかなー、ちょっとだけ、なんて。
①価格、利回り、移動平均乖離率
| 銘柄名 | 投資口価格 | 利回り | 11/6比 | 25MA乖離 | 75MA乖離 |
| 日本アコモデーションファンド（3226） | 565,000 | 3.54% | -7.07% | -2.24% | -5.59% |
| アドバンス・レジデンス（3269） | 301,000 | 3.68% | -2.27% | -0.22% | -0.72% |
| ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト（3278） | 176,600 | 4.61% | 0.11% | 0.66% | -1.19% |
| コンフォリア・レジデンシャル（3282） | 285,600 | 3.76% | -6.51% | -2.29% | -5.12% |
| サムティ・レジデンシャル（3459） | 105,400 | 5.37% | 1.84% | 1.71% | 3.49% |
| スターツプロシード（8979） | 191,900 | 4.72% | -3.95% | -1.99% | -4.37% |
| 大和ハウスリート（8984） | 246,400 | 4.46% | 1.69% | 0.74% | -3.99% |
| 大和証券リビング（8986） | 92,600 | 4.67% | -9.66% | -1.84% | -8.78% |
②会社予想DPU
| 銘柄名 | 今期基準 | 会社予想DPU | 翌期基準 | 会社予想DPU |
| 日本アコモデーションファンド（3226） | 2021年2月 | 10,080 | 2021年8月 | 9,910 |
| アドバンス・レジデンス（3269） | 2021年1月 | 5,540 | 2021年7月 | 5,540 |
| ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト（3278） | 2021年1月 | 4,066 | 2021年7月 | 4,067 |
| コンフォリア・レジデンシャル（3282） | 2021年1月 | 5,330 | 2021年7月 | 5,420 |
| サムティ・レジデンシャル（3459） | 2021年1月 | 2,933 | 2021年7月 | 2,725 |
| スターツプロシード（8979） | 2021年4月 | 4,530 | 2021年4月 | |
| 大和ハウスリート（8984） | 2021年2月 | 5,550 | 2021年8月 | 5,450 |
| 大和証券リビング（8986） | 2021年3月 | 2,160 | 2021年9月 | 2,160 |
③住宅REITの稼働率
| 銘柄名 | 2020年11月 | 前月比 | 前年比 | 2020年10月 | 前年比 |
| 日本アコモデーションファンド（3226） | 95.5% | -0.4% | -1.9% | 95.9% | -1.2% |
| アドバンス・レジデンス（3269） | 95.8% | ±0.0% | -1.6% | 95.8% | -1.3% |
| ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト（3278） | -93.7% | -95.9% | 93.7% | -2.3% | |
| コンフォリア・レジデンシャル（3282） | -94.8% | -96.7% | 94.8% | -1.7% | |
| サムティ・レジデンシャル（3459） | -95.2% | -95.8% | 95.2% | -0.8% | |
| スターツプロシード（8979） | 95.2% | ±0.0% | -0.6% | 95.2% | -0.5% |
| 大和ハウスリート（8984） | -96.3% | -96.9% | 96.3% | -0.3% | |
| 大和証券リビング（8986） | -97.7% | -98.0% | 97.7% | -0.1% |
いやー、すごいですね。ここまでJ-REITと不動産株指数の差が開いたのは見たことない。年初来パフォでもそんなに違ってないのにこんなに開くか。何がすごいって海外勢はJ-REITと不動産株は分けて考えないので純粋にデベロッパーが買われたってことです。特に三井不動産+11.8％しゅごい。ホテルや商業を抱えてるから売られるのはしょうがないけどここまで戻すか。J-REITだとインヴィンシブルが+16％。おいおいワクチン浸透するまで1年かかるけどオペレーター体力もつかな？Gotoトラベルの補給は持つか。大して日本プロロジス、GLPは-8％前後の下げ。利回り3％台前半の銘柄が1日で8％下げるってかなりきつい。投資してる意味ない。海外は大手REITが+30％とかゴロゴロしててemaxis欧州リートインデックスは+10%。当面はボラが上がりそうなので楽しめそうです。
各銘柄の当日の騰落率を載せておきます。
| 銘柄名 | 前日比率 |
| 日本プロロジスリート | -8.19% |
| ＧＬＰ投資法人 | -7.85% |
| 伊藤忠アドバンスロジ | -7.18% |
| 産業ファンド | -5.67% |
| 日本ロジスティクスＦ | -4.94% |
| ＧＸロジＪリートＥＴＦ | -4.72% |
| ＣＲＥロジスティクスファンド | -4.45% |
| ラサールロジポート投資 | -4.32% |
| 日本アコモデーションＦ | -4.24% |
| ＳＯＳＩＬＡ物流リート投 | -4.21% |
| 三菱地所物流ＲＥＩＴ | -4.14% |
| タカラレーベン・インフラ投 | -2.52% |
| コンフォリア・レジデンシャル | -2.42% |
| ケネディクスレジデンシャル | -2.14% |
| アドバンス・レジデンス | -2.09% |
| 三井不ロジパーク | -1.89% |
| 大和証券リビング投 | -1.85% |
| ヘルスケア＆メディカル投資 | -0.86% |
| いちごグリーンインフラ | -0.66% |
| カナディアン・ソーラーインフラ | -0.51% |
| 平和不動産リート | -0.50% |
| 積水ハウス・リート投資 | -0.40% |
| サムティ・レジデンシャル | -0.39% |
| マリモ地方創生リート | -0.27% |
| 日本再生可能エネ | -0.19% |
| 東京インフラ・エネルギー | 0.00% |
| 森ヒルズリート | 0.15% |
| ヒューリックリート投資法 | 0.21% |
| ケネディクス・オフィス投資 | 0.32% |
| スターツプロシード投資 | 0.35% |
| エスコンジャパンリート | 0.35% |
| グローバル・ワン不動産 | 0.40% |
| プレミア投資法人 | 0.50% |
| 大和ハウスリート | 0.62% |
| ＯＮＥリート投資法人 | 0.65% |
| 東急リアル・エステート | 0.73% |
| サンケイリアルエステート | 0.82% |
| 森トラスト総合リート | 0.84% |
| 日本リート投資法人 | 0.85% |
| ケネディクス商業リート | 0.94% |
| スターアジア不動産投 | 0.96% |
| トーセイ・リート投資法人 | 1.12% |
| 日本電信電話 | 1.12% |
| 日本プライムリアルティ | 1.13% |
| 星野リゾート・リート | 1.17% |
| 阪急阪神リート | 1.22% |
| 大江戸温泉リート | 1.24% |
| タカラレーベン不動産投 | 1.40% |
| いちごオフィスリート投 | 1.41% |
| イオンリート投資 | 1.47% |
| 福岡リート | 1.54% |
| ジャパンエクセレント投資 | 1.70% |
| 投資法人みらい | 1.72% |
| ザイマックス・リート | 1.77% |
| ユナイテッドアーバン投資 | 1.93% |
| インベスコ・オフィス・Ｊリート | 1.95% |
| ＡＰＩ投資法人 | 2.03% |
| 大和証券オフィス投資 | 2.11% |
| フロンティア不動産投資 | 2.30% |
| 野村不動産マスターＦ | 2.71% |
| オリックス不動産投資 | 3.97% |
| 日本ビルファンド | 4.36% |
| 森トラスト・ホテルリート投 | 4.52% |
| ジャパンリアルエステイト | 4.75% |
| ＭＣＵＢＳＭＩＤＣＩＴＹ | 5.12% |
| 日本リテールファンド | 5.48% |
| いちごホテルリート投資 | 6.07% |
| ジャパン・ホテル・リート | 11.61% |
| インヴィンシブル投資法 | 16.08% |